10号线开通倒计时！坂田8大新盘抢镜 有二手房4个月涨1万

一直活在龙华的“阴影”之下的坂田楼市

交通、学位的匮乏让人诟病，

会在10号线开通后得到改善吗？

出品 / 深圳乐居   ID: szhouse  作者 / Alice Aurora

8月好消息不断，继中考成绩出炉之后，正在试运行的地铁6号线和10号线也官宣将于8月正式开通！

其中地铁10号线全程29公里，设有24个站，起于福田口岸站，途经福田、坂田、平湖，止于双拥街站。

10号线直接连通坂田、福田，直达福田口岸，通关香港，为坂田的对外联通提供新路径。同时10号线与建成的5号线呈“十字”纵线， 出行方便快捷，将大大改善坂田的公共交通。

坂银通道已于今年7月份正式通车，双向6车道，由坂田到福田仅10几分钟的车程。

坂田街道在龙岗就是“南山的粤海街道”！GDP超过2400亿，这里有华为，也有学历最高的城中村。

以创新创业为灵魂的“坂田模式”，让以华为为首的一大批高科技企业快速成长、以坂雪岗科技城为首的一大批高科技园区快速崛起，使得很多国内外大型知名品牌扎根落户。

除了交通，坂田一直落后的还有名校资源的匮乏。

近几年坂田的教育资源也在不断丰富，坂田的深实验坂田校区和深圳外国语学校（龙岗）国际部永久校区已经落成，广东省实验中学据传也很大希望落户坂田，名校的加持也将丰富坂田的教育资源。

此次乐居君实探坂田的8大新盘和6大二手盘。

坂田片区目前的新盘非常稀少，目前已开盘的万科·万致天地为办公产品，佳兆业城市广场七期为公寓产品。住宅有信义嘉御山、信义君御山居、华侨城荷棠里。2019年开盘的大族云峰、华晖瑞禧、和成嘉业，目前都只有大户型尾盘在售。

二手房以万科系为准，万科城、万科第五园、万科四季花城一期等，还有年代较新的佳兆业城市广场、信义嘉御山、佳华领汇广场、和成世纪名园。

此次乐居君为大家盘点的主要是即将开通的10号线沿线的准地铁盘。

01

信义嘉御山7期

乐居君首先来到的是信义嘉御山7期，项目目前距离5号线五和站大约1.1公里，步行大概需要15分钟。10号线开通后，距离坂田北站仅300米距离，出行将更加便利。

信义嘉御山7期5月份就已开放了营销中心，不过现在样板间还没开放。

项目主推7栋A座、7栋B座、9栋A座、9栋B座和10栋，4栋总共674户，层高都是39层，全部为住宅产品。其中7栋A/B座是101平的复式产品，10栋户型面积段约89-125平的平层，两梯四户。项目带装修交付，装修费另算。

项目预计10月份开盘，现房销售。据现场销售透露，2016年信义嘉御山5期开盘就已经达到6万+，现在1-5期的二手已经到8万+。

但因为新盘限价，据中介透漏，将来备案价有可能是7万+，如果是这样的价格，估计开盘也会遭到抢购。

中小学周边涵盖3所幼儿园和一所九年一贯制公办学校——深圳市龙岗区科技城外国语学校，该学校在近两年的中考成绩一直在龙岗区数一数二。

项目自带约3.8万㎡的天虹旗舰店，同时对面就有4万㎡的佳华领汇MALL，片区内还有COCO Park、COCO City、8号仓和天虹mall等多个大型购物中心，吃、喝、玩、乐一应俱全，在整个坂田片区来说，商业配套算是非常充足的了。

02

信义君御山居

信义集团在坂田将入市的新盘，除了信义嘉御山还有信义君御山居。

信义君御山居位于坂田街道三号路与杨美路交汇处，占地面积约2.6万平米，总建面约12万平米，容积率3.3。社区以住宅为主导，并配建一所幼儿园。

项目还处于施工阶段，信义君御山居已出地面约15层，营销中心暂未开放，据施工现场工作人员透露，项目将于8、9月份开放营销中心。

03

华侨城荷棠里

来到坂田南的又一新盘，华侨城荷棠里，该项目距离五和站700米左右。

目前项目刚出地面，预计四季度开展示中心，预计明年入市。

华侨城荷棠里项目共规划3栋高层， 2栋住宅层高都为32层，1栋办公层高是25层，项目拟规划368套商品房住宅及145套保障性住宅。

项目属于坂田大贸工业区旧改，是华侨城在坂田的首个新盘项目，片区更新重建后，主要建筑功能为商住，届时可配建商业、办公及酒店等产品。

04

大族云峰二期、华晖瑞禧

临近10号线的一手项目还有大族云峰二期，距离10号线光雅园站大约1.3公里。项目仅剩几套顶层大户型产品在售，毛坯交房。

此外还有华晖瑞禧，离10号线光雅园站1.6公里，距离较远。项目目前在售143平4房2厅2卫户型，整体单价约5.8万元/平，总价约820-870万/平，带装修交付，装修费另付，目前看房需验资200万，项目目前已经为毛坯现楼，预计年底交工。

