王韶：我的新地产观

Original 胡晓会房地产导刊 2021-02-21

人物简介

王韶，广东省房地产行业协会会长、中国房地产业协会常务理事、广东建设职业技术学院客座教授；曾荣获2011年广东房地产协会忠诚奉献奖、 2014年全国房地产行业优秀协会工作者等多项荣誉；近年先后参与或主导完成广东省以及广州、佛山、湛江、清远等地房地产业发展研究20 多项课题；在各类报刊杂志发表专业文章40多篇。

“传统房地产以‘卖房’为轴心，只有‘房’和‘地’，没有‘产’（产业和资产）。” 王韶呼吁，业界要树立“新房地产观”，不能将住宅等同于房地产，要从提供空间场所和服务角度去推动幼有所育、学有所教、病有所医、老有所养、住有所居，加快房地产行业转型升级。

过去的20年，是中国房地产行业发展的“黄金时代”。十九大定调“房住不炒”，强调了住房的居住属性，房地产行业进入新时代。未来中国房地产变化趋势是什么？开发商企业如何应对行业变革？本期《房地产导刊》封面人物专访广东省房地产行业协会会长王韶，有幸领略他的房地产情怀。

广东一直是中国人居建设的领跑者，也是中国房地产发轫地，粤派地产的威名与地位有目共睹。广东省房地产行业协会是行业最具影响力的行业协会组织之一，会员单位基本覆盖广东省内所有大型房地产企业。作为资深房地产专家，王韶会长不仅仅是中国房地产行业发展的亲历者，也一直是一名积极推动者。

进入新时代，“住房短缺时代已成为过去，住房不仅是一种空间的需求，更是一种高层次精神生活的需求”，在王韶看来，“房地产开发提供的不仅仅一个居住的空间，更应该是一个有品质、有品位的新的生活模式，房地产要从提供物理空间向引领生活模式蜕变。”

告别住房短缺

“房地产要从提供物理空间向引领生活模式蜕变。”

5月的广州，五羊新城广场，我们见到了百忙之中的王韶。

在很多广州人的认知中，广州大道是新旧城区的分界线，以东为新，以西为旧。五羊新城位于广州大道西侧，与东侧的珠江新城隔路相望，折射出广州城市发展的时代缩影。上个世纪八十年代，五羊新城曾经是广州的标杆项目，改革开放第一批富起来的人集中在此买房。时光的流逝，让这里多了几分岁月的沉淀。

回顾中国房地产发展历程，王韶感慨良多：1998年住房制度改革要求做到“人人有房住”，“经过这么多轮快速发展，现在我们整个房地产已经告别了短缺时代”。有数据显示，广东户籍人口住宅自有率超过90%。

进入新时代，“改善型需求成为主流”，在王韶看来，“尽管一线和部分热点二线城市仍存在总量供给不足，但多数城市的市场供应已超出城市经济社会发展需要”，“人们不缺房，但缺的是‘好房子’。”他表示，居民的高层次精神生活需求，不仅需要更大面积的房子，也需要更宜居、更健康的房子；不仅要求物业管理提供保安、保洁和维养等基本服务，还包括社区生活消费服务、中介服务、资产管理服务等一系列与居住和家庭相关的服务需求，以及人文关怀，全面提升人民的“居住品质”将成为新时代房企的新使命。

去年7月，广州市政府在一线城市中率先提出保障“租购同权”。对此，王韶表示，广东省在培育和发展住房租赁市场方面走在全国前列，对于稳定市场预期，避免对潜在市场的过度透支，遏制房价过快过高增长将发挥积极的作用。从长远来看，“销售和租赁成为市场两大支柱”，房地产传统市场格局正在被打破。他认为，“租购并举”是对过去“重购轻租”发展模式的转变，未来住房租赁市场有着更为广阔的空间。

“房地产开发提供的不仅仅一个居住的空间，更应该是一个有品质、有品位的新的生活模式，房地产要从提供物理空间向引领生活模式蜕变”。王韶指出，无论是销售市场还是租赁市场，都要结合新技术、新消费的发展需要，从满足居民多层次精神生活需求出发，让居住者更体面、更有尊严。

向县域地产进军！

“房地产行业的未来在广袤的农村，‘县域’是房地产发展新方向。”

中国幅员辽阔，不仅有规模超级庞大的一线城市，还有2800多个行政县。“房地产行业也应该做到城乡统筹发展”，在王韶看来，区域发展的不平衡是房地产行业发展不平衡、不充分的一个重要体现。

“广东的房地产情况尤为复杂”，他曾走访多个县区，深入研究广州、佛山、清远、中山等各级城房地产发展，“不管是房价、开发水平、开发理念、开发模式等，肯定是一二线城市比三四线城市发展要好很多”。随着交通、物流、网络体系的完善，城乡之间的时间和空间距离不断缩短，美丽乡村、特色小镇、田园综合体等行业关注的热点项目开发建设，都离不开县域的支持。

