龙华新房集中入市，一街之隔差3万，不登记一个？

上塘片区已经成为各大开发商的争抢对象，

房价也从去年的6万悄悄站上了8字头。

 

出品／深圳乐居  ID：szhouse

作者／Alice

随着715深圳楼市新政的出台，各区的楼市都或多或少受到了影响，名额变得更加宝贵，大家在购房的时候也显得更加谨慎。

近十年，“宇宙中心”龙华一路被唱多，而如今红山上塘片区变成“豪宅区”，居住环境和生活配套也都跟上了节奏。

与之相对应的是，上塘片区的整体房价也从去年的6字头悄悄爬上了8字头。

随着红山片区住宅用地日益稀少，上塘片区引来了各路开发商的“攻城略地”。龙华下半年将有10个住宅入市，其中4个位于上塘片区，包括莱蒙水榭云上、中海汇德理、龙光玖悦台、中城宴华府，都是今年深圳楼市重点关注项目。

二手房价行情见好，限价新房自然就变成了买房者或投资客争抢的对象。

近期最受关注的为限价盘，中海汇德理。

2019年11月中海50.2亿竞得限价7.14万/㎡。而对面金茂府的单价已经去到10万+。

▲ 上塘部分二手房挂牌价

正对面中海前期开发的中海锦城，二手房价格均价也已经高达9.5万/㎡；隔一个楼盘的潜龙曼海宁，二手房均价在8.4万/㎡；斜对面的鸿荣源尚峻，均价在8.3万/㎡。

还有片区最大的旧改项目，体量高达337万㎡的华润上塘旧改，这是什么概念？这就相当于一个“平移”到龙华的华润城！

在规划方面，片区与北站商务区非常近，北站商务区是龙华重点发展六大片区之一。红山上塘片区的北站商务区规划建筑面积接近950万平米，比福田CBD的规模更大。

规划中的美术馆、图书馆、第二儿童医院、新华医院等都是市级配置，还有政府投资约7.6亿元建设的大型24小时简上体育综合体，将进一步完善龙华中心的配套。

此次乐居君实探的就是上塘片区的几个新盘，中海汇德理、中城宴华府、恒裕上塘府、莱蒙水榭云上、华润旧改项目、恒大旧改项目。

01

中海汇德理

乐居君第一站来到了中海汇德理，项目就位于4号线上塘站C出口，项目目前处于刚出地面的阶段。预计2023年初交工。

项目由5栋高层和1栋幼儿园组成。住宅有81-94-110㎡三个户型，共1180户，推货量还是比较大的。

中海汇德理营销中心已开放，需预约前往，验资100万方可参观样板间。目前仅有94㎡样板间开放中，整体户型使用率较高，值得一看。

因为该地块为限价房，建成后宗地普通商品住房入市最高均价为71400/平方米；人才房只租不售，商品房不得捆绑精装修，取得不动产证后三年限售。

相比于对面金茂府10万+、其余二手房8万+的房价，作为上塘片区的打新盘，的确可作为购房者一个性价比较高的选择。

02

恒裕上塘府

中海汇德理项目正对面就是恒裕上塘府项目，地铁4号线上塘地铁站B出口处，同时距离6号线上芬站500米左右。妥妥的双地铁口物业。

恒裕上塘府原名恒裕未央花园，全部为“小产权”住房。规划有7栋住宅塔楼，共计10座住宅单元楼。塔楼沿地块边缘布局，整体围合布局，中间有花园，以中小户型为主。

项目于2018年6月开工，计划2022年6月竣工，预计2020年第三季度入市。

03

莱蒙水榭云上

从上塘地铁站走路，途经莱蒙国际大厦（目前处于挖地基阶段，预计2021年入市），约6分钟左右来到莱蒙水榭云上的营销中心，项目东侧一路之隔即为简上体育综合体和深圳市红山中学。

▲莱蒙国际大厦施工平面图

▲莱蒙国际大厦

▲莱蒙国际大厦施工进度

莱蒙水榭云上项目共3栋，主要包括住宅、公寓和幼儿园，其中1#楼为约166米超高层建筑，2#楼以复式住宅为主，建筑立面借鉴深圳湾一线豪宅设计理念，均采用玻璃幕墙窗系统，3栋为幼儿园。

