819万港澳居民喜获大湾区“房票”！一大批实际需求扎堆涌入深圳

这两天，关于“16项新措施公布”的消息引发社会各界的强烈关注和讨论，这16条措施有关港人在大湾区内地城市发展、就业和居住，以及加强大湾区内人流、物流、资金流等方面便捷流通。
16项措施中，最引人注意的当数第一条，便利香港居民在大湾区内地城市购买房屋引起关注，750万左右香港居民获得了粤港澳大湾区内地城市的“房票”：

香港居民在粤港澳大湾区内地城市购房，获豁免所需的在本地居住、学习或工作年限证明，以及缴纳个人所得税及社保条件，使香港居民享有与当地居民同等的待遇。

这项措施可便利香港居民在内地学习、就业，以及退休后在内地生活。
换言之，香港居民在大湾区内地城市购房放开，在粤港澳大湾区的深圳、广州、珠海、东莞、中山、惠州、佛山、江门、肇庆9个城市买房，将不受限购条件限制。
紧接着，据澳门日报报导，中央政府將再度推出一系列惠及澳門的政策措施，其中同样提及，澳门人在湾区买楼和教育，享内地居民待遇。
据悉，港澳居民可以在内地购房是一直存在的，前提会附加一些条件和证明，此前需要在境内工作、学习等，方可购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。
但这次新政出来后，所有附加条件、各种证明都免除了，享有与当地居民同等的待遇，这是一个重要的突破。

那么如何看待大湾区内地城市放开港澳居民购房，豁免个税社保等限购条件？将带来哪些利好？

香港土地+香港房价其实看待香港居民在大湾区内地城市购房放开这个问题，首先需要弄明白两点：香港土地+香港房价。

截止2018年，香港有748.25万居民，从土地面积来看，香港拥有1100多平方公里的土地，但实际土地开发率仅23.7%，能用作住宅用地的仅77平方公里，贝壳研究院《粤港澳房地产市场白皮书》中数据显示，香港居民人均居住面积只有15㎡，难以满足住房需求。

这也促使香港房价一路高涨，现在香港房价高企是公认的，已经连续第九年成为全球房价负担最高的城市。

来看两组数据：
1、2018年全球20个核心城市的实际房价数据显示，香港的房价名列世界首位，每平米高达28836美元，折换成人民币200995.5708元。
2、2018年，香港房价房价收入比已经升至20.9倍。一个香港家庭即便不吃不喝，也得20.9年才买得起一套房子。
2018年全球20个核心城市实际房价
数字的背后，折射出的是高昂的房价。
早先香港前财政司司长梁锦松算了一笔账，一个刚毕业的年轻人，月薪大约一万三四左右，除去每月交通、住宿、房租等，大概攒三十年才能够付的起一套40平米左右房子的首付，另外他还需要再还三十年贷款，年轻人需要工作60年才能够在香港拥有一套40平米的住宅。

这样高的房价对于多数居民来说更加遥不可及。
其实香港政府为解决低收入家庭住房问题，早在1950年代便建立了公共房屋，但依然无法满足所有底层民众的需求。据香港房屋委员会数据，2017年6月底，约有15万宗一般公屋申请，以及约12万宗配额及积分制下的非长者一人申请。一般申请人的轮候时间为4.7年，长者一人申请者则为2.6年。
面对高昂的房价、遥遥无期的公屋、远不及租金涨幅烦人家庭收入，在香港，有大约20万人选择生活在劏房里。
所谓劏房，通常指一个住房单位被切割成很小的部分租给多家住户，最小1㎡，一个转身的空间。或是厨房、卧室、客厅三合一，面积通常≤8㎡，租金却达到了2500~4000元/月，租客表示已经租不起了。

正如刘晓博说财经《这9个城市，楼市对“香港居民”敞开大门！》文章中提到的，香港最大的民生问题，是住房问题。而住房问题的核心，是土地制度问题。在房屋增长有限的情况下，把中低收入人群、退休人群的一部分转移到珠三角9城市，可以从需求端缓解香港的高房价问题。


