我要给孩子付个首期，房子买哪里比较好？
“我要给孩子付个首期，在哪里买比较好？我担心付了首付，房价还会往下调，这样买了会非常后悔。”
这样的疑问，在充满不确定性的深圳楼市屡见不鲜。那么作为刚需，楼市高位盘整期还能不能买房，该怎么买？
8月4日，深圳乐居特邀深圳中原地产董事总经理郑叔伦，明源地产研究院执行主编、存量地产首席研究员艾振强，易居深圳公司副总经理潘传灿做客「深圳晚八点」，从刚需、房贷利率以及轨道交通等多维度解读深圳楼市现状、发展潜力并给出超接地气的买房建议。
本期讨论主题：
❶下半年房贷利率会降吗？
❷今年金九银十开发商会让利“放价”吗？
❸值得刚需关注的板块有哪些？
❹穗莞深城轨9月即将通车，沿线置业应重点关注哪些指标?
根据深圳中原研究中心监测，上半年新房住宅获批预售共19292套，同比上升66.1%，预售面积合计184.17万平，同比上升55.1%；市场共推售住宅17176套，同比上升48.2%，新入市住宅面积合计170.96万平，同比上升61.9%。
上半年，光明、宝安、南山、福田、盐田5区住宅成交量大幅上升。其中，光明成交2702套，是去年同期数据的12.6倍；其次是宝安成交4895套，同比上涨144.7%。
△2019年上半年新房成交热点片区
上半年沙井共网签住宅3467套，是上半年新房住宅成交的最热片区。片区多个楼盘去化都相当火热。其中，沙井华强城三期463套房源，开盘当天售罄，创下深圳久违的“日光”神话。
△2019年上半年新房住宅成交套数TOP10项目
郑叔伦分析认为，由于深圳城市吸引力日渐增强，刚需置业也是自住兼投资为主，新房限价下片区规划、项目配套成为置业选择最主要的因素，热点片区大体量住宅项目去化更快。相对理性的市场下，适当的房价优惠也能带来不错的销量。
2019年上半年全市二手住宅共成交31160套，面积约256.4万平，套数和面积分别较2018年上半年下滑7.5和7.4% ；上半年二手住宅价格52543元/平，较去年均价上升4.2%，较去年12月上升1.9%。
△深圳二手住宅成交量价走势
上半年豪宅转冷，新房豪宅项目较去年明显降温，二手也以观望态势为主，成交乏力，反而刚需盘更受到关注。因此，低价区域的宝安、龙岗、盐田成交占比纷纷上升，南山、罗湖、福田占比都有所下滑。
从历年成交走势看，各区成交量在2018年止跌回升，但幅度不大。今年上半年虽然市场回升，但只有盐田和宝安超过去年全年成交的50%，其中，盐田虽然体量小，但成交上升非常明显，上半年成交已经接近去年全年成交的60%。
上半年住宅产品60-90平的刚需成交占比49%，与去年持平。去年福田、南山等核心区域二手小户型单位受到市场热捧，但今年龙岗、宝安等成交占比上升，以中等和大户型居多。250-500万价段仍为成交主力，占比约53%，占比继续扩大；而150-250万占比下滑至14%。
1房、2房中小户型的成交占比较去年下滑，其中2房户型没有延续前几年的升势，反而下滑明显。3房户型占比则上升2.4%至36%，超过2房户型成为最受欢迎的户型。
2019年上半年政策面虽然平静，但是二手市场成交分化严重，起伏也较大。一季度成交回暖，一方面，政策面向松的预期加大；另一方面，粤港澳大湾区发展规划纲要出台，深圳作为大湾区核心城市，房地产长期价值凸显。同时，自去年下半年开始，深圳二手房跌入近几年的低谷，成交异常低迷，需求压抑时间长、体量大。多因素叠加之下，年后刚需和投资客入市大幅增加，成交也快速回升。
2019年上半年深圳全市土地成交18宗，同比减少5宗；成交用地面积为35.12万平，同比减少64%；成交金额达292.22亿元，是去年同期的3.2倍。
△2015年以来深圳土地出让金额与成交面积走势图
从成交土地用途来看，上半年成交土地类型相对集中。居住用地成交17.03万平，占比接近5成；工业用地成交14.18万平，占比4成；商业用地成交3.91万平，占比1成；无物流用地、仓储用地等其他类型土地成交。从各区土地供应来看，光明供地宗数最多，共出让2宗居住用地、4宗工业用地，其次是坪山5宗、龙岗2宗、罗湖2宗。
郑叔伦指出，目前深圳的土地市场，真正留给开发商做商品房的不多。“今年对开发商来说是处于比较尴尬的局面，不拿地没得开发，拿到地利润比较薄。”
“要记得，土地拍卖的情况就等于未来的新房在哪里。”郑叔伦表示，今年很多住宅用地是在光明，购房者可以多留意。另外，龙华和宝安都是近几年比较核心的区域。
郑叔伦认为，今年上半年市场可以用“稳”来形容。“目前，深圳进入一个以价格为主导的市场，买豪宅的都在观望，购买主力变成了刚需，4万多、2万多的房子特别受欢迎，今年上半年是刚需为主导。”
潘传灿：“不确定性”。
