中伦观点 | 开发商通过拆分房价进行商品房销售的相关法律问题
前言：
近年来，全国主要热点城市和地区房地产价格上涨较快，在此背景下，政府出台了一系列关于商品房销售的限价政策，以遏制房价上涨过快的趋势。为规避政府限价政策，实践中出现了开发商将商品房价款进行拆分，在预（出）售合同约定的转让价款外，以其他名义向购房者收取额外房价款的现象。本文拟对开发商在商品房销售中拆分房价的主要模式、采取该/该等模式面临的法律风险，以及法院和政府监管部门对拆分房价销售商品房的态度进行分析。
一、 拆分房价、收取价外款的形式
在政府限价的背景下，实践中开发商拆分房价、收取价外款的形式主要是：将房价拆分为房价款和装修款、车位购买款[1]、咨询服务费、广告营销费或团购费等价外款，并安排购房者与其或其指定的第三方（通常为装修公司或房屋销售代理公司、中介公司等）在签订《房屋买卖合同》的同时，签订《房屋装修合同》（或《委托装修合同》）、《车位买卖合同》、《咨询服务合同》或《补充协议》等“双合同”。
实践中，开发商拆分房价、收取价外款的形式，尤以将房价拆分为房价款和装修款居多。为达到规避政府限价政策、分拆房价的目的，相比于市场价，此处的“装修款”、“车位购买款”、“咨询服务费”等价外款往往较高。对于通过第三方收取的价外款，开发商和其指定的第三方之间会进行各种形式的分配。
二、开发商通过拆分房价进行商品房销售可能面临的风险
（一）被认定为存在偷税行为的风险
开发商通过拆分房价进行商品房销售时，如果装修款等价外款被认定为房价款的一部分，且就收取的装修款等价外款，开发商未按照税收法律法规规定缴纳相应税款，那么开发商拆分房价、收取价外款的行为可能被认定为以拆分房价款做低房价从而少缴税款的行为。根据《税收征收管理法》第六十三条和第六十四条[2]的规定，如果开发商拆分房价进行商品房销售构成偷税行为的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（二）被认定为进行捆绑销售从而遭受行政处罚的风险
实践中，开发商为了达到以拆分房价的方式规避政府限价政策的目的，在销售商品房时可能存在着捆绑搭售的行为，比如，将《房屋装修合同》（或《委托装修合同》）或《车位销售合同》等合同和《房屋买卖合同》捆绑在一起签订。
根据住房城乡建设部于2016年10月10日发布的《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（建房〔2016〕223号）的规定，对于存在以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格等行为的房地产开发企业，各级房地产主管部门要加大执法检查力度，依法严肃查处，不正当经营行为应当由其他部门处理的，及时移交有关部门依法处理，涉嫌犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任，在此基础上，各级房地产主管部门应当视情节轻重，对房地产开发企业采取书面警示、约谈企业主要负责人、公开通报企业不正当经营行为、列入严重违法失信房地产开发企业名单以及由资质许可机关在资质审查中重点审核等措施。
另外，根据《消费者权益保护法》第九条[3]的规定，购房者可以拒绝这种捆绑销售的强制交易行为。
（三）因违反明码标价而遭受行政处罚的风险
开发商以拆分房价的方式销售商品房，《房屋买卖合同》显示的拆分后的房价是做低的房价，与真实销售的房价不一致。
开发商实施该种行为，可能被认定为违反《商品房销售明码标价规定》第十三条、第十六条和第十七条的规定[4]，从而面临遭受政府价格主管部门行政处罚的风险。
（四）其他风险
1
违反土地竞买规定或承诺的风险
当前主要热点城市和地区房地产价格上涨较快，政府房屋和土地主管部门已提出将限房价和竞买土地或竞地价关联起来[5]。开发商采取拆分房价、收取价外款的形式销售商品房时，商品房实际销售价格可能高于土地竞买时政府规定或开发商承诺的房屋销售价格，这使得开发商面临着违反土地竞买规定或承诺的风险。此外，如果开发商违反土地竞买规定或承诺，以高于土地竞买时政府规定或自身承诺的价格销售商品房，其在后续“拿地”等方面也可能被予以限制。
2
无法取得商品房预售许可的风险
开发商在申请商品房预售许可时，应提交商品房预售方案。商品房预售方案中往往包含有预售楼栋的出让及规划情况对照表，以及预售楼栋的楼盘表、经备案的测绘成果等内容。
开发商拆分房价（尤其是将房价拆分为房价款和装修款）销售商品房时，其提交的预售方案的部分内容可能违反土地、规划管理部门批准文件的规定，从而面临着无法取得商品房预售许可的风险。
