新政！广东拟出台22条意见，进一步完善“三旧”改造政策！

房地产导刊 2021-02-21

房地产导刊讯：1月2日，本刊记者从广东省自然资源厅官网获悉，为进一步完善“三旧”改造政策，助推产业转型升级，实现新旧动能转换，全面提升城市发展水平，省自然资源厅起草了《关于以“三旧”改造为战略抓手推动新旧动能转换提升城市发展水平的通知（征求意见稿）》（下称《意见稿》）。

《意见稿》提出，加快城中村改造，优先将村民愿意转为国有建设用地的旧村庄纳入年度改造计划。纳入旧改范围，没有合法用地手续且符合土地利用总体规划的历史违法用地，可按照用地发生时的法律政策落实处理（处罚）：对于市场主导的拆除重建类改造项目，已征得法定比例的权利人同意，但无法征得全部权利人同意的，导致项目难以推进，市场主体可申请将项目转为由政府主导的方式推进。

以下是意见稿全文：

关于以“三旧”改造为战略抓手推动新旧

动能转换提升城市发展水平的通知

（征求意见稿）

各地级以上市“三旧”改造主管部门：

为进一步完善“三旧”改造政策，助推产业转型升级，实现新旧动能转换，全面提升城市发展水平，结合《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号，以下简称3号文）相关要求，现就有关事项通知如下：

一、倾斜支持产业类项目建设，助力产业转型升级

（一）支持“工改工”项目完善用地手续。纳入“三旧”改造标图建库范围，以非拆除重建方式实施改造，改造后用途为工业，权利人愿意投入资金改造升级生产设备并与当地政府部门签订监管协议的，按本通知第（十一）点规定落实违法用地处理（处罚）后，可按“三旧”改造政策完善历史用地手续。

（二）加快推进国有工业用地改造。已出让国有工业用地因改造需要统一多宗用地使用期限、合并开发的，经市、县人民政府批准，原土地使用权人可与市、县自然资源部门签订土地出让合同变更协议或重新签订土地出让合同，重新约定土地使用期限，并按地市的规定补缴地价。单宗国有工业用地改造的，也可按照上述办法重新约定土地使用期限。已有合法用地手续且符合国家产业政策的旧工业用地改造涉及搬迁的，经市、县自然资源部门审核并报同级人民政府批准，可以协议出让或租赁方式为其重新安排工业用地。原用地可交由原权利人自行改造，按规定补缴地价；由政府依法收回土地使用权采用公开交易方式出让的，可按规定以出让收益对原权利人进行补偿。

（三）积极推进集体工业用地改造。经集体土地所有权人同意，改造后用途为工业，集体建设用地的受让方或承租方可作为改造主体制定改造方案，报经市、县人民政府批准后，与土地所有权人签订变更协议或重新签订书面合同，延长流转年限或改变土地用途、容积率等使用条件并相应调整土地出让价款或租金标准，但出让期限不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限，租赁期限最长不得超过20年，且不得用于商品住宅开发。受让人、承租人可凭土地流转合同和缴款凭证办理有关规划、报建等手续。

（四）支持各类产业园区（含村级工业园）升级改造。产业园区土地纳入土地利用总体规划复垦区，但确需实施“三旧”改造的，在安排建设用地规模即符合“三旧”改造条件的情况下，允许参照有条件建设区调整程序和权限修改土地利用总体规划，规划修改完成后按规定纳入标图建库范围。

（五）大力支持科技企业孵化器建设。“三旧”用地改造建设为孵化器的，可按科研用地或工业用地用途和协议出让方式供地，允许将县级以上科技主管部门提出的孵化器项目开发及运营准入资格设定为出让条件，根据分割转让比例、转让受限年限、转让对象要求、政府回购权、增值收益分配及其他权利限制条件实行差别化地价。

二、推动成片连片改造，提升城市发展水平

（六）推进成片连片地块入库。2009年12月31日前已经建设使用且符合上盖物占地比例要求，第二次全国土地调查和最新的土地利用现状数据库均认定为建设用地，符合土地利用总体规划的集体土地所有权宗地，可整体入库；原属于同一国有土地使用权宗地，后分割为多宗相邻的国有建设用地，且难以单独实施改造的，可整体入库；制定改造方案时须将其整体纳入改造范围，严禁整体入库、局部改造。

