国家发文：放宽户籍限制！都市圈时代来临，地产开发格局或将巨变！
一个影响十三亿人的大新闻！
2月21日，国家发改委发布《培育发展现代化都市圈的指导意见》，明确提出，到2035年形成若干具有全球影响力的都市圈。
根据意见，未来将放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，在具备条件的都市圈率先实现户籍准入年限同城化累积互认。同时，要打造轨道上的都市圈，实现公共服务的一体化，允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂。
从强省会、国家中心城市到都市圈，从城市群到大湾区，中国城市格局正在发生第三次洗牌。谁将从中脱颖而出？
在这揭晓谜底之前，我们需要先了解，中国有多少个城市群和都市圈？
在国家第十三个五年规划中提及城市群有：
京津冀、长三角、珠三角、山东半岛、海峡西岸、东北地区、中原地区、长江中游、成渝地区、关中平原、北部湾、山西中部、呼包鄂榆、黔中、滇中、兰州－西宁、宁夏沿黄、天山北坡城市群。另外，还有拉萨为中心、以喀什为中心的两个城市圈。
这19个城市群定位不同、成熟程度不一，有的规划已经出台，有的还停留于概念，有的尚不具备形成城市群的条件。这是19个城市群及其中心城市：
三大世界级城市群：珠三角（广州深圳）、长三角（上海杭州南京合肥）、京津冀（北京天津）。
南方区域（3个）：长江中游城市群（武汉、长沙、南昌）、海峡西岸城市群（福州厦门）、北部湾城市群（南宁）。
西南区域（3个）：成渝城市群（成都重庆），黔中城市群（贵阳）、滇中城市群（昆明）。
北方区域（6个）：中原城市群（郑州）、山东半岛城市群（青岛济南）、辽中南城市群（大连沈阳）、哈长城市群（哈尔滨长春）、山西中部城市群（太原）、宁夏沿黄城市群（银川）。
西北区域（4个）：关中平原城市群（西安）、呼包鄂榆城市群（呼和浩特包头）、天山北坡城市群（乌鲁木齐）、兰西城市群（兰州）。
那么，中国未来将构建多少个具有世界影响力的都市圈？
如果按照特大超大城市作为中心城市的模式，我国至少将产生30个都市圈。这其中包括九大国家中心城市，以及15个副省级城市，还有诸多中西部的强省会。
发改委此次意见中所说的都市圈，某种程度上等同却不限于城市群的概念，都市圈更突出一个中心城市的作用，所以在一个城市群中也有可能包括若干都市圈。在《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》中可以看出，发改委在鼓励城市“建群”。
而放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，其实只是《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》的一小部分，但却反映了一个中心的意思：打破都市圈内部壁垒。
打破壁垒最核心的内容之一就是市场一体化。放开放宽落户限制，加快推动的是人力资源市场的一体化，《指导意见》还强调了技术市场、金融服务和市场准入的一体化。
这些加快建设统一开放市场做法的目的，就是要打破地域分割和行业垄断、清除市场壁垒，营造规则统一开放、标准互认、要素自由流动的市场环境。与此配套，则是交通、网络、物流等方面基础设施一体化，教育医疗卫生等公共服务共建共享，生态环境共保共治等等。
01
放开大城市落户限制，意味着什么？
根据发改委文件，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，在具备条件的都市圈率先实现户籍准入年限同城化累积互认，加快消除城乡区域间户籍壁垒，统筹推进本地人口和外来人口市民化，促进人口有序流动、合理分布和社会融合。推动人力资源信息共享、公共就业服务平台共建。
简而言之就是，放开除了北上广深之外的其他城市的落户限制，二线城市的户籍门槛即将进一步降低乃至最终取消。
这对广大从农村地区来到城市的劳动者而言，也是一个极大的利好消息。
进城务工者落户城市，大多有劳动合同时间或者缴纳社保时间的限制，1到3年不等，有时候在一个城市还没有达到户籍准入年限，换一个城市又要从新计算年限，落户城里总是遥遥无期，而全面放开户籍限制就很好的补充了这个点。