二手房成交活跃

相比于日益稀少的新盘来说，坂田片区的二手房更为活跃。现在二手房普遍均价7-8万/平。

其中佳兆业城市广场和信义嘉御山二手房的涨幅最为惊人。

坂田北 

佳兆业城市广场目前均价73543元/㎡，大多数挂盘价已经到了8万+，但该片区除了佳兆业城市广场几期之外并没有其他的住宅，周边环境较为空旷，商业主要是天安云谷5期规划的约25万平方米大型Shopping Mall和佳兆业规划中的8.7万平米集中式商业在建。

交通上来说，目前附近没有地铁，10号线地铁开通后，小区距离岗头和雪象站均约300多米的距离。

佳兆业城市广场整体占地面积约30万平米，项目一至三期产品为70年产权纯居住宅+沿街商业，四期为保障房，五期为住宅和公寓，六期为公寓、办公产品、甲级写字楼、星级酒店、8.71万㎡集中式商业。

小区内部居住环境较为浓厚，项目配套有3所幼儿园和深大附中九年制，但因为体量大住户多，该小区还发生过幼儿园读不了的维权事件。

佳兆业的房价和今年4月份网传广东省实验中学要落户坂田北有很大关系，“业主心态都很高，他们都很看好这个小区。”中介说。

坂田中

信义嘉御山从今年3月份到现在已经从7万涨到了8万多，和乐居君交流的中介说，她本人今年3月份买的66平的两房466万。

到现在挂盘价最低的都已经去到590万，按照这样的价格计算，挂牌单价已经逼近9万！

按66平户型的房源来看，其3月份的成交价为7.6万/平，到7月份已经涨至8.8万/平，总价510万涨至588万！

但是，新政至今，在贝壳找房上显示，小区暂无成交记录，购房观望情绪浓重。但依然有业主提高其挂牌价格。

▲ 贝壳找房成交记录

小区周边农民房众多，商业配套主要依赖自带的3.8万㎡天虹旗舰店底商和对面4万㎡佳华领汇MALL，目前距离5号线五和站也有一定距离，大约需步行10分钟左右。

10号线开通后距离坂田北站仅300米距离，出行将大为便利。整体居住环境和配套尚需通过旧改的开发进驻来填补和完善。

当然除去商业交通等优势外，最吸引人的还是学校，信义嘉御山在龙岗科技城外国语学区范围内，龙岗科技城外国语学校今年的多次模拟考成绩在龙岗区都排名第一，且按照今年的入学积分仅97分，也就是在该小区买房，深户就可以读书。这也是吸引很多家人购房的原因。

信义嘉御山大部分由于楼龄较新，在新政增值税2变5之后，信义嘉御山最受利好的还是大一期，满5年的房子占据成交优势，新政以后，“因为满5年的房子少，房子不仅没降，反而还涨了。”中介如是说道。

佳华领汇广场同样如此，位于信义嘉御山小区正对面，同样也是龙岗科技城外国语学区房，目前市场价74785元/㎡。使用率低、体量较小、小区环境和住宅品质略逊一筹，也是佳华领汇广场价格相对较低的原因。

坂田南

乐居君通过中介口中得知，万科四季花城和万科第五园今年的涨幅并不多。

在10号线沿线，万科的房子可谓占据了半壁江山。从2000年的万科四季花城开始，到后面的万科城、万科第五园一直到2016年的万科紫悦山。万科造城的速度惊人。

就算是到现在，万科系的房子在坂田地区的成交量一直也占据着重要地位。“小区氛围好”，“有生活气息”，“万科物业”成为很多中介口中的卖房优势的标签。

万科四季花城一期到七期为2000-2003年的房子，基本为3-9层的多层住宅，小区绿化好，居住氛围浓厚，花城幼儿园和小学口碑都较好。但房子较为老旧，所以近几年涨幅不大。

和成世纪名园位于五和地铁口，未来的双地铁口物业，楼下有商场，商业和交通都有优势，但紧邻布龙路，面向农民房，周边环境较嘈杂。

小区仅有2栋楼，容积率较高。但59482元/㎡的价格，在周边来说也是很有优势了。

综合来看，一二手项目都存在共同的问题，就是受到坂田片区农民房较多这一大环境的影响，这些楼盘周边整体环境都有些脏乱。

虽然10号线和龙岗科技城外国语学校给坂田片区整体带来了不小的升值空间，但大环境固有的缺点无法被忽略，各个楼盘自身的区位优势其实并没有很好的体现出来，乐居君觉得投资是个不错的选择，自住就得看个人考虑啦。

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