真相｜深圳遍地10万+？你在开什么玩笑
The following article is from 深圳楼市情报 Author 苏语洛
深圳的房价，肉眼所见不算，数据所言才是本相。
这两天，我们爬取了链家四万多条房源数据，只为摸清现在的深圳市场到底长成什么样。
基于链家数据，我们有几点发现：
第一，哪有什么遍地10万+？91.9%的房源单价不超10万/m²！
第二，20万+/m²房源集体消失，只有0.9%的房源单价超16万/m²！
第三，别太高估深圳人的购买力，近一个月深圳二手房的成交总价平均只有481.8万！
此前，有媒体报道深圳房价越挂越高：
华润城18万、宝中片区10万+、西乡片区10万+、连碧海湾片区都出现了10万+，光明也冲到了7万+……
（摘自「南方楼市」）
梳理了链家数据之后，我们发现这些热点片区如今的真实情况是：
1、华润城润府均价17.2万/m²
目前，链家网上挂牌的68套华润城润府二手房平均下来，单价为17.2万/m²，相距18万/m²均价不远。
4月27日，住建局曾向中介机构发了一则紧急通知，特别点名华润城20万/m²的挂牌价。
就当天傍晚，我们还曾查询到该楼盘有一则显示「刚刚发布」的20万/m²房源，不过次日就被撤下。
截止笔者发稿前，链家网上华润城润府的挂牌单价最高为195201元/m²，是一套带精装修的87m²三室两厅。
华润城润府最高挂牌单价房源
而另有两套单价低于10万/m²的房源，两套都是面积超200m²的商务公寓，总价超两千万。
华润城润府最低挂牌单价房源
事实上，整个科技园片区405套房源平均下来，均价已经达到12.7万/m²。
2、宝中片区确实达到10万+
目前，链家网上在售的宝中二手房共有444套，平均挂牌单价已达11.7万/m²，其中单价10万+/m²房源达351套，占比79.1%。
宝中片区主要有几个楼盘推高整体均价：
主打楼下就是壹方+三地铁加错围绕（1号线+5号线地铁口，500米步行至11号线）的鸿荣源·壹方中心|玖誉，挂牌单价为14-19万/m²。
宝中片区单价最高的前三位都来自鸿荣源·壹方中心|玖誉
同样是鸿荣源家的产品——熙龙湾，部分房源还能看海看摩天轮，挂牌单价达13-16万/m²。
熙龙湾最高挂牌价为164332元/m²
而主打小户型受到年轻刚需们欢迎的花样年花郡+花样年华乡，挂牌单价在10-13万/m²。
当然，也有低于均值的房源，比如华侨城的公寓产品——华侨城华寓，挂牌单价在7-10万/m²。
3、西乡仍有2万+/m²房源，均价远未达10万/m²
链家网上，西乡在售的885套房源均价约为7.2万/m²，远未达到此前叫嚣的10万/m²。
西乡均价超10万/m²的房源只有61个，仅占比0.69%，主要来自几个楼盘：
宏发前城 挂牌价10-11万/m²
白金假日公寓 挂牌价13-14万/m²
圣淘沙骏园 挂牌价10万/m²
财富港大厦 挂牌价10-12万/m²
此外，西乡仍有2万+/m²房源，该房源属商务公寓，从内部的照片来看，此前这里曾经被用作办公场所。
不过，这样的公寓产品并不受市场欢迎，链家数据显示30天带看次数为0，90天成交也同样为0。
4、光明刚刚冲破7万+，但脚跟未站稳
截止发稿前，笔者查询到链家网上有一则新上的光明房源单价达到7.5万/m²，而此前房源最高单价仅仅是接近7万/m²。
4月26日，有传言称光明区有四个重点楼盘（传麒山、光明大第、新地中央、龙光玖龙台）挂牌单价不得超过6.3万/m²，媒体称此操作「打响二手房限价第一枪」。
不过，根据我们的统计，光明区在售252套二手房，挂牌单价在2.3-7.5万/m²，其中挂牌价超过6.3万/m²的有23套，占比0.9%。
对于光明区的城市印象，笔者问了坐对面的两位同事，一个答曰：「破」，另一个答曰：「还是破」。
此前，我们也曾实地到访过光明：
深圳房价很高，已经遍地10万+了吗？并非如此。
目前，挂在链家上的二手房单价在10万+/m²的有3572套，占全深圳房源总数的8.1%。换句话说，有91.9%的二手房挂牌单价尚未突破10万/m²。
根据链家网，深圳各区二手房超10万/m²的挂牌情况如下：
罗湖超过10万/m²的有196套，占该区域房源比例为2.9%
福田超过10万/m²的有735套，占该区域房源比例为13.3%
南山超过10万/m²的有1823套，占该区域房源比例为31.5%
盐田超过10万/m²的有8套，占该区域房源比例为0.6%
宝安超过10万/m²的有577套，占该区域房源比例为13.7%