（七）加快推进“城中村”改造。优先将村民愿意转为国有建设用地的旧村庄纳入年度改造计划，积极推进村民教育、医疗、住房及社会保障等同步纳入城市管理和保障体系，实现土地和人的同步城市化；统筹处理好旧村庄改造与保障外来务工人员居住权的关系，采取增加公租房建设比例等有力措施，确保外来务工人员住有所居。

（八）支持公益性项目建设。上盖物占地比例未达到30%，但符合规划设计条件或相关行业用地标准，且改造后用于建设公益性项目的，可纳入标图建库范围；以非拆除重建方式实施改造的，按本通知第（十一）点规定落实违法用地处理（处罚）后，可按“三旧”改造政策完善历史用地手续。原用途为非工业用地、自行改造为经营性用地项目应移交公益性用地的具体项目类型、比例，各地市可根据城乡规划要求，按照平衡不同类型改造项目的收益差、有利于调动权利主体改造积极性的原则，结合当地实际自行研究确定。对超出省市规定的公益性用地移交比例的，可实行适当的容积率奖励或异地补偿。

（九）明确单一主体收购归宗要求。成片连片改造项目中，多个权利主体通过签订搬迁补偿安置协议将房地产相关权益转移至单一主体的，协议中应当明确约定相关房地产权益由该单一主体承受，并明确补偿标准、安置方式、搬迁期限及过渡方式、解除原房地产产权负担及租赁关系的方式、纠纷解决方式等具体事项。权利主体无合法产权证明的，可按照权属调查并公示的方式确定实际权益人后，再签订搬迁补偿安置协议。单一主体在取得法定比例原权利主体同意的情况下，按规定开展相关规划或改造方案的编制报批工作。根据原权利主体的委托，由单一主体拆除原有上盖物，实现场地平整，凭相关改造方案批复文件、搬迁补偿安置协议及证实不动产灭失的材料一次性向不动产登记机构申请注销全部原不动产权登记；市、县自然资源部门按照“三旧”改造政策及协议出让程序，报市、县人民政府批准后与单一主体签订土地出让合同，按规定计收土地出让价款，原不动产权登记所依据的供地批准文件、土地出让合同等随之自动失效。单一主体应当按照签订的搬迁补偿安置协议的约定，及时履行货币补偿、产权调换和过渡安置等义务，货币补偿义务应在申请不动产权注销前履行。

旧村庄改造涉及合作改造的，农村集体经济组织经集体表决同意，在明确规划建设条件和拆迁补偿安置要求后，公开选定合作改造主体，签订合作改造协议，一起编制改造方案及拆迁补偿安置方案，办理改造方案及旧村庄集体建设用地转为国有建设用地手续,可由合作主体按照前述规定实施房地产权益归宗。

（十）鼓励市场主体参与土地整理。在确定开发建设条件的前提下，政府可通过公开交易方式将拆迁和拟改造土地的使用权一并确认给改造主体，双方签订成交确认书，确定由改造主体在约定期限内完成拆迁工作。拆迁工作完成后，依据成交确认书签订土地出让合同，缴纳土地出让价款。

三、完善审批供地政策，促进改造提速增量

（十一）完善历史违法用地处理（处罚）政策。纳入“三旧”改造范围，没有合法用地手续且符合土地利用总体规划的历史违法用地，可按照用地发生时的法律政策落实处理（处罚）。对拆除重建类项目，可认定为违法用地行为已消除；对非拆除重建类项目，可依法没收上盖物，完善历史用地手续以及上盖物手续后，将上盖物残值计入土地出让价款，与土地使用权一并供应给原权利人；上盖物手续完善及残值确定办法由地市按照有利于调动权利人改造积极性的原则自行制定。涉及罚款的，按照违法行为处理时确定的地类依法作出处罚。本通知印发之前已按各市原有政策落实违法用地处理（处罚）的历史用地不再重复处理。

（十二）完善历史征地和用地时间的认定依据。历史上签订的用地协议中明确规定集体土地所有权发生永久转移的，可视同征地协议处理。仅能提供历史征地协议，征地补偿款兑现凭证已经遗失的，需农村集体经济组织或农户对被征收土地补偿安置标准及兑现情况、是否同意完善土地征收手续等进行确认并出具证明材料。上盖物占地比例主要依据航空影像图、卫片以及现状勘测定界图计算得出；因用地发生时间较早，确实无法提供对应年份的图件资料，需提供可获得的最接近年份的图件资料，申请办理用地手续的改造主体需对用地时间及上盖物占地比例进行举证说明，并由县级以上“三旧”改造主管部门出具审核意见。

