深圳CBD后花园、深圳副中心、价格洼地
龙坂片区在过去曾备受忽视。
出品 / 深圳乐居 ID: szhouse 作者 / Alice
龙坂今年有19个楼盘入市。其中坂田有5个，其中华侨城荷棠里没在表内；龙华有14个楼盘，其中鸿荣源11区已经开盘。刚需打新一定不能放过龙坂。中海汇德理的限价房，龙光玖悦台，信义嘉御山七期、莱蒙水榭云上，要么是价格有优势，要么就是产品非常特别。龙坂片区的说法并不是来源于官方，虽然龙华和坂田在行政区域划分上分属龙华和龙岗区，但是因为在地理位置上毗邻，被大家称为龙坂片区。
龙华新区的地位不必多说，地处深圳市中北部，东临龙岗，西接宝安、南山、光明，南连福田，北至东莞。曾被成为“宇宙中心”的深圳北站落成，推动了龙华区的崛起。无论是交通还是配套，都已经非常成熟。现在深圳北-红山片区已经俨然成为深圳高品质居住区的代表，金茂府、金亨利等住宅的均价也已经到了10万+。坂田街道位于深圳市中部组团的福田、龙岗、宝安三区交界处，东连布吉，南邻福田，西接龙华，北靠平湖，虽然在地理位置上靠近龙华，但是坂田片区的发展却一直受限于交通不完善、教育资源的匮乏，大型商业配套也没有跟上。【旧改】坂田规划有89个旧改，总规模达2120万㎡，总投资超1000亿，相当于三个福田CBD。今年入市的项目包括：万科(万致天地)、华侨城(荷棠里)、佳兆业、碧桂园、恒大等项目。【产业】伴随CBD中轴疯狂崛起的，还有CBD右翼的“华为核心科技新城”——深圳北硅谷、深圳科技CBD、深圳产业转型示范基地。根据政府规划蓝图，310亿重金打造的20平方公里科技新城3年内98个项目将启动，9大交通干线将实现无缝对接。其中重点打造的坂雪岗科技城位于龙岗区坂田街道北片区，聚集了华为、神舟、康冠、航嘉等10多家国内外知名企业。【交通】地铁6号线将于8月底正式通车，届时深圳北站将变成4、5、6三线地铁换乘枢纽，加上高铁站，将进一步加强交通枢纽的功能。随着坂银通道的开通，地铁10号线也将通车，进一步拉近了坂田和福田中心区的距离，坂田交通不便的问题将得到改善。【教育】深圳北规划建设6所学校，玉龙学校、龙华实验学校、深圳市高级中学北校区、深圳外国语学校龙华校区4所学校已建成并投入使用，其他2所计划三年内全部完成。坂田的深实验坂田校区和深圳外国语学校（龙岗）国际部永久校区已经落成，广东省实验中学据传也很大希望落户坂田，名校的加持也将丰富坂田的教育资源。【医疗文体】深圳北片区规划了美术馆新馆和市第二图书馆、区规划展览馆和演艺馆等4个文化场馆。新华医院和市第二儿童医院两所市级三甲医院目前正在建设中。龙坂片区近年来迅速崛起，各大开发商蜂拥而至，大型项目纷纷上马，深圳中央居住区逐渐形成。鸿荣源天俊紧临高铁核心枢纽深圳北站，集高端商务公寓、“壹方里”缤纷商业、甲级写字楼于一体。项目由深圳市佰亨置业有限公司和深圳市民治股份合作公司联合开发。项目共4栋，A、B、C座为写字楼产品，D座为公寓，仅D座公寓产品可售，共计1036套，12梯24户，1-3层为商业，4层架空层，共61层。A座为自持写字楼。鸿荣源天俊主推38-95㎡1-3房小户型公寓，带装修交付，是深圳片区少有的小户型产品，项目预计于7月底8月初开盘，样板间暂未开放，预计获预售证后开放。2022年底交工。商业配套方面，项目自带“壹方里”社区缤纷商业、九方购物中心、莱蒙领尚、北站商业(优越时代广场、缤果空间)、佐阾香颂、AT MAL、玖龙荟、红山6979lifestyle街区、红山体验式商业（在建）。在交通上，深圳北站为4号线和5号线交汇站，6号线于8月底也即将开通。