加梯3个月，运维15年！这个街道把脉开方“运维难题”

今年5月28日，华泾镇明丰小区12号楼的赵阿婆开心地迎来了自己的90岁生日，也迎来了居住楼栋加装电梯竣工的日子。该楼栋加梯工作3个月内完成，是徐汇区上半年“当年签约、开工、竣工”的第一台。

华泾镇一步步加快步伐，破题协商难、比选难、推进难、开工难，逐步走上加梯工作快车道。随着电梯投入使用，紧急报警系统管理、日常维护保养、加新增的围护结构、附属设施设备维护等维护问题接踵而来，成了大家关心的新话题。为了化解居民困惑，把好事办得更好，华泾镇未雨绸缪，加梯工作指导站早早开始研究运营和维护这门“功课”，展开了一系列前置探索。

从0到1: 

“吃螃蟹”破冰，到“快车道”推进

老小区加电梯被称为“社区万难事之首”，除了专业性非常强的房屋、工程安全之外，涉及利益调整、资金分摊等，都是对社区治理的难中之难的事项。

明丰小区12号楼，是华泾镇第一个“吃螃蟹”加装电梯的楼栋。居民区党总支发挥党建引领作用，组建专班建立联络员制度，牵头组织协调多方力量，在加装电梯指导站的指导下，启动加梯居民意愿征询。一个领导小组、一个指导站、一支队伍，为加快这项工作的实施落实了保障。

一开始，指导站评估了加梯条件，指导居委会选择了业主意愿较高的12号楼。经过各项协商、比选、组建三人自治小组、创建“12号好邻居”微信群，依托长期自治的睦邻关系，居民们迅速达成一致意见，一楼庞伯伯说：“我们一楼的业主要体谅楼上老人下不了楼的痛苦。”

12号楼“吃螃蟹”的经验，成为华泾镇“啃骨头”可参考、可复制的标杆与样板。镇政府通过一次性100台加装电梯设计方案及房屋安全性论证，实现了从“散装”走向“集装”、从单楼破冰到整个小区推进，加装电梯进入“快车道”。各方积极贯彻执行“业主自愿、政府扶持；社区协调、兼顾各方；依法合规、保障安全”的加梯原则，电梯加装的工作有条不紊地开展。

从1到N: 

前期“协商难”，到后期“运维难”

到目前为止，华泾镇在老旧小区加装电梯工作中破协商难、比选难、推进难、开工难，目前签约在建48台。但电梯加装好之后，工作并没有结束。“后期的运营和维护，成了需要重点考虑和解决的问题。我们开始从机制上破题运营难的问题。”华泾镇加梯指导站有关负责人如是说。

电梯运维资金如何分账？

“每次物业、业委会公示账目都只有总账，我们各户交的钱不完全一样，能不能看到自己家的每一笔钱的用途、还剩多少钱？”加梯是崭新的工作，又牵涉到个人的大额资金，居民除了关注总账的使用及结余情况外，更希望清晰地看到自己每户的“分账”。

据了解，加装一部电梯的资金及后期运维资金的出资比例，是根据本市《关于公布既有多层住宅加装电梯出资比例指导标准的通知》，本着“谁受益，谁出资”的原则，每层楼甚至每家每户的出资比例情况都不一样。因此，电梯运维资金的使用、结余等账目方面，居民的明细“分账”情况也不一样。

后期运维管理也是难题。

电梯加装完成以后，将采取哪种运维模式呢？居民自管，专业性方面难以保证；托管给保险公司，居民接受度不高；物业公司托管，相对来说比较靠谱，但也遇到困境。

首先是运维能力。老小区一般物业运营人员较少，运维电梯至少需要增配1名专业资质的专业人员，保洁等的业务量也相应增加；原本不高的物业费，维持小区运转已很勉强，难以支撑额外增加的人手。其次是运维成本。在无法全覆盖加装电梯的情况下，对物业公司来说，一部、两部电梯的运维成本很高，面临无法收支平衡的风险。因此，物业托管起来经济负担、心理负担都比较大。

类似的烦恼，大大小小，还有不少，这些问题要如何破解，镇政府一直在前置探索。

从N到365: 

“个案式”探索，到长效“规范式”指导

实践出真知。早在明丰第一台电梯，华泾镇职能部门、加梯指导站就站到一线，全程跟踪，指导居委会牵头业委会、物业公司一起协商，针对小区未来电梯竣工后的运维方式、费用架构等各环节，精细化梳理，并针对业主提出的各种疑虑和难点开展答疑解惑，协助业主委托业委会与物业达成共识、签订协议。

个案1

明丰小区原为混合型小区，小区内原本就有高层电梯房，物业公司对电梯的运维工作本就不陌生。“12号好邻居”商定的模式为“留、免、商、涨、补”：

1.筹集电梯建造费中留出10万元，作为电梯的维保基金，用于电梯今后大修及更换部件。
2.电梯公司在维保期内免费进行日常维护和检查。
3.电梯维保基金不足30%时，进行协商补充。
4.上调物业费标准，用于电费、保洁费等支出。
5.利用电梯广告来产生一部分收入用于补贴电梯运营费用。

个案2

大桥居民区是老式多层住宅小区，物业公司在电梯运维方面是“生手”，难免有畏难情绪。针对这样的情况，华泾镇开展了政策汇总培训、一对一“老带新”活动，很好地提高了加装电梯运维的交接效率。

就这样，一个一个案例的解剖麻雀，华泾镇加梯指导站对加装电梯后期运维工作长效管理机制的探索，形成了一系列规范的意见，为居民区提供指导。

在电梯的日常运维资金来源方面，建议居委会、业委会、物业与加梯楼组居民共同协商讨论，一次性筹集10-14万维修基金，长期留存。

在运维资金的监管方面，在上级政府部门的积极推动下，中国银行、工商银行、农商银行等都相继推出加梯贷、加梯保险等产品，并通过第三方银行对小区运维资金的账户分账单进行监管，居民可随时通过手机查看自己一户缴纳电梯运维资金的具体使用情况。运维资金分账目的透明化，激发了居民的主人翁意识，居民们更加积极地投入到了电梯后期的运营与维护方案的讨论中。

中行华泾分行向明丰业委会、物业介绍“安梯宝”产品监管账户项目

据悉，华泾镇政府加梯办根据《徐汇区加梯运维管理指导意见》及《关于加强既有多层住宅加装电梯管理的指导意见》等，已对后续涉及的其他各小区管理问题全面提前谋划介入，将加梯维保和运营方案细化优化，其他各小区将在参照成功案例的基础上，结合各小区情况，建立“一小区一方案”。下一步，华泾镇还将探索“智慧+”模式，将加装电梯纳入城运中心“一网统管”管理体系，建立应急响应机制，形成闭环管理，切实提高百姓满意度和获得感。

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作者：华泾镇

编辑：陈思宜

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