目前，珠三角土地开发强度均趋饱和，深圳已接近50%，远远超30%的国际警戒线，而广州也已逼近红线，土地资源已成制约广东地区经济发展的一个瓶颈。王韶指出，广东省现在拥有约8000千多家房企，其中80%的中小企业都在下面（县域），而且土地资源、自然资源都很丰富，房地产的转型就应该在那里（县域）。

2018年3月，由广东省房地产行业协会2017年度会员大会暨第三届中国（广东）县域房地产发展论坛在珠海举行，旨在讨论县域房地产发展机遇。在此次大会上，王韶发布并解读了《2017广东省县域房地产发展研究报告》。该报告是继2013年和2014年先后发布两份《广东省县域房地产发展研究报告》后，省房协课题组结合当前县域经济社会发展和房地产市场形势再度撰写的研究力作。

过去8年，广东57个县域（含县级市）的销售均价年均增速10.3%，比全省平均水平高2.6个百分点。王韶表示，县域地产市场需求持续旺盛，县域商品房销售量、价的增速均高于全省总体水平，而产品业态较为单一；但相对而言，目前县域经济增速趋于减缓；人口总量基本稳定，职工收入提升明显，“这都为发展县域房地产带来机遇与挑战”。

房企转型“房地产+”

“传统房地产以‘卖房’为轴心，只有‘房’和‘地’，没有‘产’（产业和资产）。”

“目前楼市算不得健康，而且期望楼市调控放松不切实际。”在业界，王韶向来以敢言、直言而为人称道。他坦言，房地产行业利润和房价水平也已逐渐回归，这也意味着高负债、高增长的发展模式将不再适用。

早期房地产行业开发建设主要是住宅商品房，广东的住宅销售一度超过90%。在粤西部分房地产发展相对落后的地区，商品住宅投资仍然高达70%-80%。这其中固然有时代发展的现实需要，但王韶始终坚持认为，商品住宅只是房地产众多业态之一，不应将住宅等同于房地产。

由于传统房地产被简单理解为单一的商品住宅开发与销售，以“卖房”为轴心，只有“房”和“地”，没有“产”（产业和资产），因为致力于卖，所以很多行为都是短期行为，为产业和城市发展服务的功能与价值被忽视，王韶指出，其实房地产业本质是服务业，具有服务和金融双重属性，房地产价值贯穿于土地利用、项目开发、后期运营、物业服务等全寿命周期，而这些功能和价值，正是房地产推动社会经济发展最为重要的功能，是房地产最具可持续发展的价值。

“未来房企的盈利模式不是靠商品房开发而带来的土地溢价，而取决于运营服务”。在他看来，单一的销售住宅开发模式将被摒弃，轻资产化、复合型、多业态互联的模式成为房地产业的主要方向。

随着乡村振兴、新型城镇化的实施推进，由美丽乡村、特色小镇、田园综合体等所带动的旅游地产、休闲地产、物流地产、工业地产、泛乡村地产、养老养生地产等轻资产化、复合型、多业态互联的模式充满机遇。王韶建议，广大房地产企业要积极顺应国家和产业的发展政策、市场需求和新技术发展趋势，及早布局发展长租公寓、特色小镇、田园综合体等持有经营型新业态或新业务，共促楼市健康发展。

回归理性增长

“房地产高速发展期已结束，规模、房价和利润超常规增长逐渐回归理性。”

当我们谈到中国房地产，广东房地产行业都是一个无法忽略的存在，被誉为“中国房地产的黄埔军校和样板房”。有数据显示，2017广东房地产企业销售超100亿元30家，累计3.14万亿。其中，前10位全部为广东房协会员，前30位中20家为广东房协会员。

“我们可能是最忙碌的省房协组织之一”，不讲究“花花架子”的王韶投身广东省房地产行业协会服务工作多年，始终保持着对专业的执着追求，以及对行业发展的客观审慎。

王韶喜爱长跑。忙碌的工作之余，他偶尔也会参加马拉松比赛。在马拉松比赛中常有这种情况发生：一开始就冲在前面的运动员，到最后抵达终点的时候往往成绩不够理想，究其原因就是没有安排好体能分配，继之乏力。

其实，房地产发展也和马拉松比赛类似。在王韶看来，房地产发展应该保持理性增长，“如果房地产市场出现非理性过热，则会对经济的长期稳定和持续发展产生一定的抑制作用”，并不利于行业健康长远发展。

进入新时代，整个房地产行业内外环境发生了很多变化，面临一系列升级、调整。王韶认为，虽然房地产高速发展期已结束，但并非步入衰退期，只是规模、房价和利润超常规增长逐渐回归理性。

“任何一家开发企业都必须转变思维，转变模式，最重要的是要落实到具体实践中。”王韶最后呼吁，房企全面理解房地产业的内涵，围绕人民对美好生活的追求，从“生态、生产、生活”等方面推动产业和地产融合，注重生态文明建设、提升行业发展质量，才能真正实现楼市健康发展，才能不被新时代抛弃!

起飞

让我们一起飞！

房导俱乐部群来啦！

本群是《房地产导刊》房导俱乐部成员交流专用群，成员来自全国各地的《房地产导刊》热心读者，房地产和配套企业从业人士、专家、学者，高端投资置业人群，以及对房地产政策、市场，感兴趣的人士。