现在很多政策、土地、旧改、价格对购房者心理的不确定性是严重的，对深圳的楼市影响也比较大。此外，二手楼成交方面跟学位有很大的关系，现在大家比较焦虑深圳小孩的中考，这个不确定性导致大家在置业特别是考虑学位的时候特别焦虑。
艾振强：我的关键词就是“稳”，当然深圳的稳不是说静态的稳而是动态的稳。
今年四五月份的时候，二手房交易8000套，说明深圳的购买力还是非常稳健。另外一个就是6月份土地的成交，全国各地的开发商或者购房者刷屏，说明全国各地的开发商都非常看好深圳的趋势。但总体来看，我觉得全年还是会保持平稳的态势。
郑叔伦：今年上半年的词是“刚”。
现在深圳的房地产深圳房地产进入了一个价格为主导的市场，买豪宅的都在观望，现在的购买主力群变成了刚需。2万多、4万多的房子特别受欢迎，所以我用的词是“刚”。
艾振强：平时很多人向我咨询要不要买房，在哪里买房。其实我觉得每个人的收入情况、家庭情况、未来的工作地方，每个人的不一样，导致给你的建议不一样。如果刚需纯粹看价格的话，坪山最便宜，加上目前政府大力投资，反而是可以关注的时候。
如果资金雄厚一点的话，建议往西部看。大家都知道深圳的产业一路向西，有很多企业在跟着产业走。刚才郑总分享的时候也说了光明区土地多，是今年上半年很火的区域，加上政府的投入相对多起来，投入的空间比较大，我认为可以去关注下。
潘传灿：我个人认为刚需除了价格洼地选择，还有一个就是地铁开到哪里去就买到哪里去。地铁在规划时沿线物业有30%的涨幅，建成的时候又有一个30%的涨幅，这个在龙华、龙岗已经实现了。现在光明、坪山、平湖还没有通地铁，是大家值得关注的。
郑叔伦：作为买房者而言，想在深圳买房是比较被动的。新房供应主要在龙岗、宝安、龙华，这两年多了两个很火的地方，一个叫坪山，一个叫光明。
如果是想买价格比较便宜的话，目前从新房的价格角度来看的话在坪山。论租金回报率，还是得考虑关内的房子。另外要考虑自己生活的习惯，不能工作在南山，却跑到坪山去买来自住。
郑叔伦：首先得益于轨道交通的发达，有较多深圳工作，会去惠州、东莞居住。从宏观角度看，我们都是大湾区的一员，去惠州、东莞买房问题不大。目前莞惠的房价跟深圳还是有一定的落差，但要考虑你能不能承受交通时间、成本的增加。
艾振强：前两年房价还不高的时候，有个说法以前叫做来了就是深圳人，这几年大家说来了就是东莞人、惠州人、中山人。深圳离你很近，但深圳的房子和房价离你很远，这导致会有很多的人无论是出于自住还是投资，都会考虑在深圳周边买房。
如果要在东莞、惠州、深圳做选择，第一肯定是深圳，其次是东莞，然后是惠州。9月深圳马上有个城轨通到东莞，东莞有一定的升值潜力，各个站点离深圳比较近。如果你在宝安工作，在深圳置业压力比较大，可考虑在东莞靠近地铁的物业。
当然核心的问题还是根据自己的生活半径、工作位置去买。刚来深圳，我一个朋友在福田工作，他居住在离东莞很近的地方。我就问，你的时间这么不值钱吗？搬到很近的地方，可以节省一个多小时提升自己价值。
潘传灿：对于刚需而言，首先是买大社区，第二个买轨道附近的大社区，第三个是买轨道附近有较好学位的大社区，不然将来很难脱手。
对于纯粹投资，我个人还有比较推崇东莞，因为惠州的产业跟深圳的差距比较大，而东莞的融合度比惠州的融合度比较高。我个人的建议这个时候可以去东莞购置自己想要的别墅或者大户型的房子，两三万的单价就可以买到很好的。
潘传灿：以我个人经验来说，深圳只出现过一次房价下跌案例，就是2008、2009年时候。
这两年的情况来看，大家认为深圳的房价是下跌。实际上这个数据不应该是下跌，你去看单个项目的时候，房价都是在上涨的，只是我们做数据统筹的时候，看起来房价没有上涨，带来了迷惑性。
目前在大湾区加快建设的情况下，我个人建议能买就早点买。选一个好的社区、户型，最好选朝南向；第二是交通，以南山、福田画圈圈，在轨道沿线；最后是物业管理，物业管理水平决定房产再次交易的价格。
艾振强：深圳这几年在分化、调控以后，我自己身边确实有一些朋友买了没有涨，但是这种特别少，当然炒房暴富是不行了。
深圳1999年均价是9000多元，现在是5万，平均每年的增长率大概是13%。如果自己有资金又没有其他特别好的投资渠道，可以考虑以相对比较长期的心态去持有房产。
郑叔伦：买房有两大目的——第一个是自住，第二个是投资，如果把两个因素放在一起考虑，我不太建议这样去做决策。
首先刚需要解决自己的生活安排，连生活都没有，还谈什么投资？房地产的属性是来居住，不能当作投资产品来看待，第一套首先考虑自住。加上这几年房地产的投资也有改变，如果你是想现在抓住房价快速的升幅是不行的。
如果现在不给后辈买房，万一年龄大没房娶不到老婆怎么办？第一套房谈感情，但投资别谈感情。
蒸鱼🐟 | 编辑
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