郁亮：万科今年6300亿销售回款基本可以完成，将重点投资这些都市圈！

房地产导刊 2021-02-21

郁亮资料图

11月30日，万科董事会主席郁亮在媒体交流会上表示，2018年万科能完成6300亿元销售回款，问题不大。

他表示，6250亿到6300亿这个数字之间差距大吗？不大的。

“但我们所强调的对现金流的重视得到了贯彻，每天每个老总需要报告，今天回款做什么工作，楼卖的怎么样，开盘有没有开好，钱有没有收到，客户的资料准备有没有加快等等，这些工作天天盯着，相信万科的销售回款率肯定是业内最高的之一。每个单位回款，每一天的回款都是下午3点以后才完成的，每个礼拜都是最后两天完成的，每个月到最后一个礼拜完成，每个季度到最后一个月完成。我总想着能达到季度间、月间的均衡，但是似乎很难做到。不过今年万科房子还是卖得不错的，6300亿的销售回款基本可以完成。”郁亮说。

此外，郁亮还说，粤港澳大湾区、长三角城市群、京津冀都是重点，这三个城市群的都市圈里会密集安排投资，也包括武汉、西安等中西部核心都市圈，在这之外的地方，会非常非常谨慎。

今年9月，万科董事会主席郁亮在万科南方区域9月月度例会上关于“6300亿回款”、“活下去”以及“收敛和聚焦”等的讲话，引发业内热议。

两个多月过去了，11月30日，郁亮现身万科上海区域年度媒体交流会，对这三个话题以及万村计划暂停一事，一一进行了回应。

6300亿回款基本可以完成

就在9月下旬，郁亮还表示，6300亿回款目标还有一半多没完成，“面对剩余50%的任务，大家觉得非常困难”。

仅仅过去两个月左右的时间，郁亮表示，“目标基本可以完成”。

证券时报今天报道，郁亮表示，现在还有32天，以万科的能力，年度6300亿元的回款目标基本可以完成。

希望大家数学不要太好，6000亿和6300亿的差别并不大。现在强调对现金的重视，这贯彻得很好，万科的销售回款率一定是行业最好的。

今年9月，郁亮一度放下狠话。他表示，为了让万科“活下去”，回款目标的达成非常重要，“如果6300亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去”。

图片来源：中新网

“活下去”和拿地不矛盾

这些区域之外拿地会非常谨慎

万科南方区域9月月度例会现场一张“活下去”三个大字的照片引起舆论热议。

对“活下去”引发的后续效应，郁亮称之前没想到，“本来就是我们内部的事情，因为媒体的报道，我们开除了三个员工，因为事情最终造成了恶劣的影响。以前，我们从来没想过，例会上拍个照片也是机密。后来我们改制度了，任何造成恶劣影响的行为都不行。”

郁亮表示，万科提出“活下去”，是出于忧患意识，希望在内部统一认识，将所有业务聚焦到主航道上。他进一步说，对万科而言，活下去的内涵是“活得好，活得久”。

而在“活下去”口号提出没多久，万科反而在积极并购和拿地，今年三季度万科合计拿地458.7亿元，超过保利、碧桂园、融创和恒大之和，在外界看来“嘴上说不要，身体还是很实诚”。

郁亮回应说，“万科到底有没有疯狂拿地？我请大家都算一下。”

他反问，维持万科现在的规模，需要多少地？销售额达到6000亿以后，需要多少相应的土地投资？这和活不活下去一点关系也没有。

万科虽然现在积极拿地和并购，但郁亮表示，万科投资策略是聚焦核心都市圈。

郁亮称，在投资方面，万科不按一线城市、二线城市、三四线城市划分，关注的重点是粤港澳大湾区、长三角、京津冀等经济圈，当然也包括武汉、西安等中西部核心都市圈。

上证报还提到，万科的发展配合国家的战略，进一步向核心都市圈聚焦，在核心都市圈以外，万科的投资都会非常非常慎重。

回应万村计划暂停传闻：

“我不清楚，还没发现做公寓赚钱的！”

此前“万村计划”引来不少争议，郁亮被问及“万村计划”时表态也略显为难。郁亮被问及“万村计划”的发展情况时表示，万科会坚定地发展租赁住宅，但会很小心。

郁亮称：“我不清楚万村计划是否暂停，要问南方区域负责人。万村计划比城中村改造复杂得多，尽管是政府所鼓励的，但是做得好真的很难，至今为止我还没发现做公寓赚钱的，但对它的指责已经和对房地产一样了。”

郁亮指出，万科现在也还在摸索租赁住宅的具体发展模式，我们会坚定地发展下去，但具体模式还需要思考。

万村计划是万科在深圳的创新业务，试图用“城中村综合整治+引进物业管理+城市化商业运营”的模式，对脏乱差的城中村进行精细化改造。

这是一个野心勃勃的商业计划，深圳拥有约360平方米公里的城中村建筑群体，几乎占据着20%的土地面积，其中居住着超过1000万的人口，集中居住和集中消费的场景，为物业管理、长租公寓、社区商业提供了充满想象力的商业环境。

图源/网络

万科战略方向要吻合“城乡建设服务商”

对今年9月提出的“收敛”和“聚焦”战略，郁亮今天给出进一步解释。

界面新闻报道，郁亮说，这是他提出的要求，具体业务操作由下面执行。

在大方向上，他认为市场空间其实还有，像上海、深圳这样的一线城市，住房短缺问题还没有完全解决；很多地方的住房短缺问题已经解决了，但总体还存在不平衡不充分的问题。

“收敛不是指收缩”，万科集团高级副总裁、上海区域总裁张海随后补充说，收敛与聚焦，核心其实是聚焦。

郁亮说，万科现在这么大的机构，如果大家都使力，但是方向各不相同，事情反而更麻烦。现在万科所有的业务，战略方向都要吻合——城乡建设服务商，凡不符合这个方向，就都是错的。

在万科南方区域9月月度例会上，郁亮表示万科在2012年就判断行业进入白银时代、进入了转折点，但这只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折。

而今天转折实实在在到来了，而应对转折点和不确定情况的最好方法，只有“收敛”和“聚焦”。

房地产行业还有相当大发展空间

当今的房地产行业有没有大问题？

对此，郁亮称，房地产行业没有什么大问题，但是做的东西和要求与以前不一样了。像上海、杭州等大城市不一定完全解决了房子短缺的问题，但是从整个全国范围来看，住房全面短缺的时代基本结束了。

但是不平衡、不充分的问题还很明显，比如从结构上说，卖的多了，租的少了。此外，从未来发展方向来看，人们所需要的东西，不只是房子本身，也需要房子里面的内容。万科有了硬件，但是缺少好的软件，也就是围绕美好生活的各项服务。“从这点上讲，我们的行业还有相当大的发展空间，但是我们的赚钱方式与以前不一样了。”

郁亮认为，价值观的一致性很重要。万科的业务管理行为，都聚焦在为公司产品买单的客户，聚焦在好产品、好服务上。如果可以持续为客户提供好产品、好服务，公司就可以过得好，这是万科的逻辑。包括公司的组织重建、事人匹配，都是要保持组织行为在方向感上一致，才能在竞争中有一些竞争优势。

来源：房地产导刊综合报道

资料据华尔街见闻、中国证券网、界面新闻、上证报

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