12.17宁波市区土拍预测：年内最后一宗纯宅地，将花落谁家？

楼陈名好地讯 2022-05-05

核心提要：

1、按上限价格销售难度不大，但去化可能较慢

2、预计溢价率不超过19%

3、谁将出手？

好地网12月16日消息（研究员楼陈名）明天，宁波海曙区启运地段将出让一宗纯宅地，总建筑面积12.42万方，起价27.2亿元。

这是宁波市区年内出让的最后一宗纯宅地。本地块出让后，宁波市区年内出让的涉宅地也仅剩一宗，位于鄞州区，为商业占比接近6成的商住地，将在12月24日出让。

本地块起始楼面价21900元/㎡，上限楼面价26995元/㎡，上限毛坯房价34400元/㎡。

这个价格，比周边8月31日拿地的龙湖项目上限毛坯房价（33200元/㎡）高1200元/㎡，但比拥有一线江景的保利地块（7月30日成交）上限毛坯房价（35500元/㎡）低1100元/㎡。

地块位于南环高架以南，北侧临近恒一广场和在建龙湖商业广场，南侧紧邻规划地铁8号线站点，享受一定的地铁红利。

据了解，已有12家房企参与竞拍，预计明天竞拍比较激烈。

地块指标

地块航拍图（来源：浙江省网上土地交易系统）

核心指标：地上计容总建筑面积124238.4㎡，配建幼儿园用地面积不小于4655㎡，建筑面积不小于3187㎡。起始楼面价21900元/㎡，上限毛坯房价34400元/㎡。

一、按上限价格销售难度不大，但去化可能较慢

地块周边1公里范围内共有5个在售项目：

海语府去年5月首开，整盘全装售价36500元/㎡，当前去化65%左右，整体去化速度较慢；与其相邻的金茂府在2018年11月首开，整盘全装售价36700元/㎡，当前去化98%。两个项目与本地块上限全装价格36400元/㎡（含装修2000元）基本一致。

另外，潮悦南塘和海潮映月两个项目，均于今年6月首开，全装售价分别为35200元/㎡和34100元/㎡，均低于本地块上限全装价格，但受区位影响，当前去化率分别为48%和52%。

绿城晓风印月项目于今年6月首开，属一线江景高端项目，全装售价39200元/㎡，高于本地块上限全装价格，由于品牌及景观优势，目前已基本售罄。

好地研究院认为，地块南邻规划地铁8号线站点，北靠“龙湖天街”项目，有一定区位及配套优势，同时价格定位适中，预计未来以上限价格销售难度不大。但由于区域内同期在售项目较多，去化速度可能会有一定影响。

周边项目分布图（来源：好地大数据）

二、溢价率预计不超过19%

地块东南侧400米的保利项目，于今年7月30日成交，成交楼面价为25540元/㎡，实际住宅成交楼面价为27760元/㎡，溢价率为27.7%，上限全装房价37500元/㎡（含装修2000元/㎡），预期销售利润率仅为0.63%。

若按保利项目利润率0.63%，上限全装房价36400元/㎡（含装修2000元/㎡），车位按25万/个计算，对应住宅部分楼面价为26797元/㎡；考虑幼儿园配建因素，折算楼面价为25981元/㎡，对应溢价率18.6%。

好地研究院认为，本地块较保利地块，体量相似，但缺少一线江景卖点，加上地块西侧有现状加油站影响，预计地块溢价率不超过19%。

但因为最近市场炽热，不排除外来房企为争夺年前进驻宁波市场的机会，积极竞拍，使得溢价率进一步上涨的可能。

三、谁将出手

据悉本地块已吸引12家房企参拍，不乏像绿城、万科、保利等周边已进驻房企，也包括众多外来房企，预计明日竞争将较为激烈。