核心提要：
一、地块后期建设、运营要求高
二、严要求下，为何竞争如此激烈？
三、地块是否亏损？如何操作？
其他
12.4绍兴土拍点评：封顶+竞配人才房，本土房企元垄艰难守垒
好地网12月4日消息（研究员 陈培培）今天，绍兴凤林西路以北1号地块成功出让，经过95轮竞价，由绍兴本地房企元垄以上限价278400万元、楼面价10361元/㎡，溢价率34.88%，竞人才房面积7800㎡竞得。
在今天之前，元垄今年在绍兴市区尚“颗粒无收”，所以今天的竞拍，可看作其作为本土龙头的艰难守垒之举。
绍兴市区地块以拍卖方式出让，从公告到成交一般只需20天左右。如果到本月十一日，还没有新涉宅地公告，那么，今天就是绍兴市区今年涉宅地土拍的收官之战。
今天参加竞拍的房企有7家，分别是华鸿嘉信、中南、卓越、绿城、新鸿隆祥、建杭、元垄，与元垄竞争到最后的是绿城。
地块成交情况表
地块航拍图（来源：好地大数据）
宗地对建设标准、产业引入和后期运营有严格要求，却演出了如此激烈战况，原因何在？好地研究院分析如下——
一、地块后期建设、运营要求高
宗地有镜湖新区社会性投资项目投资监管协议，着重于建设集医疗、康养（护理）、配套商业、高品质康养住宅于一体的医疗康养（护理）城市综合体，建设及运营上都有限定。
建设上：不少于32000㎡的康养（护理）类建筑、不少于20000㎡医疗类建筑、不少于20000㎡的酒店、不少于10000㎡的配套商业以及2000㎡的生鲜超市。所有商业建筑为整体产权，10年内不得销售。
运营上：引入的医疗企业或康养产业运营以及酒店品牌都有全国TOP10的排名要求，另在运营、产出、开业入驻率、产品品质等方面都有保函金额要求。
各业态指标
宗地位置及周边出地情况（来源：好地大数据）
二、严要求下，为何竞争如此激烈？
1、宗地是元垄今年唯一收获，艰难守垒
今年出让的几宗绍兴市区核心位置地块：禹州的柯桥城区G-08地块、金昌的柯桥城区R-40地块、荣安的镜湖新区大越路东侧3号地块、祥生的凤林西路以南5号地块、万科的凤林西路以南4号地块，元垄都竞争到最后，但都遗憾未有收获。
作为绍兴本地龙头房企，元垄在绍兴市区内在售5个楼盘总库存还有41.4万方，元垄天空之城、元垄大都会以及元垄尚都会三个楼盘存量不多，已快售罄，而在越城区仅有一宗元垄镜庐在售。
元垄急需今年市区最后一宗涉宅地来保住市场份额，因而有势在必得的理由。
2、僧多粥少的矛盾
今天竞拍如此激烈，另一个重要原因是“僧多粥少”。
绍兴市区今年涉宅地供地量减少，仅有35宗481.4万方，较2019年的60宗789万方下降39%。但不断有房企希望进入绍兴市区。
今日竞拍房企中，绿城（柯桥杨迅桥、上虞滨海新城）、卓越（柯桥马鞍镇）已在市区外围布局，有进驻核心区扩大品牌影响力的愿望，而华鸿嘉信、新鸿隆祥、建杭均需竞拍拿地首进市区，以期立足绍兴市区。
三、宗地是否亏损？如何操作？
因有7800㎡的竞配人才房，宗地可售住宅为162200㎡。以商业商务部分、社区服务中心0地价算，算上无偿移交人才房、社区中心成本，宗地住宅实际楼面价达到17500元/㎡。
参考附近宝能藏珑和宝能官渡凤林的高层均价。预计宗地高层精装均价在27000元/㎡左右。以建安4500元/㎡、装修成本1500元/㎡、车位25万/个计算，住宅部分利润在2.05亿元。
以建安成本5000元/㎡，地下建安成本3000元/㎡计算，康养（护理）及医疗建筑部分（5.2万㎡）和酒店、社区商业以及其他商业部分（4.37万㎡）共预计投入建设成本6.2亿元，住宅部分利润无法覆盖。
元垄若要实现盈利，可能采取以下策略：
1、将康养（护理）及医疗建筑、商业、酒店完全做切割，0地价分别交由合作方建设与运营，产权归合作方，如此将实现2.05亿元盈利；商业、酒店10年后可出售，合作方愿意执行；但康养（护理）及医疗建筑部分按此切割方法难度较大。
2、将商业、酒店部分做切割，交由合作方建设与运营，产权归合作方；将康养（护理）及医疗部分建成后交由合作方运营，产权归元垄，如此仍须至少沉淀1.15个亿资金，后期通过运营分成来实现盈利；或者租给运营方获得租金收入实现平衡。
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