2大豪宅将入市，高价拿地将5年，10万的尖岗山能爆破？

字数：2760个字

在地产界坊间，流传着“一份八大豪宅区”的榜单:

银湖、华侨城、蛇口半岛、盐田、观澜湖、深圳湾、尖岗山、中央别墅区均榜上有名。

今天我们要重点介绍今年将同时有两大豪宅入市，且深圳人较为陌生的尖岗山。

曾经不为人知的尖岗山

据2015年3月，美国顶级奢侈品权威杂志《RobbReport》公布一份有关于2014年《世界十大顶级豪宅区》的报告。

报告结果出乎意料的是，中国上榜的地区及城市中，上海、北京等原本炙手可热的超一线城市并没有任何豪宅片区上榜。

▲2014年报告：世界十大顶级豪宅区

反而是香港半山、台湾阳明山、深圳尖岗山三个豪宅区的入榜，成为此次评选的大赢家。深圳的尖岗山对于深圳人而言，相比传统豪宅区而言，较为陌生，但是2020年的深圳楼市，这个片区将有两大豪宅要入市，一是泰禾·深圳院子，二是越秀和樾府。

现在区域发展现状如何？价格以及未来升值空间又如何？乐居对此进行了实探。

泰禾院子地块：2015年全国单价地王top1

据可查询到历史资料显示，尖岗山片区最早入市的招商华侨城曦城第一期别墅自2006年开始入市，首批售价3.5万元/㎡起，直到2015年全部售罄，尾盘售价9.7万元/㎡。

由此可见，尖岗山已经发展了10多年时间，但确始终比较低调，周边配套发展也较为缓慢。学校对应的是新安中学集团外国语学校，名气一般。附近没有大型购物商圈。文娱配套设备也欠缺。

根据深圳链家的挂牌数据显示：

新世界名镌高层约9万/㎡；

招商华侨城曦城1-4期别墅11.8-13.3万/㎡：

5期别墅16.6万/㎡，6期高层8.5万/㎡；

中海九号公馆别墅约11万/㎡左右，高层9.6万/㎡。

▲链家截图

这一价格，仅比泰禾其中一块近7.9万/㎡宗地的楼面价，实在是高不了多少。

自2015年拍地之后，即将5年时间，泰禾尖岗山项目想从中获利颇丰，难度应该不小。

当时有不少地产人士判断，该项目入市很可能是引领深圳房价的标杆楼盘。但事与愿违，此后不久，楼市政策收紧，从2017年开始，深圳高端新盘步入“限价”周期，泰禾地王项目一直“相对拖延”的建设策略，显然也是无奈之举。

据了解，泰禾深圳院子项目位于宝安区尖岗山片区，被定位为以低密度住宅为主的高端生态豪宅区，总面积达230.25公顷，其中54万㎡纯别墅区，地块北高南低，片区内有统一规划为低密度高端住宅区，如新世界名镌、招商华侨城曦城、中海九号公馆等别墅项目。

2015年12月25日，泰禾集团公司全资子公司福建中维房地产开发有限公司(以下简称福建中维)参加深圳市规划和国土资源委员会举行的国有建设用地使用权公开出让活动，分别以27.4亿元、29.6亿元竞得深圳市宝安区尖岗山片区两幅地块国有建设用地使用权。

泰禾尖岗山地块位于宝安西乡尖岗山大道与卧龙一路交汇处，宗地号分别是A122-0345、A122-0352。拿到地以后，泰禾一再与政府进行沟通，对规划一再进行调整，由于生态线的控制，项目设计操作不能完全如愿，再加上价格烫手，项目节点只能一再推后。