3
实际销售价格与申报/备案价格不一致的风险
2010年4月13日，住房和城乡建设部发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号），明确指出：强化商品住房预售方案管理，预售方案中主要内容（包括预售价格及变动幅度）发生变更的，应当报主管部门备案并公示。
目前，北京市和广东省部分地区已出台明文规定，实施商品住房价格申报/备案制度。
规范性文件
商品住房价格申报/备案相关规定
1
北京市人民政府办公厅转发《北京市住房城乡建设委等部门〈关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施〉的通知》（京政办发〔2016〕46号，2016年9月30日发布）
对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案；商品住房项目在销售中，要继续严格执行明码标价、一房一价规定，实际销售价格不得高于申报价格。
2
北京市住建委《关于进一步加强商品房现房销售管理有关问题的通知》（京建发〔2016〕462号，2016年12月30日发布）
现房销售备案完成后，房地产开发企业应在3日内一次性公开销售全部房源；要严格执行明码标价、一房一价，销售价格不得高于申报价格。
3
广州市国土房管局《关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》（2013年4月12日发布）
房地产开发企业应严格执行商品住宅销售明码标价、一房一价规定。商品住宅预（销）售前，房地产开发企业应办理预售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。未办理网上价格申报的，或申报价格过高且不接受国土房管部门指导的，暂不核发预售许可证。超过申报价格销售的，暂停网上签订商品房买卖合同。
4
中山市人民政府《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（2017年3月26日发布）
实施商品住房价格备案。新建商品住房项目在销售（预售和现楼销售）前，应先到市价格主管部门办理销售价格备案。……没有进行价格备案的项目，属于期房预售的暂不核发预售许可，属于现楼销售的暂不办理权属登记。
5
中山市发展和改革局《新建商品住房销售价格备案操作指南》（2017年5月2日发布）
自2017年3月26日起，新建商品住房在销售（预售或现楼销售）前应办理销售价格备案；当商品住房实际销售价格高于备案价格或下浮幅度超过15%，商品房将无法进行网上签约。
在政府房地产主管部门明确要求实行房屋预售/限售价格申报/备案制度的背景下，如果开发商在商品房销售时实施了拆分房价、收取价外款的行为，则一旦价外款被认定为房价的一部分，实际销售价格就会高于申报/备案价格，尚未出售的房屋在销售时将无法完成网签，同时开发商还可能面临着被政府房地产主管部门责令停业整顿、列入严重违法失信房地产开发企业名单等风险。
4
合同履行方面的风险
在当前房地产调控政策不断升级的背景下，开发商在销售商品房时拆分房价，与购房者签订，或者通过其指定的第三方与购房者签订《房屋装修合同》（或《委托装修合同》）和《房屋买卖合同》等双合同，以此来达到规避政府限价政策的目的，可能会面临越来越多的房地产调控政策风险。比如，2017年03月26日，广东省中山市人民政府办公室发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，明确指出：加强商品房预售管理，在取得预售许可证前，房地产开发企业不得委托销售代理机构（包括电商）对外销售、收取认筹金或团购服务费，不得由电商或其他机构针对特定项目、特定楼栋、在特定时间以入会等形式收取会费或其它任何费用，一经发现，房地产开发企业须立即清退所有收取的费用，未清退完毕的不予办理预售许可或暂缓办理预售许可，并按照相关法律法规进行处罚。
可以预见，该类政策可能会在其他一些热点城市陆续出台。而一系列规范房地产市场的政策的出台，可能使开发商与购房者签订，或者通过其指定的第三方与购房者签订的《房屋装修合同》（或《委托装修合同》）和《房屋买卖合同》等双合同在履行上遇到障碍。