港人内地置业主要集中深圳、东莞、惠州、中山、珠海 相比之下，粤港澳大湾区9个内地城市，深圳的房价是香港的一半，广州是香港的四分之一，惠州、江门、肇庆、中山很多房子不到1万，加上现阶段1小时通勤圈建设，来往返香港会越来越便利，对于香港中低收入阶层，非常有吸引力。
自去年底以来，粤港澳大湾区的重点城市不断放开香港居民的限购：
去年4月，广州取消了外籍人士（含港澳台）居住和工作证明满一年的限制，提供相关学习、工作、居住证明以及单位证明，明确在广州无住房，即可购买1套自住住宅。
今年10月，中山宣布首套房对港澳客户完全放开，港澳客户办理申报购房网签无需提供社保、完税证明和劳动合同，中山首套房只需要港澳身份证和回乡证、中山住房证明、婚姻证明、家庭成员表。
因此，有相当一批香港居民愿意进入内地9城购房，尤其是随着广深港高铁通车、港珠澳大桥开通等，大批港人和外地精英正在来内地置业。因为通勤太方便了，比如广深港高铁开通后，福田一站到香港西九龙站，最快只需要14分钟。
现在便利香港居民在大湾区内地城市购买房屋政策出台后，会有越来越多香港居民选择在大湾区的城市购置一套房产，预计珠海、深圳、中山、惠州等地楼市将受到较大利好。
从数据看，香港人内地置业主要集中深圳、东莞、惠州、中山及珠海这5城市。乐有家研究中心数据显示，从2015年到2019年8月，港澳居民更青睐5城的一手住宅，购买占比达到64%。
因为各城市住房供应节奏不同，在购买一手住宅的港澳客中，60%的人选择了惠州作为自己的置业首选地，28%的人选择了中山，东莞则有9%的人选择，深圳因为房价问题，影响了港澳客的购买决定。

在片区选择上，深圳罗湖人民南、东莞常平新城大道、惠州惠东稔山、中山南区环城，珠海香洲拱北，是最受港澳客青睐的片区。


其中3房相对占比较多，为36%，2房占比29%，1房26%，大户型则购买人群较少。
 

业内人士观点

天天说钱创始人刘晓博：
这次“惠港16条”不仅仅是针对香港的大利好，也是大湾区内地9城市的利好。对于改善两地民生，促进两地之间的融合，有积极的意义。
对香港方面来说，主要的意义在于，由于香港是独立关税区、司法区，所以香港高房价带有“刚性”。它跟深圳、广州的高房价完全不同。在深圳广州，虽然房价很高，但有大量城中村、违法建筑，低收入人群仍然可以找到“还算体面的居住空间”。
对于内地来说，香港来的购买力不仅可以带来增量资金，还带来增量外汇。这对于维持人民币汇率稳定，也有积极意义。所以，珠三角9城市的房地产市场对港澳居民降低门槛，是双赢的格局。
地产经济学家邓浩志：深港两地交流非常频繁。在深工作、学习的香港人士数量也非常庞大，预计新政对深圳楼市的影响也将最直接、最大。
另外，目前看好内地房地产市场的港人不在少数，若新政执行，肯定有部分香港客加快进入大湾区9城楼市，但预计购买力整体有限，所以整个大湾区楼市不会产生方向性的改变。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：
即使现在香港居民在大湾区内地城市购房不再需要纳税、社保证明，但仍旧需要坚持自住自用的原则，包括仅限购买一套、用于自己居住或者办公的需求等。对于这一点，住建部和外管局前两年已经出具了要求，大湾区不能突破这个原则。
在深圳，香港居民的购房比例一直保持在2.3%左右。今年8月份，受香港房地产市场下滑，房价下跌、商业中心租金下跌等影响，香港居民在深圳以及大湾区其他城市购房的情况有所增加。
预计未来政策实行后，在大湾区内地城市购房的香港客将有所增加。
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