一位女士组团300人来深圳买房，现在真的能买吗？
提
4月12日周五的夜，在深圳书城，一场例牌的”乐居&深圳晚8点论坛”上有一个位观众，她说和身边的朋友集合在一起，大概有300多人，大家都没有名额，来组团买公寓，珠三角核心区域都买……现在能买吗？买哪里？
她的疑问，似乎是所有深圳人都想问的。降准、银根放松、因城施策、大湾区，新征信落地……市场各种因素似乎都在召唤楼市回暖。那到底现在应该不应该下手买房，要买房的我们到底应该关注哪些因素？
数据看趋势：
1
新房市场共成交5365套商品房（住宅成交3088套），环比上涨181.6%。其中住宅占比58%，公寓占比30%。成交均价为60085元/平（住宅成交均价为54005元/平）。
2
网签住宅项目共62个，其中有6万+成交记录的楼盘有20个。
3
新房住宅6万+楼盘共成交700套，占全市成交套数的22.7%；6万+住宅楼盘成交总面积为8.2万平，占全市成交面积的26.8%。
4
商务公寓共成交1594套，是上月成交套数的2.8倍；成交面积9.86万平，环比上升222.44%。
5
总价在1000万以上公寓成交占比上升3.09%至5.40%，此价段内瑞府成交最为活跃。
6
深圳各区二手住宅成交大幅上升，皆实现翻倍，且各区成交量为近六个月的新高。二手住宅共成交4551套，环比上升127.9%，同比下降15.1%。
7
二手住宅套均总价为477万元，由于中等面积户型成交占比上。500万以下成交占比超过七成。600-800万总价段成交占比上升5%至8%。
8
深圳租赁市场需求旺盛，租金继续小幅上升。全市租金上升0.28%，达到71.9元/平。3月租金回报率为1.65%，微幅下滑。
9
豪宅成交561套，环比上涨113.3%。
10
商圈成交热度集中在蔡屋围商圈，占比41%，其次是龙岗中心城商圈成交热度也相对较高，占比均为30%。而客户购房用途以投资为主，占比为70%。
此次论坛嘉宾包括深圳中原地产董事总经理郑叔伦，易居克而瑞深圳区域总经理陈洪海，朱罗纪创始人朱文策（以下均简称全名）。
郑叔伦：金三银四到来，公寓成为重要居住形态
郑叔伦表示，我们对待深圳的楼市成交数据以往均是以住宅数据为主。随着限购政策的常规化，公寓成交已经占到深圳楼市成交的30%的比重。有人认为3000多套的住宅成交不代表回暖，其实应该看5365套商品房的数据。更重要的是，据中原研究中心统计，二手房真实成交有8000多套，这个数据回暖迹象明显。
重点提一下公寓，这对于深圳而言，已经成为一种重要的居住形态。如今，深圳政策住宅限售3年，公寓限售5年。豪宅只要性价比高，无论是住宅还是公寓，成交都较为理想，现在越来越大平层公寓入市。
今年金三银四给市场注入了强心针，经过一二月份的政策与节假日低迷成交后，三月份反弹明显。
今年国家在做减税、减负，也是红利，鼓励普惠金融，所以今年总体来说，资金流比较宽松。银行利率下调、降准、银根放松都体现在楼市成交的流动性上，银行放款速度回归正常，一个月即可放款。且大湾区政策有利于港澳高端人才，未来香港与深圳的距离会拉近。
如今，中国面临很多挑战，内部的产业升级以外部环境的不友好。综合因素，决定中国的房价不允许出现大幅度的上涨，所以深圳房价要快速上升很难，靠短期炒房赚钱的时代过去。
大湾区规划短时间内对房价不会有爆发性的影响。从规模效应来讲，大湾区每个城市都会受益，但深圳会最为明显，未来的增长速度我觉得会超过香港，长远起来，大湾区深圳市富裕的区有一天会超过香港，需要时间，这一定是长线投资。
对于中原而言，更希望在提供的服务品质上服务好客户。市场越理性，越是体现基本功的时候。今年中原推出“2019中原安住计划”，即提供房产交易完成后的售后服务。凡在深圳中原成交的二手租、售业务，深圳中原均为客户的房屋免费买保险，保期一年。
陈洪海：买房，短期看金融，中期看土地，长期看人口