整个小区除常规车位外，还设置了智能化停车库，五重立体园林，在133米的高度设置了天际泳池和空中连廊、休闲区。

据悉，莱蒙水榭云上项目首期将推售产品，主力户型为122、129平米两种复式住宅，仅有100余套，公寓为38-73平米多种创意户型。

莱蒙水榭系一直以打造高品质住宅著称。不管是香蜜湖的莱蒙水榭花都、白石龙的莱蒙水榭山还是红山的莱蒙水榭春天，都已经成为区域的标杆性建筑。

莱蒙水榭云上项目旁边的简上村内的一栋办公楼4楼已经有鹏瑞集团旗下的子公司进驻，准备旧改。目前还处于征集意向书的阶段，这也是鹏瑞集团继深圳湾1号后，在深圳准备进行的第二个项目。

简上村地理位置优越，随着大牌开发商的进驻，整个村的环境将会得到极大的改善。莱蒙项目的后续利好也较为明显。

04

中城宴华府

从莱蒙水榭云上出发，往东直行约800米就到中城宴华府项目了，该项目到4号线上塘地铁站和即将开通的6号线上芬地铁站均需步行约10分钟左右的时间。

其中住宅建面约3.3万㎡，由1栋4单元28-30层的高层住宅和1层商业楼组成。其中1栋1-3单元为28层可售商品房，1栋4单元为回迁房。商业面积仅980㎡，社区的居住属性比较纯粹。

项目设计为一梯一户，私密性很强，容积率3.2，算是非常低密的住宅了。小区规划车位数354辆，车位比1:1.2，也处于一个比较舒适的范围之内。万科物业管理，在品质上会比较有保证。

项目已获得预售证，共备案了154套房源，面积段为122-139㎡，全部都是大户型产品，产品面积段分布也比较均匀：122㎡ 51套，124平㎡52套，139㎡51套。

产品户型正南向，视距大，视野开阔。均为南北通透，一梯一户，且是低密度的大户型社区，产品的稀缺度极高。

项目主推大户型的定位和金茂府有相似之处，但是和金茂府相比，这个项目也有很多作为“豪宅”的不足之处，比如项目共规划295套，其中回迁房就占了近一半。

中城宴华府备案均价约7.77万/㎡，单价区间 7万-9.14万，总价区间862-1280万。目前认筹中，看房需验资300万。

05

恒大岳盟旧改

除此之外，乐居君还去实探了恒大旧改和华润旧改。

恒大旧改就位于金茂府旁，6号线地铁上塘北站高架桥下。距离4号线上塘站300米左右距离，妥妥的双地铁口物业。

该地块原为上塘岳盟工业区，该项目将由4栋45层超高层住宅、3栋40层、30层写字楼及1栋45层保障房组成。旁边还规划有用地面积24400㎡的54班九年一贯制学校一所，据透露，该所学校将是重点品牌学校，值得期待。

项目正处于打地基的阶段，营销中心暂未开放。

06

华润上塘旧改

华润旧改则位于融创智汇大厦的南侧，隔龙胜路相望。华润上塘旧改的体量高达337万平米，是一个复合、多元、高端的超级大型综合体项目。如此大体量的项目，比肩南山的华润城！

据华润官方消息显示，今年年初，上塘项目新办公室已经启用，上塘项目所辖的东一、东二、西头、龙屋四村已全部完成全体股东表决并获高票通过，项目第一阶段的城市更新工作圆满完成。

万象系商业一直是中国商业产品的标杆之作，无论是罗湖的万象城，还是以南山华润城的万象天地，一经建成便成为深圳的商业“网红地”，吸引全国各地的人前去打卡，带旺了整个片区的商业。

不难想象，引入万象系商业的华润上塘旧改一旦落地，必定会大幅完善片区商业氛围、引流大量消费人群，提升整个片区的面貌。

07

价格上扬 新政落地

上塘迎来新盘潮

从上塘的二手房挂牌情况来看，除了福东龙华府、长城里程、和平里、港铁天颂以外，就没有低于8万的；成交价来看，除上述3个小区以外，情况也类似。

成交较为活跃的曼海宁小区（北区）也徘徊在8.3万/㎡左右，鸿荣源尚峻在8.3万/㎡，中海锦城9.5万/㎡，金茂府的价格就自然不用再提。

在这样一个非核心地段，但是目前尚充足的商业配套和教育资源，即将推货的众新盘必然受到深圳买房者的重点关注。715楼市新政后，打新热潮不太可能再出现，但是新盘的受关注程度也非同一般。

用脚投票的买房者，会为这里埋单吗？

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