龙光玖悦台位于龙华区民治街道，腾龙路与龙华人民路西北侧。该地块为2019年6月24日，最终经过150余轮举牌，由龙光以最高限价65.85亿+3.67万㎡人才房斩获，去除人才房后的可售楼面住宅价格近6.7万/㎡。项目主要由6座商品住宅、2座人才房、1所幼儿园及商业裙楼组成。分两期开发，一期入市2座商品房。6座商品住宅建筑呈围合分布，中部规划有景观水池。一期户型为95㎡3房，113㎡4房，125㎡4房三种，共计310套，主力户型为95㎡，共186套，125㎡是楼王户型，可看小区泳池。使用率82%。32层高，2梯5户。根据目前的学区划分，龙光玖悦台属于龙华实验学校片区，附近还有格致中学（在建）。目前营销中心的位置未来将有一所公立代建18班幼儿园，幼儿园后面还有一块24班小学规划用地，暂未动工。周边的商业配套也非常丰富，龙光广场、红山6979、龙华天虹等聚集。周边布局有地铁4、5、6等多条地铁线路，与地铁4、6号线（在建）交汇换乘的红山站相距约800米。中海汇德理位于腾龙路与洁玉街交汇处西南角，即地铁4号线上塘站B出口，属于地铁口物业，一站之隔的红山站可换乘6号线。项目2019年11月12日由中海地产以50.2亿拿下（配建13100㎡人才住房），可售楼面价41450元/㎡。中海汇德理已开放“品牌公益扶贫体验厅”，目测刚出地面2/3层。有小道消息称，项目将于8月开盘。由于项目限价，最高均价不超过7.14万/㎡。
项目由5栋住宅和1栋幼儿园组成，户型面积81-94-110㎡，总计1180套，81㎡三房一卫 、94㎡三房两卫 、110㎡四房两卫。万科·万致天地是万科时隔几年后重返坂田的旧改项目，位于坂田的中部地段的TOD综合体项目。万致天地占地面积约4.4万㎡，总建面约44.3万㎡，涵盖公寓、办公、商业等多元业态为一体。其中商业面积约10万㎡，该商业体量有打造为坂田中部区域的大型体验型商业的潜力。整体分两期开发建设，首批产品为1号地块，2号地块规划为商业+酒店公寓+办公产品。首推产品的备案名为万致大厦，为办公产品，建面约32-200㎡，层高4.5米，北朝向均价约4.2万/㎡，南朝向均价约4.3万/㎡，可选带装修交付，需加2万元装修费。开盘共推出372套，6层起售，总层高26层，5梯19户。据现场销售介绍，目前已去化200多套，仅两边的端头位置所剩较多，中间只有个别楼层有售。一楼还有一间商铺可售。车位比仅为1:0.5，停车位比较紧张。目前周边配套还不完善，未来主要依赖于自身的10万㎡商业体量。周边住宅较多，生活氛围浓厚。交通方面，项目建成后和5号线坂田地铁站无线接驳，1站即到五和地铁站，未来可换成10号线。信义君御山居位于坂田街道三号路与杨美路交汇处，占地面积约2.6万平米，总建面约12万平米，容积率3.3。社区以住宅为主导，并配建一所幼儿园。由信义集团开发，信义集团自1992年涉足房地产行业，主营房地产开发，业态涵盖别墅、商业、住宅、工业园等。在深圳项目主要分布在龙岗，有信义金御半山、信义嘉御山、信义御城、信义荔山公馆、信义假日名城等代表作。项目还处于施工阶段，信义君御山居已出地面约15层，营销中心暂未开放，据施工现场工作人员透露，项目将于8、9月份开放营销中心。龙坂片区日益成为深圳刚需的置业首选之地，相对关内低廉的价格,以及片区交通和规划。龙坂片区是距离福田中心区最近的一个推盘集中区域，地铁四号线延长线、福龙路、新区大道、龙华新客站等使片区无论公交、自驾车还是轨道交通都很方便，而且二线拓展关作为福田中心区配套服务的中央生活区，未来各项配套和发展前景向好。