集体收入近千万元！丹灶这个社区“改”出新天地

抓住机遇，推进旧改

赢人心、争速度、见实效

丹灶下沙滘社区

通过“征租结合”整备连片土地

打造新兴产业发展的高端园区

土地小，村子还能发展吗？
下沙滘的答案是：能！
面积1.8平方公里的下沙滘社区，是南海丹灶片区面积最小的村（社区），却拥有丹灶为数不多的“国字号”平台。落户这里的粤港澳大湾区（南海）智能安全产业园，是全国首批、广东省唯一的国家安全应急产业示范基地。
粤港澳大湾区（南海）智能安全产业园。
这个“国字号”园区是“改”出来的。在十多年前，集聚在这里的还是以陶瓷为主的高耗能高污染企业，经济和社会效益都不高。
为了扭转局面，下沙滘社区坚持算好长远账，以“亩均论英雄”为导向，通过快速推进一个个工改工、工改商项目，成功把握住产业升级机遇，实现集体经济增收和支柱产业进阶，不断打开发展新空间。

只有1.8平方公里，怎么办？

下沙滘社区的集体收入，很快又要涨了。

这源于约三年前，下沙滘社区党总支、经济社联手促成的一个项目，不仅在地块成交时带来了可观的集体经济收益，还将在项目落成后为集体收入持续“造血”。

下沙滘社区党总支书记伦湛垣记得，在该项目的用地整备阶段，社区有两个备选方案，一是把其中归属社区的集体土地单独招拍，另一个是在丹灶镇政府的支持下，与国有土地联合开发。二者区别在于，对照当时的相关政策，联合开发的起拍价是单独招拍的两倍。

社区党总支从长期效益考虑，很快就选定了联合开发，从提出方案到经济社股东表决同意，只用了一个月时间。而且，在开发商“拿地”后不久，下沙滘经济社还与其达成协议，用优惠价回购部分商铺，在项目交付后对外出租，成为集体经济增收的新渠道。

立足集体经济推进旧改项目，源于一种发展自觉。伦湛垣说，下沙滘社区的干部和居民已形成共识，社区面积小，发展必须以亩均论英雄，“旧改项目推进快、效益好，亩均集体收入自然就高。”

此言不虚。从辖区面积看，下沙滘社区仅1.8平方公里，几乎是丹灶镇最小的社区。而在全镇28个村（社区）之间，面积最大的将近12平方公里，单个村居的平均面积也超过5平方公里。

社区面积小，但作为不小。下沙滘社区地处丹灶镇中部，立足毗邻桂丹路的区位和交通优势，曾在20世纪90年代引来一批陶瓷厂、五金厂，成为丹灶最先富起来的村居之一。

近年来，下沙滘社区又作为丹灶较早推进旧改的村居之一，不断开拓出发展的新空间。2022年，下沙滘社区村组两级集体收入近千万元，按辖区面积算，亩均集体收入约3470元，这是一个可观的数字。

更难得的是，这里的支柱产业发展层次高。粤港澳大湾区（南海）智能安全产业园在2022年底成为全国首批、广东省唯一的国家安全应急产业示范基地（综合类），是丹灶乃至南海产业升级发展的重要压舱石。

载体好了，效益就高了

旧改是重塑城乡空间、推进城乡高质量融合的必然选择，同时由于涉及多方利益诉求，对于基层来说都属于“不容易完成的任务”。

在每一个旧改项目的土地整备阶段，伦湛垣和伙伴们已形成默契，主动公示征地和改造方案、走家访户宣传讲解等工作必不可少。

“改造后，更好的产业和人才会跟着来，带动厂房和民居升值。”“新企业必须在环保、安全生产等方面符合要求才能过来。”“就业岗位也会越来越多，吸引年轻人回乡发展。”在沟通过程中，居民的关注焦点，就是干部们的讲解重点。伦湛垣也越来越发现，推动旧改工作争速度、见实效，先要赢人心。

下沙滘社区形成旧改经验，可以从大金工业区改造说起。

从地理位置上看，曾经的大金工业区，是今天的粤港澳大湾区（南海）智能安全产业园覆盖区域，核心地带都位于下沙滘社区。曾担当社区集体经济“发动机”，同时带来高污染、高耗能问题及安全隐患的陶瓷厂、五金厂也位于此。

2008年至2013年，丹灶镇响应佛山市部署，在节能减排的大背景下，大金工业区通过关停整治建陶企业，淘汰落后产能，再将其重新定位为大金智地高端产业服务区，计划通过“征租结合”整备连片土地，打造新兴产业发展的高端园区。