全面放开落户门槛，也将意味着未来二三四线城市的户籍门槛将会不断弱化，抢人大战只会越来越发白热化。
中原地产研究中心统计数据显示，截至2月18日，在2019年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过16个。
其中，2月11日至15日，就有常州、海口、西安、南京、深圳等5个城市出台人才引进新政。
来源：21世纪经济报道
毫无疑问，经过全面放开落户门槛的推动，或将改写抢人大战的格局，并为中西部强省会城市的崛起提供机遇。
02
是抢人还是拉房价？
中原地产统计了一项数据显示：过去2年，全国多个城市房价出现了反弹，其中大部分城市都发布了力度空前的人才吸引政策。
也就是说，人才政策的确影响了房地产市场的稳定。特别是部分二线城市，房价上涨加速，最主要的一个原因就是人才政策变相的放开了限购等政策。
因而，本次全面放开落户门槛或将引起除个别超大城市外的城市房价的反弹，带来了房地产市场的上涨预期。
03
都市圈时代降临，
地产开发格局或将巨变！
文件还提出，至2020年，京津冀、长江三角洲、珠江三角洲、长江中游、成渝等经济发达地区的超大、特大城市及具备条件的大城市，市域（郊）铁路骨干线路基本形成，构建核心区至周边主要区域的1小时通勤圈；其余城市群和城镇化地区具备条件的城市启动市域（郊）铁路规划建设工作。
城市政府会同铁路企业，结合城市空间布局优化和铁路枢纽功能调整，优先考虑利用既有资源开行市域列车。同时，有序新建部分线路，优化完善市域（郊）铁路网络。
线路要串联5万人及以上的城镇组团和旅游景点并设站，车站按照功能适应、设施简易、安全便捷的原则尽量设置于城镇中心，增强交通引导和提高客流聚集。
请注意，这可不是一份铁路发展的专项文件，而是对于中国整个未来城市发展、房地产开发都有着重要意义的重要宣言。
文件末尾落款的5家单位，除了国家发展改革委、交通运输部、国家铁路局、中国铁路总公司外，还有一家：住房城乡建设部。
这就非常耐人寻味了。
在文件开头，对于“加快市域（郊）铁路发展”的重大意义，是如此评价的：“对缓解城市交通拥堵，改善城市人居环境，优化城镇空间布局，促进新型城镇化建设，具有重要作用。”
文件中还特别强调，树立TOD开发模式，发挥市域（郊）铁路对新型城镇化的支撑服务作用，推进城市新区和外围城镇组团建设，引导人口布局，不断优化城市空间。
这一切，都不仅仅只是解决交通需求那么简单，而上升到了新型城镇化未来趋势的高度。
以此文件为标志，中国城镇化正式进入了都市圈时代。
通过市域（郊）铁路的建设，将核心大型城市中心城区与远郊区县及附近的三四线城市真正连接在一起，构建起“A城市工作、B城市居住”的1小时通勤圈。
因此，这一文件对于像东莞、惠州、中山、嘉兴、南通、保定、廊坊等在深圳、上海、北京周边的三四线中小城市，以及像武清、宝坻、蓟州、静海、滨海等天津的远郊区县，从远期来看，都将会是一个重大利好。
而对于房地产开发而言，这一文件也将会开拓出一个全新方向。
04
哪些城市会成大赢家！
这一轮城镇化，以国家中心城市为引领，以都市圈作为主体平台，以城市群作为主要形态，最终实现区域经济增长和城市化的双重目标。
可见，无论是中心城市，还是都市圈，抑或城市群，在其中都是引领者的角色。换言之，具备中心城市、都市圈和城市群三重概念的大城市，将会获得更加长远的发展前景。
其一，北上广深一线城市地位愈发巩固，短期内没有挑战者。
其二，二线城市地位也会日益强化，为中心城市的扩张奠定基础。
其三，强省会正在从概念变成现实。除了武汉、成都、西安等既有的强省会之外，南京、济南、合肥纷纷以提高首位度作为发展目标。
其四，都市圈内部的三四线城市也将获得新的发展机遇。所谓都市圈，既要实现户籍一体化、公共服务一体化、区域发展一体化，也要实现轨道交通互联互通、产业的分工协作。这就意味着，大都市圈内部的三四线城市发展前景同样可观。
当然，无论中心城市、都市圈还是城市群，都只是定位而非成绩，是需要把握的发展机遇而非坐享其成的果实。
中国城市格局正在发生第三次洗牌，谁将从中脱颖而出？我们拭目以待！
本文来源：央视财经（cctvyscj）、发改委官网、21世纪经济报道（jjbd21）、冷眼楼观等。
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