这个一线楼市回升了，深圳客小心当炮灰？

Aug.8th,2020

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01

近期，咨询广州南沙、黄埔买房的人特别多，有点惊讶。过去，笔者对这两个区域不太看好，规划有雄心，但很难落地。比如，2012年前南沙新区规划要达到200万人，现在只有70多万人。
南沙定位高，是广州唯一副中心，也是大湾区核心；产业规划（现代服务业和科技创新）也很高端，但南沙太大（803平方公里），规划落地慢，起步区明珠湾108平方公里，得发展一阵子。
新黄埔（萝岗）定位也很高，总部经济+信息技术+生物医药+高端制造，产业落地比南沙要快，知识城和科学城产业集聚效应好，市领导频繁光临这个地方，但“先产业-再住房-后配套”的模式，现在显露出弊端，配套跟不上，员工租个房都难。
总之，上述问题并不妨碍这两个区的楼市，上半年广州房价涨得快的，卖的好的，也是这两个区。有投资客告诉笔者，有些楼盘已卖光了。

大家看看上图，上半年主城5个核心区的房价，基本没涨，白云区还在跌，但外围的黄埔和南沙，房价上涨4%-5%，有的项目涨幅10%。
从上半年新房网签看，规模最大的，除了增城（不限购，价格比较低，上半年网签102万平米）以外，南沙和黄埔卖的最多，都接近50万平米。

02

为啥涨呢？其实就是这两个区域规划好，有故事可讲。根据调研，7月份深圳、东莞被严厉限购以后，珠江口东岸的金主们一路向西，来到南沙和黄埔。
深圳客买房和广州客买房不同，广州居民看重配套好不好，当下南沙、黄埔公共配套还差的远，自然不入法眼，深圳客则不同。
在深圳，大家买房就看规划，上半年光明、宝安、南山房价大涨，主要是规划利好，比如光明区公共配套还差得远，但房价涨幅最大，同比至少涨了45%。
所以，深圳的投资客一来，发现南沙规划这么高端，房价才2-4万元，同样定位的深圳前海，房价早已奔“10万+”了。
明珠湾最好的楼盘，均价也才4万多，不到前海均价的一半。所以，深圳客毫不犹豫就拿下了。这样的逻辑，同样可以放在新黄埔（萝岗）。广州的新版规划，代表广州未来的科技创新主轴，就是从新黄埔的科学城，到海珠区的琶洲，再沿珠江布局的金融城，一路东南飞，最后到南沙。

近期，很多投资客关注新黄埔。作为主城区之一的黄埔，老区房价已到3-4万了，新黄埔规划高端，产业落地快。
同时，为吸引大家买房，华师附属实验学校、广州二中等这些名校，都在建新黄埔分校了；轨道交通也少不了，比如6号线、21号线、7号线、有轨电车1号线等。
其实，政府重视发展哪个新的区域，套路都是一样的。房地产先给市政设施和招商引资开路。
随后，政府就会想方设法吸引大家去买房。比如，针对南沙距离主城区太远、地铁4号线“太慢”的诟病，新规划的18、22号线，相比4号线提速了4倍，可谓真正的自贸区速度。

吸引买房的套路是一样的，名校也少不了。南沙一口气引进9所重磅名校，执信中学也来了。
而且，为了提高对口学校的质量，更好地卖楼，南沙有5所中学在招生时，除了有对口的地段生，还有部分指标是分配给全区各个小学，然后由小学按指标数“掐尖”，这成绩能差吗？
有名校加持，配上规划蓝图，即便规划还未落地，南沙起步区的房价已开始比肩广州主城区了。

03

南沙和黄埔近期楼市热，还有一个原因，就是去年底以来，南沙、黄埔相继放松了人才购房限制。
符合条件的人才，在南沙工作、生活，购首套房时不受户籍、社保和个税缴存时间限制。根据自媒体樱桃大房子的实地踩盘，花三千多块买一个绿皮证书，就能解决购房资格问题了。

其实，国内所有打着“招引人才”幌子，放松人才购房限制的政策，目的只有一个，就是助燃楼市。
上半年，受疫情影响，大部分城市的楼市都在“以价换量”，之前还有门槛的人才购房政策，自然就变相松绑了。楼市销售疲软，对各方都没有好处，只要不大涨，对松绑睁眼闭眼。
就像南沙这样，凡提供一个职业资格证书、职称证书，甭管是茶艺师，还是插花师资格证（可能与你的职业风马牛不相及），也有购房资格。估计，黄埔、花都也类似。
近期，咨询笔者的一些投资客，大部分是外地人，有的是从北方过来的，估计也是通过中介办理购房资格的。
近日，广州楼市也开始回升了，贝壳监测，7月重点18城有12个城市二手房价环比上涨，上涨涨幅普遍在3%以下，广州均价环比上涨4.1%，涨幅居首。根据阳光家缘，刚刚过去的7月，广州新房网签上升26.5%。