位于片区核心地带的下沙滘备受关注。因为，当时连片土地整备涉及下沙滘社区达500亩集体土地，部分居民担心集体收益在拆旧建新期间受影响，对改造项目有所保留。

高茂灿是下沙滘经济社股东的一员，在当年同时担任下沙滘社区党总支书记。他记得，那时，社区干部们第一回就旧改工作进行全覆盖入户走访。三个月后，下沙滘经济社股东表决通过方案。

改造的效果立竿见影，不仅全体股东每人获得一次性的征地补偿，更关键的是，重磅项目随之而来，大金片区的发展效益显著提高，并辐射带动社区土地、物业租金提升，分红逐年增长。2013年，高端产业载体项目联东U谷落户，大金片区通过引导社会资本参与改造实现“未建设先招商”，改造大大加快。后来，该模式成为南海推动村改八大可复制、可推广的模式之一。

随着片区发展的一路升级和产业定位的逐渐清晰，这个小村居吸引了越来越多优质产业资源集聚，并成功引进了粤港澳大湾区（南海）智能安全产业园，成为全国首批、广东省唯一的国家安全应急产业示范基地（综合类），引入安全应急领域的企业和机构超150家。 

自高端产业载体项目联东U谷于2013年落户以来，下沙滘社区吸引越来越多优质产业资源集聚。

看到希望，更多年轻人回来了

五年前，下沙滘社区居民邵佩仪从外地回到家乡，成为南海区公共安全技术研究院投资促进部的一名工作人员。

该研究院位于建沙路一侧，是粤港澳大湾区（南海）智能安全产业园的一个重磅项目，已引进院士7人，高层次人才33人，区级以上创新创业团队17个。每当谈及回乡就业的经历，邵佩仪都颇为感慨，“家乡产业层次大大提升，这吸引了不少年轻人回流发展。”

南海区公共安全技术研究院，是粤港澳大湾区（南海）智能安全产业园的一个重磅项目。

旧改，不仅让一个高端产业基地从下沙滘社区开始崛起，还带动了按省一级标准建设的有为小学、商住楼盘等优质配套随之而来。
资源要素加速集聚，干部和居民们的期待成为现实。环境污染小了，社区越来越漂亮，区域价值显著升级。同时，集体收入高了，来的企业层次高了，对人才的吸引力强了，周边的消费能力高了，居民就业和创业机会也更多了。
伦志荣是下沙滘经济社的一名股东，在家乡经营一家五金企业。在他的印象中，自从大金工业区启动改造，特别是“国字号”安全产业园区建设以来，在下沙滘社区发展的本土五金企业多了与新进驻的企业的合作机会。居民的“钱袋子”越来越鼓，慷慨解囊的乡贤越来越多，社区敬老晚宴和日常活动都更精彩了。
丹灶镇党委委员、副镇长冯世荣，是下沙滘社区的挂钩干部。在冯世荣看来，下沙滘社区乘势而上、敢想敢干推进“旧改”，给自身产业升级、颜值蝶变打开新前景，还为丹灶其他村（社区）提供了示范推广价值。
伦湛垣一直在关注上级关于旧改的部署。他说，当南海“三旧”改造以工改工为主导，工改居和旧村改造为支撑，丹灶将继续发力大金智地片区、城西片区两大连片改造项目，下沙滘社区谋划继续完善住宅、商业等配套项目，同时重点探索“工业上楼”等改造方式。
这个小村居，还要继续“改”出新天地。
力合星空·728创域是国家级孵化器，其所在地是下沙滘社区以旧鞋厂“微改造”而来。

一

调研手记

旧改，唯快不破。“必须及时行动起来，这样才能抓住发展红利，及时引来好项目。”下沙滘社区通过旧改实现新发展，要说成效背后的关键，社区多位受访干部不约而同地谈到“快”，以时间换空间。
首先是在认知上快人一步。从最早在大金工业区配合镇政府推进旧改，到用优惠价格在云峯壹号项目购入商铺，下沙滘社区干部们都快速对“改”形成共识，并且在实际中高效执行。
紧接着，是用“快”取信于民。下沙滘社区面积小，只有1个经济社，社区干部立足“一村一社”优势，在每一个旧改方案表决前主动公示改造方案，并走家访户宣传讲解，确保经济社股东和居民及时并且充分知情。而且在方案执行后，关于发展的承诺逐一兑现，带动人们不断增强信心。
还有及时总结经验，形成制度。十多年来，下沙滘社区一直注意把好做法转化为制度，转化成为执行更多改造项目的助力。这些好经验，也将为丹灶其他村居提供借鉴。

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【蝶变丹灶】回顾

来源：南方＋记者陈梦、赵越、游伟玉、吴致洲、戴嘉信

编辑：佛山新闻网 陆嘉贤

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