12.21嘉兴土拍点评：平湖宅地实际楼面价超2万6，创嘉兴新高，房企动力何在？

好地讯 2022-05-05

好地网12月21日消息（研究员徐路加李姗姗）今天，嘉兴平湖市2宗宅地出让，战况之激烈出乎意料，最终鸿翔和荣安分别经过124轮和192轮竞价后胜出，总价封顶，竞配无偿移交公寓建面分别达到14800㎡和15400㎡。

2宗地块体量较小，其中鸿翔竞得的文秀路东侧地块，出让面积仅35.5亩，容积率1.2，总建面28398㎡，因此14800㎡的无偿移交公寓建面占比高达52%。

荣安竞得的东方大道东侧地块稍大一点，46亩，容积率1.6，总建面49308㎡，15400㎡的无偿移交公寓建面占比为31%。

好地研究院测算，尽管两宗地的名义楼面价为9719元/㎡，但扣除需要移交的部分，鸿翔地块可售住宅建面仅1.36万方，实际楼面价达到26283元/㎡，创整个嘉兴市新高；荣安地块实际地价也达到了16631元/㎡，大大超过市场预期。

今天是平湖今年最后一场土拍。据悉，两宗地均吸引了超过10家房企报名，包括滨江、荣安这样的快速扩规模房企，今年首入浙江、拿地势头勇猛的粤系房企龙光，也不乏像卓越、佳源、鸿翔、中筑这样的深耕型企业。

那么，鸿翔和荣安为何如此高溢价拿地？

地块成交情况表

地块分布图（来源：好地大数据）

房企加价动力何在？

好地研究院认为，今天的土拍，显示了平湖东湖新区板块极高的市场热度。

以荣安地块为例，1.6的容积率，可打造以洋房为主产品，16631元/㎡的实际地价，预计保本房价至少要达到22000元/㎡，需在城区项目如卓越·平湖壹号洋房19500元/㎡的基础上，加价13%。

不过，最近两个月平湖的地价热度一直较高。11月20日，卓越以上限价135424万元竞得当湖街道南市路西侧、毓秀路南侧地块，楼面价9676元/㎡，溢价率4.88%，竞配公寓面积32400㎡。计算实际楼面价为13946元/㎡，如要保本，新房价格至少需要上涨10%。

相比卓越地块，今天的行情更为疯狂。

今天房企加预期拿地，积极拼抢的动力或是多方面的：

①年内土地市场即将收官，今年行情普遍较热，较多房企前期利润率考核要求高，土地储备不足，扩规模房企拿地动力也仍在；

②两宗地块体量小，以低密产品为主，相较高层产品较为严苛的审批价格，低密产品或相对宽松，而且嘉兴没有杭州宁波这样严格的新房限价政策，房企有较大的精耕产品的空间。像鸿翔地块仅1.2的容积率，未来可售部分可打造为排屋产品，实现较高的产品溢价；

③东湖新区板块规划定位高，周边已有平湖市第一人民医院、八佰伴商业中心、文涛中学、平湖崇文小学等各类配套，未来潜力较大。

又有两宗平湖宅地已在路上

在房企拼抢2宗宅地的同时，今天平湖又有2宗相邻宅地挂牌，位于今天鸿翔地块的南侧2.8公里处。

两宗地块总出让面积127.05亩，总建筑面积18.63万方，总起价11.85亿元。不设新房限价，预计2021年1月20日出让。

地块指标

2020平-74号地块：地块出让面积66702.5㎡，容积率1.5-2.2，建筑面积146746㎡，政府将回购约43880㎡建筑面积商品房，占比约30%，其中65㎡左右户型约100套、89㎡左右户型约420套，住宅回购单价5500元/㎡、地下机动车位回购单价5万元/个。

地块起价93551万元，起始楼面价6375元/㎡，上限价格135051万元，上限楼面价9203元/㎡。当该地块报价达到135051万元时锁定限价，转入投报配建公寓住宅的程序，投报配建公寓住宅面积最大者为竞得入选人。

2020平-75号地块：出让面积18000㎡，容积率1.5-2.2，建筑面积39600㎡，政府将回购约12150㎡建筑面积商品房，占比约30%，其中65㎡左右户型约50套、89㎡左右户型约100套，住宅回购单价5500元/㎡、地下机动车位回购单价5万元/个。

地块起价24948万元，起始楼面价6300元/㎡，上限价格37348万元，上限楼面价9431元/㎡。当该地块报价达到37348万元时锁定限价，转入投报配建公寓住宅的程序，投报配建公寓住宅面积最大者为竞得入选人。

地块配套图（来源：好地大数据）

地块距平湖市政府约2.6km，周边有小学、中学、医院、公园等较为完善的配套。

地块位置图（来源：好地大数据）

地块附近成交情况如下：

上个月在地块西侧1.6km处，卓越以封顶价135424万元竞得2020平-50号地块，楼面价9675.63元/㎡，并配建32400㎡无偿移交政府的公寓住宅。

今日，在地块北侧2.8km处，鸿翔以封顶价27599万元竞得2020平-69号地块，楼面价9718.77元/㎡，并配建14800㎡无偿移交政府的公寓住宅。