厦漳泉“房价+地价”双限，谁在逆势而上谁在急流勇退？
致力闽南楼市，专注厦门地产
2018年以来，“房住不炒”政策持续深化，不管是拿地，还是卖房，热度都已明显降温，价格也呈现滞涨甚至滑坡状态。
厦漳泉三市同样受政策紧身衣影响，普遍地价、房价双限。房企拿地更加理性，地块供应节奏也相对变缓，从供地体量和地价走势来看，因城市发展动能和市场供需表现各不相同，呈现显著分化。
从土地供应量来看，2018年1-6月，厦门累计供应5幅商住用地16.02万㎡，较去年同期回落39.8%，完成年度供应计划14%，供地节奏过缓；单体地块规模中等偏小，集中于马銮湾及环杏林湾等热点新城板块。
漳州市区累计供应9幅商住用地53.09万㎡，成交7幅42.95万㎡，较去年同期上升68.4%，完成年度供应计划19%；单体建筑面积集中于10-20万㎡，分布于蓝田、碧湖、城东等新城板块。
泉州中心市区累计供应8幅商住用地52.06万㎡，完成年度供应计划8%，去年同期无供地。出让地块主要分布于桥南、经济开发区、台商投资区等新兴板块。
从成交地价走势来看，厦门在“限”“控”“房住不炒”的大背景之下，市场投资投机需求被挤出，客户基数大幅缩减，房企对市场的预期无法实现，房价难以支撑地价，房企拿地更加谨慎，楼面价明显回落。
漳州市区18年采用土拍新规则“限地价+定配建+竞房价”，一方面刚性限地价使得整体地价走势相对平稳，另一方面组合新规也使得开发商的盈利空间进一步缩减，拿地更加理性。2018上半年三幅“安得广”住宅地块成交促使整体楼面价大幅回落。
泉州中心市区2018上半年出让宅地多位于台商投资区、泉港区等远郊板块，因而整体楼面价保持较低位；但从土拍现场来看，不论是3月底世茂、金茂经历激烈火拼后拿下台商地块，还是5月底中南100%溢价率拿下经开区地块，都让泉州显著别于低迷的厦漳楼市，市场热度备受瞩目。
盘点厦漳泉三地当前土拍规则，其中，厦门主要采取“限地价、竞配建”方式，竞价规则相对简单，在当前低迷的市场环境下，出让地块均未达到竞拍上限价。
漳州当前“限地价+定配建+竞房价”、“限地价、竞房价”、“增价拍卖”三种竞拍规则齐登场，房企盈利空间限制最大，加上区域市场显著趋冷，土拍热度近半年来急转直下，6月底已有两幅市区地块遭流拍。
泉州土拍规则以“限房价、竞地价”为主，房企只能在不断被压缩的夹缝中权衡利润空间，尽管如此，得益于整体市场供不应求，需求缺口较大，且当前开发侧重潜力新兴板块，市场可预期上行空间较大，泉州仍是一片热土。
纵观2018上半年品牌房企厦漳泉布局情况，共计有11家品牌房企，于厦门及漳州、泉州中心市区取地16宗，整体趋于理性，外来品牌房企拿地意愿及拿地能力均显著强于本地房企。
其中以世茂拿地热情最高，半年土储5宗104.51万㎡，持续深耕厦漳泉三地；金地、金茂、中南、中梁、正荣则首进厦漳泉区域市场，因规模化发展需要，市场高压政策下土储需求仍然较为迫切。新进房企的到来，也将进一步丰富区域市场的产品、居住理念，或将重塑区域市场竞争格局。
根据厦漳泉三地2018年经营用地供应计划，下半年均仍有超过80%的供地计划待落地，结合三地楼市当前运行情况：
（仅供参考，以实际出让公告为准）
厦门市场走入低迷，土拍热度不再，高价地贴近成本入市，部分在售项目开始采取优惠手段寻求去化突破，对于房企拿地而言，一方面市场预期难以支撑高地价，一方面市场低潮期土地获取成本相对较低，两相博弈，下半年土地市场或将延续“理性”氛围，规模型房企仍为接盘主力，联合开发将渐成趋势。
漳州市场同样不容乐观，加上土拍政策诸多限制让房企拿地权衡显得左支右绌，如调控政策未变，地价起点高，房价限制严，项目突围空间极其有限，下半年土地出让或仍将遇冷。
泉州调控政策组合力度为三市最严，但中心市区一二级市场均显著供不应求，市场热度始终不减。从2018年度土地出让计划执行情况来看，下半年剩余的拟出让地块以大体量的旧城、棚户区改造用地为绝对主力，计划落地不确定性大，常规宅地仍然极度稀缺，预计仍将是房企扩张布局的必争之地。
谨防删稿，诚邀您加入【厦门地产资讯交流群】。添加我的微信，把你拉入加入群聊，实时把握楼市动态~