除了可能面临的房地产调控政策风险之外，开发商在合同履行过程中面临的另一重大风险是购房者故意违约或要求解除合同的风险。以开发商拆分房价将房屋买卖与装修捆绑销售，同时签订《房屋买卖合同》和《房屋装修合同》（或《委托装修合同》）为例，由于《房屋装修合同》（或《委托装修合同》）约定的装修款往往较高，而在实际履约时，房屋真实的装修成本往往较低，但因为《房屋装修合同》（或《委托装修合同》）又在开发商和购房者之间形成有别于房屋买卖的独立法律关系，如果购房者对装修质量不满意，就很可能以此为由追究开发商的违约责任或要求解除装修合同，在发生该等争议时一旦购房者的此类主张获得法院的支持，将导致开发商实际收取的价格低于预期价格。
以上，都可能导致开发商拆分房价销售商品房、规避政府限价政策的目的无法顺利实现。
三、实践中法院对拆分房价销售/转让商品房的态度
实践中经过法院审理、裁判的有关拆分房价的案件，以个人之间进行二手房买卖时将房价拆分为房价款和装修款的案件居多。此外，案件发生地多集中在北京、上海、广东、江苏等房价上涨较快的地区。
（一）各地法院的态度
对于将房价拆分为房价款和装修款或附属设施补偿款，在房屋销售/转让中与购房者同时签订《房屋买卖合同》和《房屋装修合同》（或《委托装修合同》）或《补充协议》等双合同的做法，司法实践中北京、上海、广东、江苏等地法院的态度如下：
1
北京地区
对于将房价拆分为房价款和装修款的行为，北京地区有法院从房屋装修合同的具体内容、签约的装修费与实际装修费用的差额、拆分房价的行为是否导致少缴税款行为的发生等因素来考量，认为：拆分房价、约定高额装修款、做低房价的行为，涉及避税的问题，由于该事项属于行政机关税收行政主管范畴，如确实存在违反税收征管法律规定的行为，应当由相关税收行政主管部门依法判定和查处，但并不影响房屋买卖合同的效力；如需补缴税款，买卖双方应依法负担各自应补缴的税款；装修款过高时，综合判断当事人签约及合同履行情况，装修款构成房价款的一部分。[6]
2
上海地区
对于将房价拆分为房价款和装修款的行为，上海地区有法院从尊重买卖合同双方当事人真实成交意思的角度出发，认为：拆分房价、约定高额装修款的行为系双方规避国家税收的行为，而非当事人对成交价款的真实合意，应属无效；合同其它约定如果为当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，仍然合法有效；房屋买卖真实成交价款应包含装修款。[7]
3
广东地区
对于将房价拆分为房价款和装修款的行为，广东地区有法院从当事人签约背景、签约过程、合同条款、履行过程等多个方面进行分析，并结合当时的房地产市场调控政策、涉案房屋相关城建档案资料等，来探求当事人的真实交易价格，分析装修款是否为总购房款的一部分，对于签约时拆分房价、规避商品房限价政策的行为，不否认当事人签订合同的效力，但将拆分出的装修款认定为购房款的一部分。[8]
4
江苏地区
对于将房价拆分为房价款和附属设施补偿款的行为，江苏地区有法院认为：即使将房屋价款拆解为两部分，也不意味着必然导致税费交纳的减少，国家税收征管机构不仅仅依照双方约定的合同价款作为征税基数，当事人在法律允许的范围内对自己的经济活动作出适当安排应为合理；即使本案中当事人有逃避税务的企图，则违反的系相关行政管理性规范而非效力性规范，并不导致当事人之间签订的房屋买卖合同无效。[9]
（二）小结
总体而言，对于通过拆分房价进行商品房销售/转让的做法，北京、上海、广东、江苏等地法院的态度基本是：尊重当事人房屋买卖的真实成交意图，将不符合实际的装修款等价外款认定为购房款的一部分；对于拆分房价款做低房价的避税条款基本认定为无效条款，但这并不影响房屋买卖合同其他条款的效力。
虽然在上文所述案例中，除了广东地区的案例之外，其他案例都是关于个人之间二手房买卖时将房价拆分为房价款和装修款或附属设施补偿款的案例，但这与开发商在销售商品房时采取拆分房价、在房价之外收取价外款的情形有很大程度上的相似之处，法院在审理该等案件时的态度，对于我们分析司法实践中法院对开发商拆分房价销售商品房的态度，有相应的参考价值。
四、政府监管部门的态度
在当前热点地区房价上涨较快、政府实行“限价令”严格管控房价的背景下，开发商采取拆分房价、在房价之外收取价外款，从而规避政府限价政策（客观上也可能规避国家税收政策）的行为，违反商品房销售标价的有关规定[10]，也与国家房地产市场宏观调控政策相违背。
从监管层面看，房地产主管部门已注意到开发商拆分房价、违规收取价外款，可能导致房地产市场限价的宏观调控政策失去效用的情况，对此，可能加大监管力度。
国家住房城乡建设部和各地住建部门已发布了一系列规范性文件规范开发商销售商品房的行为。
规范性文件
规范商品房销售行为的相关规定
1
住房城乡建设部《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（建房〔2016〕223号，2016年10月10日发布）