8月第一周（7.27-8.02），二手中介网签共成交1387宗，环比上周增加16.2%，创今年以来最高位。
二手住宅网签均价30213元/平，环比上周上涨3.7%，今年首破“3万元”大关。番禺、荔湾、海珠成交有不俗表现，本周分别成交203宗、77宗、174宗，环比分别上扬22.3%、28.3%、8.7%。

上半年深圳和东莞楼市热起来以后，传导至广州是必然的。
7月24日的房地产工作座谈会，广州市政府一把手也去了，高层在会上严肃指出，“全面落实城市政府主体责任，发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性政策措施。”所以，近期广州悄悄开始收紧政策了。
比如，花都“绿卡政策”开始收紧。之前，想在花都买房，申请一张人才绿卡就行，申请的条件也十分简单，根本没有社保要求。
8月1日开始，办理花都区人才绿卡，需要6个月社保。拥有中级职称证书的人，需要和目前的岗位（工作）相匹配，否则也申请不了人才绿卡。
南沙也收紧了，跟假证差不多的“绿皮”中级职称技能证书，相关部门不认可了，只承认“蓝皮”的证书，这个证书是要考试或评审才能获得，且查得特别严格。目前，黄埔的限购门槛也不高，本科学历+半年社保就可买房（无需落户），如果再火下去，估计距离调控光临也不远了。

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最后，还是说点儿实在的，南沙和黄埔，值不值得投资？归根到底还是，规划能不能落地，购买力能不能跟上，政策会不会打压等。
规划永远过于超前、过于庞大，这是各地的通病，最终能落地的，无不是时间换空间，比如曾经的鬼城——郑东新区，脱掉空城帽子也是近几年的事。
深圳前海也如此。既是新区、又是深港现代服务业合作区，还是自贸区，更是大湾区广深科技走廊这条金腰带上的明珠。
因此，前海天经地义要“去地产化”，用地以产业办公为主，但哪用得了那么多办公楼，所以前海2次调整规划，增加住宅用地，现有的办公楼也在探索“商改租”了。
把视线放的更远一些，在先进制造业、现代服务业打造上，与深圳重叠的（主要是科技创新、信息技术、人工智能、生物医药、数字经济等），还有广深科技走廊这条金腰带上的一大批兄弟们——广州的南沙、新黄浦、琶洲等，东莞滨海湾、松山湖，珠海的横琴，佛山三龙湾等。
不缺地的广州，不管是新黄浦，还是南沙，都有大面积的产业规划。除这两个地方，各个区都想发展先进制造业、现代服务业，都有政绩考核，政府不能偏心。
比如，海珠区除了打造琶洲这个创新集聚区外，还在大学城打造“广州国际科技创新城”。其他区也一样，看看今年上半年各区重点规划。

其实，越先进的产业，越讲究集聚，最后只能在小部分区域集聚。所以，必须要寻找确定性的规划。
另外，广州财政相对弱（2019年财政增速降到历史最低），大面积区域开发，只能靠地产开道。所以，广州最不缺的就是大盘，黄埔也好、南沙也好，都有超200万平米的超级大盘。

上图显示，黄埔、南沙等地，在售楼盘都有20多个，上半年新增供应，黄埔14个、南沙有25个。
而且，广州旧改全面提速，2019年28个村确定合作企业，今年上半年有29个确定合作企业。未来几年，要推进的旧改供地，是新增供地的3-4倍，要命的是，主要集中在增城、南沙和黄埔。

所以，海量供应会将房价压得死死的。很多资深的深圳投资客到南沙，发现没个5-10年，投资很难见效，搞不好就当炮灰了。
广州传统产业为主（商贸、物流、汽车和交运等），国企、事业单位多，创造的中产多，高收入不多。这也是为何，广州外围大盘供应多，销售也快，因为只能支付得起2万元的房价，中心区供应小，却卖不动。客观上讲，收入水平支撑不了。
另外，“7.24”房地产座谈会，“7.30”政治局会议，严肃强调了“房住不炒”，广州楼市一有异动，政策马上收紧。
所以，投资的话，还是要做长期打算，做时间的朋友，投资起步区（这是集中力量能发展起来的区域）；投资有品牌物业管理的，公摊没那么大，空间紧凑和实用性较强的（比如80平米能做到3房的），既能保值增值，未来出手时，还能找得到下家的。
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