（十三）完善集体建设用地转国有报批政策。涉及将旧村庄集体建设用地转为国有建设用地的，改造方案由所在市、县（市）人民政府审批，区的审批权限由所属地级以上市人民政府作出统一规定。纳入“三旧”改造范围，无合法用地手续且未签订征地协议的农村集体建设用地，可按旧村庄集体建设用地转为国有建设用地的方式组织报批材料，报请地市政府批准项目改造方案、完善集体建设用地手续后转为国有；改造方案、完善集体建设用地手续以及转为国有的审批权限不得再以委托或授权形式下放。

（十四）进一步完善地价计收政策。以协议出让方式供地的，可探索以区片市场评估价为基础，参考本地政府公开出让土地的平均净收益率、征地拆迁和平整场地等因素，由地市政府统一确定抵扣金额或折扣系数。

四、继续强化监管服务，全面推进提质增效

（十五）强化倒逼促改。各地可参照国家和省建设项目控制标准及相关建设规划控制指标，对已入库地块进行综合评价，明确近期需改造的地块范围，分年度列入实施计划。对不符合环保、消防等规定的，要坚决采取措施，推动低效地块实施改造，保护人民生命财产安全。对于改造主体不依规依约实施改造的，可纳入企业信用记录并向社会公布，依法限制失信企业参与其他“三旧”改造项目。

（十六）强化政府的补位作用。对于市场主导的拆除重建类改造项目，市场主体已征得法定比例的权利人同意，但无法征得全部权利人同意的，导致项目难以推进，该市场主体可申请将项目转为由政府主导的方式推进。市、县政府确定有必要继续推进的，可将其作为政府主导项目，按照相关规定有序推进土地、房屋征收工作，并对市场主体前期投入的拆迁费用及合理利润予以适当补偿。

（十七）推行土地全生命周期管理。“三旧”用地经批准供应给改造主体后，与已供应的新增建设用地实行统一管理，鼓励地市建立多部门联合监管平台，相关职能部门依据项目监管协议、土地出让合同、划拨决定书的约定或规定进行联合监管，并按职能分工依法依规或依约进行处置。项目改造完成改造前改变土地用途为经营性的，由市、县人民政府收回土地使用权后依法重新公开供应，并根据相关地价评估规程对原受让方给予相应补偿。孵化器项目未在项目监管协议、土地出让合同约定期限内通过科技主管部门认定的，参照上述规定处理。

（十八）提升改造的综合效益。实施各类“三旧”改造活动，要高度重视历史文化保护，更多的采用微改造这种“绣花”功夫，注重文明传承、文化延续，让城市留下记忆，让人们记住乡愁。要依据相关规划和建设标准实施改造，提高土地开发利用强度或投入产出效益，优化用地结构，提高土地综合承载力，促进高质量发展。要严格按照有关规定实施安全处理处置，规范生产设施设备、构筑物和污染治理设施的拆除行为，防范改造活动污染土壤和地下水。

（十九）合理定性改造行为。市场主体主导实施的“三旧”改造项目，改造方案（含搬迁补偿安置内容）经县级以上人民政府批准同意并报省厅备案，改造主体支付给原土地、房屋权利人的货币补偿或物业补偿，符合当地政府土地、房屋征收补偿规定的，可享受政府征收补偿相关政策优惠。搬迁安置补偿由改造范围内土地及地上房屋的评估价、搬迁临时安置费、停产停业损失等费用构成。

（二十）坚持公开透明操作。地市“三旧”改造主管部门负责标图建库动态调整工作，必须在入库审查通过后3个工作日内报省国土资源技术中心备案。要研究制定“三旧”改造政府信息主动公开目录，实行标图建库、项目确认、改造方案及用地审批、土地供应、竣工验收全流程信息公开，切实增强外部监督。对于“三旧”用地审批材料，按照“以公开为原则、不公开为例外”的原则，除法律法规明确规定不应当公开的信息外，其他信息都应当按照《中华人民共和国政府信息公开条例》的规定依法予以公开，充分保障行政相对人的知情权。

本通知自年月日起施行，有效期年。各地“三旧”改造主管部门可会同相关部门结合实际制定本通知的具体实施办法。

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