刘远举： 房子产权到期续费，无法可依，有理可据
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日前，温州有市民买卖二手住宅无法办理过户手续，原因是土地使用期限届满了；如果要续期，必须缴纳占房价总额三分之一的土地出让金。
该来的问题，一定会来。中国土地制度中的住宅用地使用权期满之后如何办，一直都是一个悬而未决的问题。不过，续交确无法律上的明确依据。
1982年的宪法，一夜之间，悄然无声的完成了城市土地的国有化。之后，在1990年5月，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》发布并施行，根据该条例，个人与企业可以有偿使用、交易建设用地的使用权，居住用地的出让年限最高为70年。
2007年8月修订的《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，土地使用权使用年限届满，需申请续期，如出于公益需要收回土地，国家可无偿回收。如果没有公益需求，批准续期的，则应按规定支付土地使用权出让金。也就是说，续期需要申请与批准，即使批准了，也需支付土地出让金。
但仅仅2个月之后，也就是2007年10起施行的《中华人民共和国物权法》第149条第1款规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。相比物权法该条第二款则规定：“非住宅建设用地使用期限届满后的续期，依照法律规定办理”，不难发现，自动二字，指的是无条件续期。实际上，立法者在制定物权法时，对住宅用地续期是否还要缴费的问题，曾有过专门的考虑，最后认为现行立法不适合对住宅用地的续期规定收费事宜。
这就意味着此前的法律对续期如有限制或附加条件，是没有法律效力的。如果全国人大没有新的立法规定收费事宜，任何行政机关的收费行为，都是没有法律依据的。
所以，温州市相关部门对住宅用地收取续期土地出让金的做法，于法无据。但是，公允的说，某种形式的续交，却是一种必然。
这是因为，没有任何法律规定永久出让土地使用权。而且，房地产税也是世界各国较为普遍的一种制度。逐年缴纳的房地产税，70年的总和并不见得比一次性的土地出让金少。当然，在这里得先撇开国外房产税附带的当地免费上学等福利不谈。
如果真要续交，该如何交？
70年的房屋产权，就像死亡，虽然人人都知道这个事实，但一般而言，并未把它作为一个交易的前提。实际上，在房屋买卖中，70年的产权似乎被忽略了。在现在的房地产市场中，不同的房子的房龄，最多可以差到30年，其价值应该差异很大，但现实中，刨除房屋质量造成的价格差距，新房与旧房在市场上的价格是差不多的。老百姓实际上把房产当做了可以永久无成本的拥有。
无数老百姓的主观意识，就是执政者必须面对的客观现实。换句话说，任何形式的续交土地出让金，都会遭到抵制。更何况，如此次温州相关部门要求按房屋评估价值的三分之一续交，即便按50万的房价，也高达15万元，对很多家庭，续交确有困难。
50年或70年的时间，一个家庭的经济状况可以发生翻天覆地的变化，一个原本购买得起房产的家庭很可能已经变城市贫民。完全按市场价格再次缴纳土地出让金，在高住房自有率的中国，很多人的资产会一夜之间全部归零，甚至让一些无法负担出让金的人直接变为居无定所。交不起，或者不愿意交的人，会面临什么问题？对于这一点，现行法律没有明确规定，但有些法规却有一定的相似之处。
2005年1月1日起施行的《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。这一规定的前提是，房屋没有被设定抵押。
不过，“必需的居住房屋”与人们常说的“唯一住房”有很大区别，不可一概而论。
“必需的居住房屋”被限定在“保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准”范围内，一旦超出需求，就可以强制执行。上述规定的第7条明确指出，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。
所以，并不是名下只登记一套住房就不会被法院强制执行。司法实践中，欠债不还住着豪宅、或名下虽只有一套房屋但并未实际入住或是租给他人使用，都会被法院依法强制执行。
2015年5月的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定，金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：
(一)对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
(二)执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
(三)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
这些规定，简单的说，就是好房子会被强制执行，最多提供5年的廉租房。
值得一提的是，这里的债务通常是公民之间的经济纠纷，而土地出让金属于公民与国家之间关系。从中国的法律而言，对国家、集体的财产保护得远比私人财产严格。但是，要强制执行的成本实在是太大了，可以想象会遭遇到的最激烈的反抗。涉及的社会成本巨大，影响社会稳定，实施的可能性不大。
唯一的可能是禁止售卖、未续交土地出让金就不得转让、买卖房屋。实际上，此次温州相关部门就是采取的这种办法。
土地使用权到期，如果不续交出让金，业主就不能转让自己的房子，其财产权就受到了限制，仅仅只能居住，这就和房改之前国家向市民提供房子差不多。某种程度上，这就相当于退到了1990年5月国务院颁行的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。该条例第12条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得”，只不过，国家仍旧让业主住。
另一个可行的办法是，每年续交土地出让金。但这仍然会导致很多问题。
制度设计提供的明确预期，是经济活动的重要前提。土地是经济活动的基本要素，土地制度是许多衍生制度设计的基础性制度，是国民安身立命，建房遮风挡雨、从事一切经济活动的基础。所以，土地的制度设计是牵涉到整个经济运行的制度基础。土地制度的晦暗不明，必然会影响到这些衍生的制度设计，比如以房养老，遗产税、房地产税，以及房地产价格。
实际上，我们土地出让金分摊到楼面面积的楼面价格已经占了房子单价的很大一部分。加上房子70年已经折旧得差不多了，需要重建。如果土地出让金仍然按市场价格，那么，业主几乎等于重新按市价买一套了。这就意味着房子甚至都不是资产。某种程度上，中国房地产的多年持续上涨，甚至暴涨，都是建立在房地产是资产这个假定上的。在现实中，老百姓早已经把房产当做了自己的恒产，是一种可以长期拥有，不会折旧的东西。一旦到期需要续交土地出让金，就意味着资产每年在折旧，50年到70年折完。那么，所谓房屋增值，投资保值，都变为了笑话。
不管是一次性收三分之一土地出让金，还是逐年收取（几乎等同于收房地产税），还是不交禁止转让，都会打破房产长期免费拥有的虚幻假设，一方面直接影响到每年的拥有成本，另一方面，也会影响市场心理预期，进而影响中国的房地产价格。
中国是一个高土地价格、低收入的国家。以上海为例，年平均收入才5万元，家庭收入最多10万。与此同时，内环已经没有200万以下的房子了。按最温柔的方式，每年按1%收取土地出让金，一个家庭会陡增2万元的开销。
显然，无论如何，土地续期问题，都会严重影响到当下的房地产价格。而房地产价格对中国的经济，乃至中国的稳定都是至关重要的。
很多人说中国的事情是击鼓传花，土地产权也是其中最重要的一朵花，一朵烟花，马上就要砰的一声，传不下去了。不管何种处理方式，对中国的经济注定会产生重大影响。
【注】本文原标题：《房屋到期了会发生什么?》
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