龙岗超过10万/m²的有49套，占该区域房源比例为0.3%
龙华超过10万/m²的有180套，占该区域房源比例为0.4%
光明没有超过10万/m²房源
坪山没有超过10万/m²房源
大鹏新区超过10万/m²的有4套，占该区域房源比例为1.2%
不出所料，南山、福田和宝安爆出10万+/m²房源最多。其中，南山二手房挂牌单价超10万/m²房源占南山房源总数的31.5%，占全深圳10万+/m²房源的51%。
与之相比，龙岗拥有15101套二手房的巨量供应，但挂牌单价在10万+/m²的二手房仅有49套，仅占该区域房源总数的0.4%。
而光明和坪山没有出现10万+/m²，盐田和大鹏新区仅有个位数的10万+/m²二手房，基本上都是临海豪宅。
位于盐田的万科天琴湾，是目前整个链家网上唯二「破亿」二手房（另一个位于招商华侨城曦城三期）。不过，该房源挂牌已长达1年，属于有价无市
位于大鹏的万科十七英里，是万科史上第一个临海豪宅，链家网最高挂牌单价达到126899元/m²
目前链家网上最低挂牌价维持在2006年的水平——46522元/m²，而这则房源在一年前发布，一直无人问津
此外，再补充两则数据：
按单价算：
10万+/m²房源共3572套，占比全部房源的8.1%
13万+/m²房源共1128套，占比全部房源的2.6%
16万+/m²房源共406套，占比全部房源的0.9%
19万+/m²房源共70套，占比全部房源的0.2%
按总价算：
1500万以上房源共1993套，占比全部房源的4.5%
3000万以上房源共321套，占比全部房源的0.7%
5000万以上房源共93套，占比全部房源的0.2%
1亿以上房源共2套，占比全部房源的0.005%
（笔者表示：好不容易才拉到小数点后面的数字）
链家网上的两个破亿房源
什么样的房子才能荣登全深圳的房价塔尖呢？
（注意：我们选取的是单价超13万/m²的房源，这样的房源占总体2.6%）
根据我们的统计，那些挂牌单价破13万/m²的二手房，主要集中在豪宅片区：
科技园：挂牌147套
蛇口：挂牌131套
深圳湾：挂牌101套
前海：挂牌91套
香蜜湖：挂牌81套
宝安中心：挂牌69套
红树湾：挂牌68套
后海：挂牌46套
华侨城：挂牌44套
百花：挂牌40套
挂牌单价破13万/m²的二手房，主要集中在豪宅小区和标杆楼盘：
位于深圳湾的太古城：48套
位于科技园的华润城润府：42套
位于红树湾的百仕达红树西岸：34套
位于蛇口的半岛城邦花园：29套
位于红树湾的中信红树湾：28套
位于宝安中心的鸿荣源·壹方中心|玖誉：23套
位于蛇口的南海玫瑰园：21套
位于科技园的大冲城市花园 ：16套
位于前海的汉京九榕台：16套
位于前海的诺德假日花园：13套
除了豪宅和片区标杆楼盘之外，也有一部分「老破小」二手房由于自身的某些价值而跻身其间。
比如凭借名校+旧改+区位的八卦岭宿舍，挂牌总价最高达八千万，下面这个房源属于整层出售。
而它的最高单价突破了15万/m²。
再比如，凭借就业中心+学区房上位的南山科技园「老破小」二手房科苑居/泰阳硅谷公寓。
链家网上泰阳硅谷公寓的挂牌价格
链家网上科苑居的挂牌价格
二手房挂牌价并没有动辄10万+/m²，深圳人的购买力自然也是朴实。
根据链家近一个月的2185条成交数据（3月22日-4月22日）：
成交单价：6.4万/m²
成交总价：481.8万
成交周期：115天
也就是说，这些房子平均陈放3个月才会迎来它的买主，而且深圳人买房资金平均没有超过五百万，成交均价6.4万/m²和目前整个深圳的均价6.2万/m²相差不多。
反观一些炙手可热的高价盘，并没有达成我们预想的成交：
华润城润府一期尽管一个月内被带看了453次，但成交基本上是去年的。
（PS：此前有链家中介曾给我截图1月份有16万/m²的成交，但并未在此显示，不排除未展示的可能）
宝中挂牌较多的鸿荣源·壹方中心|玖誉，挂牌价在14-19万/m²，但它的成交价最高仅为13万/m²，而它的成交停留在去年12月28日。
根据链家的二手房走势，4月份新增二手房又上一层楼，但带看量还迟迟没有跟上。事实上，在几乎停摆、清零的2020年，深圳人如何有余力炒房呢？
（注意：本数据仅作为参考！链家数据时刻在变，也许在这一秒钟，你所看到的数据已经和我们所看到的不一样了）
作者：苏语洛
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