今日土拍“厦门东”失守，石井地块底价成交另有内幕？
5月8日，泉州南安迎来4幅商住地出让，因公告中两幅石井地最高限售价达19800元/㎡而备受吃瓜群众关注。
此次参拍房企不多，大型品牌房企均未露面。最终洪濑2018P01地块以总价2.4亿、楼面价2201元/㎡，由源昌地产夺得。官桥2018P02地块流拍，而石井的 2018P05、2018P06地块则由桐翔置业底价成交。
此前我们分析过，南安的石井、水头片区之所以被定为“厦门东”是因为其临厦优势。（此次所拍地块距离厦门大学翔安校区只有7.9公里，仅需约12分钟车程，是泉州离厦门最近的地方。）16年以来厦门步步高企的地价、房价，促生了许多外溢刚需和投资需求，但环厦板块终究是借势发展，对厦门市场的依赖性较强。4.25厦门土拍遇冷，提前定格了本次土拍的基调，市场预期普遍较低。
回看厦门土拍，作为开年首拍，集美出让双优质地块，上限楼面价高达37500元/㎡，但最终成交价格连3万线都未过，显然开发商对高价拿地已变谨慎。而此前外界普遍预期优质地块一旦高价成交，将对市场回升将有明显的积极作用，最终，两大国企tuoshi，土拍带动市场升温乏力……
回到今日土拍，房企参与并不积极，一幅流拍，两幅底价成交，四幅地土拍总时长仅45分钟。南安走出来的房企源昌拿下洪濑地块不足为奇，官桥地块回购指标大，流拍似乎也不被关注，重点都落在了底价成交的两幅政府高预期地块。
吃瓜群众感受到凉意了吗
想必吃瓜群众还在好奇桐翔置业是谁？底价拿地有何内情？
查找相关信息后发现，桐翔置业为2018年3月成立的新公司，而通过我们的调查得知，桐翔置业其实是三安的“壳”。
以光电为主导产业的三安，为何进军房地产？研究后发现，原来，三安作为政府重点招商引资企业，未来在泉州芯谷南安园区的投资规模超300亿，如此大规模的产业规划，在周边增加住宅配套建设也不难理解。
2017年三安光电就有公告发布，其与福建省泉州市人民政府和福建省南安市人民政府签署《投资合作协议》的议案。根据协议约定:公司拟在福建省泉州芯谷南安园区投资注册成立一个或若干项目公司，投资总额333亿元(含公共配套设施投资，单位:人民币)，全部项目五年内实现投产，七年内全部项目实现达产，经营期限不少于25年。
再看下本次出让的限制条件，便知道为什么只有三安一家参与竞拍了，因为这是一笔只有他们才能“算得来”的账。
2018P05号地块：
竞得人必须提供34462平方米住宅建筑面积供南安高新技术产业园区项目建设指挥部或南安高新技术产业园区项目建设指挥部指定的第三人优先选择回购（作为人才房，需精装）。
2018P06号地块：
竞得人必须提供30474平方米住宅建筑面积供南安高新技术产业园区项目建设指挥部或南安高新技术产业园区项目建设指挥部指定的第三人优先选择回购（作为人才房，需精装）。
回购价格标准：根据南安高新技术产业园区项目建设指挥部要求，住宅用房的回购价格按产权登记部门初始总登记的产权面积为准计算，每平方米6000元计价（含公摊、含精装费用、不计层次差，其中精装修标准不低于2000元/平方米）。
本地块采用“限房价、竞地价”方式拍卖出让，限定项目建成后住宅部分（扣除人才房回购部分）最高销售均价为19800元/平方米（仅指毛坯房价格，按建筑面积计算）, 锁定人才房回购部分及幼儿园部分的地价，即人才房回购部分及幼儿园部分不计入竞价范围，竞可销售部分的地价。
由于大面积的回购指标，实际成交楼面价远高于粗算结果，而三安拿地的最大动力便是，三安便是那个政府指定的优先回购“第三人”，所以不管是谁拿的地，最终都将把近半的地块低价卖给三安，作为市场化运作的普通房企来说，这是一笔无法平衡的账……
或许看到这里，不少购房者再次被真正的楼面价“惊呆了”，现如今的厦门东市场到底如何？
南安
根据CRIC监测数据显示，水头石井主要在售项目海峡1号4月成交均价9300元/㎡，联发君悦湾8800元/㎡，碧海蓝天8600元/㎡，整体价格尚未破万，在整个环厦板块仍有洼地优势，所以不少项目入市均热销甚至售罄。
受限购影响，厦门外溢的刚需、投资客渗透相对不足，更多的是本地客户，自住与投资需求并存。显然，本次的土拍无法激活厦门东，未来市场的进一步提升还需看厦门。
厦门
近期厦门住宅市场一手房蓄客难，成交持续低迷。土拍过后，厦门不少项目集中加推抢占市场，以小批产品探市，但去化均一般。二手房市场在“五一过后”掉转风向迅速转冷，尽管不少房源已降低挂牌价，但仍难成交。显然，购房者对市场缺少信心，动力不足，本轮楼市的冬天要比以往更长一些，楼市的深度调控对市场的影响远远高于预期。
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