依法查处房地产开发企业不正当经营行为，对于存在商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用，或以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格等行为的房地产开发企业，各级房地产主管部门要加大执法检查力度，依法严肃查处，不正当经营行为应当由其他部门处理的，及时移交有关部门依法处理，涉嫌犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任；在此基础上，各级房地产主管部门应当视情节轻重，对房地产开发企业采取书面警示、约谈企业主要负责人、公开通报企业不正当经营行为、列入严重违法失信房地产开发企业名单以及由资质许可机关在资质审查中重点审核等措施。
2
武汉市住房保障和房屋管理局《关于进一步加强商品房销售管理工作的通知》（武房规〔2016〕4号，2016年8月18日发布）
要严肃查处采取故意虚构原价、虚假优惠、谎称将要提价等价格欺诈手段销售等行为；对房地产开发企业的违法违规销售行为，应责令限期整改，记入信用档案，并可通过曝光、暂停商品房网上签约、暂缓预售许可等手段加大惩处和监督力度，对拒不整改的，应依法予以行政处罚，对涉及相关部门职责的，及时移送处理。
3
北京市人民政府办公厅转发《北京市住房城乡建设委等部门〈关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施〉的通知》（京政办发〔2016〕46号，2016年9月30日发布）
商品住房项目在销售中，要继续严格执行明码标价、一房一价规定，实际销售价格不得高于申报价格；对开发企业及房地产经纪机构的违法违规行为予以公开曝光，并纳入企业信用档案，由相关部门实施联合惩戒。
4
广东省佛山市住房和城乡建设管理局《关于进一步加强房地产市场监管的通知》（2017年4月3日发布）
坚决打击虚假装修、捆绑销售等行为。从即日起，各区要加强监控，发现将商品房总价不合理拆分、虚假装修、虚高装修价格、捆绑销售车位（库）等行为的，立即予以制止，并暂停项目网签，责令停业整顿。
5
上海市住房和城乡建设管理委员会《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》（沪建房管〔2017〕375号，2017年5月3日发布）
房地产开发企业及其委托的代理销售企业应当按照申报价格对外销售，不得在预（出）售合同约定的转让价款外，以其他任何名义向购房者收取额外的房价款。销售价格超出申报价格的，不得在网上签订预（出）售合同，不得办理预告登记和转移登记。对违反规定的房地产开发企业、房地产经纪机构及从业人员，依法严肃查处，相关企业和人员纳入行业信用管理“黑名单”。
虽然监管部门发布的相关规范性文件，不属于法律或行政法规的范畴，其关于商品房销售的规定不属于《合同法》第五十二条[11]第（五）项规定的可以认定合同无效的情形，开发商在销售商品房时采取拆分房价、在房价之外收取价外款的方式，并非当然影响购房者与开发商或开发商指定的第三方之间所签各类合同或形成的相应法律关系的效力，但是针对开发商在销售商品房时实施拆分房价、签订“双合同”以规避政府限价政策的行为，政府监管部门可能对其采取公开曝光、暂停网签、责令停业整顿、列入严重违法失信房地产开发企业名单、限制参与土地竞买、降低直至取消开发商资质等监管措施。故，开发商在采取拆分房价、收取价外款的方式规避商品房限价销售政策或避税时，应采取审慎态度，并严密关注最新的监管政策，以防“得不偿失”。
注：
[1] 甚至是，车位使用费、地下室使用费或小区绿地使用费等。
[2] 《税收征收管理法》第六十三条：纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
扣缴义务人采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十四条：纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。
纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。
[3] 《消费者权益保护法》第九条：消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务，消费者享有公平交易的权利，有权拒绝经营者的强制交易行为。
[4] 《商品房销售明码标价规定》第十三条：商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。