陈洪海：短期看金融，中期看土地，长期看人口，但根本还是看产业。深圳无论是豪宅或刚需住宅的成交都是一路向好的趋势，总价也在走高。根本原因在于深圳的产业升级政策以及宽松的户籍落地政策一直在吸引高端人才，购买力足够强。随着粤港澳大湾区布局的深入，处于核心区域的深圳更是值得期待。
现在大湾区核心产业是科技创新企业，这部分人才的购买力比较强。现在深圳大学生就业平均收入9千多。目前银根有所松动，目前没有收缩的动作，说明这种状态会持续。年后，尤其是长三角区域回暖更是明显。
我觉得大湾区有点像欧盟概念，是一个很强的城市群，这个城市群定义是世界上的湾区之首。通过这么多城市中间轨道连通之后，给很多城市带来经济联动，人口互通，房地产是一个很长的利好牵制效应。这就会个人资产和家庭资产带来收益。
现在华侨城有一整栋被收购了，外资、基金和各大机构也看好深圳。对于深圳来讲，地少，人多，在未来5-10年，要做好中长期线的准备，你肯定会受到大湾区的利好，强调一点，深圳处于大湾区的核心。
深圳现在产业发展处于快速上升渠道，比香港优在于，深圳本身活力比较旺盛，GDP无论在量和增速都可见。就大湾区而言，选择深圳没错，无论是住宅还是公寓。在过去2015-2019年全球房价都在涨，有了大湾区政策之后，最大利好是深圳，因为它有产业，有吸虹效应。
朱文策：刚需买房不要考虑太多外在因素
朱文策：据了解，3月二手房的成交量能达到8000套，如果这个数据属实，说明市场比我们想像中的乐观。在这其间分享自己的几点思考：
第一，2019年一二线城市或者叫都市圈房地产市场一定比今年好。去年年底大家处于万念俱灰的状态，整个经济开始出现大滑坡，房地产大家觉得要欲坠了，整个宏观环境都是乌云笼罩。
今年三四线城市可能比去年要差，去年三四线城市市场比旺，支撑起整个中国房地产新高。
第二，今年上半年，是大家比较选房的好时机，并不是因为可以获得好价格，而是成本较低。可以更从容的思考，去挑选。也可以有议价的空间，比如在沙井。香蜜湖二手房去年底下降了20%，成交比较慢。
第三，对今后市场的走势，我认为今年可能是一个温和复苏的重演2012-2014年的市场。不会再出现像2015年翻一倍大的波动，理论依据在于现在的金融政策，针对房地产来讲，新的政策是一个扩大性，触发器，只有当新的政策突然出现波动，过分放松或者过分收紧，房价出现过分上涨或者下跌，涉及到房地产政策有三个：第一是货币总量的政策，第二是首付的标准，第三涉及到利率。
目前有两个在下降，如果出现三降，非常宽松的下调，大涨的情况比较难出现，信贷的利率温和的下调。就深圳而言，其实资金成本比较低，惠州、东莞，买住宅要上浮40%，越是在小城市，信贷额度越收紧。
结合宏观环境来看，信贷政策变宽，个人判断不会再出现刺激，整个经济起稳的迹象比较明显，整个宏观经济和房地产政策之间的逆向关系越明显，经济越好，房地产政策慢慢收紧。
我个人建议刚需不需要关注太多外部环境的变化。对投资者来讲会关心贸易战情况，股市情况，这些内容最终反应的是，大家心态坚定不坚定，如果大家情绪很低落，万念俱灰的状态，投资者就不会入市。
对刚需来讲不需要太关注市场情绪变化，因为市场情绪变化是短期的市场波动，你买房子过分关注这一点，第一你不懂，第二你无法左右。
如果没有人来深圳，突然之间大家都说逃离北上广深，你才需要小心。2016年深圳的人口增加52万，2017年是60万，去年是49万。
这里面有两个比较关心的指标，大学生、小学生这两个指标最终，大学生年轻人愿意来这个城市，一定有梦想，有就业机会，能够找到女朋友或者男朋友。大城市跟着年轻人走，小学生在哪个城市多，那这个城市的人口结构和城市人口增长比较清晰。
深圳过去十年，2009-2018年新生200多万新生儿，大家拿到这个数据就知道要不要买。另外，个人觉得深圳限购短期内不可能放开，但可能会有一些小动作，比如提高普通住宅的纳税标准，限价不那么严，所以我建议大家能够落户到深圳，趁现在是一个放开落户的窗口期，能落户早落户。
温姑娘 |采写、 编辑
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