但是终于在今年五一项目开了营销中心。

▲2015年土地拍卖

深圳豪宅风云再起，泰禾院子终于要来了？

开了营销中心，说明一切都准备就绪，泰禾·深圳院子，终于要揭开其神秘面纱并隆重登场。

编辑在五一前往现场，给大家带来尖岗山在建新房的最新情况。

不得不说，豪宅片区的绿化都非常好，整体也很安静，除了飞驰而过的汽车声。对比起来，尖岗山似乎缺乏了点“人气”，这可能跟片区内还处于开发建设期有关吧。

营销中心5月3日正式对外开放。项目从营销中心外立面、地砖以及绿化树木来看，互相衬托统一，透露出浓厚、传统、中式的院落风格。

▲泰禾院子售楼处实景图

别墅楼栋目前正在主体楼栋施工中，距离最终呈现“极具院子风格”的泰禾系产品，看来还需要较长一段时间。

▲泰禾院子别墅实景图

目前在建的一期项目是A122-0352地块（尖岗山大道以南），备案名为泰禾城市花园（推广名：泰禾深圳院子）；待建二期项目是A122-0345地块（尖岗山大道以北），备案名为泰禾都市花园。

据规划国土局的公示，分为A/B两区。A区计容积率建筑面积2.1万平方米，为11栋主体（含9栋别墅、1栋幼儿园、1栋商业），建筑高度20.7米，为地上3/4层，地下3层结构。

B区计容积率建筑面积3.9万平方米，为2栋主体，建筑高度110.85米34层。

AB两区共规划停车位550个，配建商业和一所6班幼儿园，其他配套物业服务用房、架空绿化、消防空间等共计约2500平方米。

▲泰禾院子平面图

另外，泰禾都市花园（A122-0345地块）：规划为1栋高层住宅28层，8栋合院，1栋商业（5000㎡），地下室2层，目前暂时处于停工的状态。

两宗地块都将规划为高层住宅+泰禾院子系的组合社区，跟项目相邻的中海九号公馆非常相似。中海九号公馆也是曾经2012年的深圳总价地王项目。

第一部分介绍过，招商华侨城曦城1-4期别墅11.8-13.3万/㎡。目前来看，泰禾院子距离正式完工还需较长一段时间，价格能到什么位置。在现在的市场可以说是充满了不确定性，过得了项目规划，还要经受备案价限价的考验。

▲中海九号公馆规划图

▲中海九号公馆别墅实景图

▲中海九号公馆高层实景图

越秀和樾府楼面价6.68万/㎡

接下来，乐居走访了尖岗山在建项目下一站：越秀和樾府。

越秀和樾府规划为34F高层，楼面价6.68万/㎡

该项目与泰禾院子仅一路之隔，越秀地产2019年6月以总价约59亿元，楼面价约6.68万/平拿下，也是越秀进军深圳的首个项目。

项目占地约3.88万㎡，地块总建面约12万㎡，容积率3.12，绿化率要求大于或等于40%。

根据越秀和樾府2月27日拿下的工程规划许可证显示，越秀和樾府最高将建34层，共7栋；总共426户（保障房206户）；车位比2:1，目前处于坑基施工的状态。

地段、楼面价在一定程度上决定了价格区间，越秀尖岗山项目能否同样也卖高价？

▲越秀和樾府施工实景图

今年市场对于豪宅的接受程度颇高。

今年开年以来，招商蛇口的某豪宅公寓，在自媒体刷屏与渲染下，打出“三次销售，三次秒光”、“土豪盘”、“收金**亿售罄”的宣传标语，不仅深深刺痛着深圳人民的眼球，而且在疫情背景下，让深圳楼市在全国媒体面前再次声名大噪并充满争议。

俗话说：“枪打出头鸟”。市住建局迅速出击，局长张学凡参与本地节目《民心桥》一档广播节目，在回应网友关于部分楼盘存在“喝茶费”“捂盘惜售”“恶意加价”等问题提问的当日，该蛇口豪宅公寓（除32套已备案、1套已签预售合同房源外）剩余192套房源被“锁定”。

根据官方解释，“管理局锁定”指房屋处于限制状态或开发商存在违规行为，导致售房系统被管理局锁定，并暂停该项目开发商在深所有项目的网签。

出名与不出名，对于深圳项目而言，都难。但是项目最终都在面对市场的考验，尖岗山已经很久没有新货出来，这个区域会走向何方，大家都在关注。

作者 | Janice

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