第十六条：商品房经营者不按照本规定明码标价和公示收费，或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的，由县级以上各级人民政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》等法律、法规和规章实施行政处罚。
第十七条：价格主管部门发现商品房经营者明码标价的内容不符合国家相关政策的，要及时移送相关部门处理。
[5] 比如，2017年4月1日，住房城乡建设部、国土资源部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房〔2017〕80号），明确提出：要结合本地实际和出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。再如，2016年9月30日，北京市人民政府办公厅转发《市住房城乡建设委等部门〈关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施〉的通知》，明确提出：强化“控地价、限房价”的交易方式，在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，有效控制房地产价格快速上涨。
[6] 参见“宋炳刚诉中服东外置业有限公司房屋买卖合同纠纷案”，北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第09682号民事判决书；“孙霞诉中服东外置业有限公司房屋买卖合同纠纷案”，北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第09678号民事判决书；“靳孝琪与北京京顺房地产有限责任公司等确认合同无效纠纷案”，北京市第三中级人民法院（2016）京03民终1080号民事判决书。
[7] 参见“XX诉XX、上海XX房屋租赁置换有限公司房屋买卖合同纠纷案”，上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第22573号民事判决书；“陆烨、王惠莉与林燕房屋买卖合同纠纷案”，上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初28742号民事判决书；“吴莉莉与上海志德房地产经纪有限公司、鲍湧伟房屋买卖合同纠纷案”，上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第606号民事判决书。
[8] 参见“孙靖宇与增城市碧桂园物业发展有限公司、广东诚加装饰设计工程有限公司商品房预售合同纠纷案”，广州市中级人民法院（2016）粤01民终14541号民事判决书；“佛山市顺德区雅骏装饰设计工程有限公司与王静、广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司装饰装修合同纠纷案”，广东省广州市中级人民法院（2016）粤01民终5597号民事判决书；“王标辉与广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司、佛山市顺德区雅骏装饰设计工程有限公司商品房预售合同纠纷案”，广东省广州市中级人民法院（2016）粤01民终131号民事判决书。
[9] 参见“张有义等诉贾红艳房屋买卖合同纠纷案”，江苏省苏州市虎丘区人民法院（2015）虎民初字第2808号民事判决书。
[10] 2011年3月16日，国家发展改革委发布了《关于发布〈商品房销售明码标价规定〉的通知》（发改价格〔2011〕548号），以规范商品房销售标价问题；2016年11月4日，国家发展改革委办公厅、住房城乡建设部办公厅发布《关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知》（发改办价监〔2016〕2329号），进一步规范商品房销售标价问题。
[11] 《合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
作者简介：
合伙人 北京办公室
业务领域：房地产，资产证券化与金融产品，诉讼仲裁
非权益合伙人 北京办公室
业务领域：房地产，私募股权与投资基金，资产证券化与金融产品
北京办公室 房地产和基础设施部
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