旅游+商业 | 城郊商业新创意--"城市微度假"街区
万众期待的暑假又来了，去不了巴西看奥运，又想要出外度假，不用驱车千里，现在最流行的“微度假”已经崛起！如果你还不知道，那就out了。究竟怎么玩？本期微信以中粮祥云小镇为例，跟大家分享城郊商业的创新玩法，及重度体验创新下的“城市微度假”街区打造模式。
中粮作为国内商业地产创新引领者，继大悦城后，全新打造的一个商业创新产品——中粮祥云小镇，首创“城市微度假”理念，“城市微度假”的概念由此诞生。被赋予这个概念，第一做到了差异化定位，第二一直秉承着这个商业情怀不断对项目精雕细琢，第三开辟了远郊商业的一种新的商业模式，值得大家借鉴。
祥云小镇城市微度假不仅是一种创新的商业模式，更是一种集服务、品质、休闲、调性为一体的生活新体验。祥云小镇并非简单地做商业项目，而是希望把现代都市人从紧张的工作生活中释放出来，能够在郊区实现贴近自然、生活、家庭的梦想，打造一种全新的生活方式。
下面将以中粮祥云小镇为例，从店铺、业态组合、环境打造、运营管理等方面，解读分析“城市微度假”模式。
祥云小镇是中粮商业的一种创新探索
中粮商业一直强调一个概念，商业项目不但要经营出特色，还要提升消费者的生活品质，打造中粮商业品牌的形象，谋求更长远的商业价值。中粮祥云小镇项目作为中粮商业的另一种创新探索，中粮置地北京公司常务副总经理、祥云国际项目总经理隋强表示：“祥云小镇要打造的是中粮商业地产界全新领域的产品。在这一领域的开辟和尝试，不仅仅需要勇气、资金实力、时间、耐心和运营经验，更需要不一样的智慧。”
中粮旗下的祥云小镇一直以来，致力于打造回归自然、悠闲安逸的心灵栖息地，提倡远离都市喧嚣、健康舒适的漫生活，定位为“北京首家“城市微度假”国际生活小镇”，不仅是中央别墅区商业配套的品质升级，同时也为大北京生活圈的家庭提供了一处集购物、休闲、娱乐等于一体的微度假目的地和国际化生活方式的体验地。
祥云小镇汇聚了国际轻奢休闲时尚品牌、艺术人文体验店、国际餐饮品牌，引入了多个“京城唯一”的重度体验项目，还推出了小动物园、屋顶花园和生态休闲乐园的业态创新。2016年5月21日祥云小镇二期升级亮相，被装点成一个奇幻泡泡乐园，让顾客看到了更多新鲜有趣的创新业态。
中粮•祥云小镇鸟瞰效果图
资料显示，整个中粮祥云项目位于北京顺义区后沙峪镇新国展北侧1.5公里，京城中央别墅区与临空经济带融汇区域。项目整体体量约为52万平方米，是一个涵盖别墅、公寓、商业中心等丰富形态的国际生活区。
其中，作为商业配套的祥云小镇，建筑规划面积20万平方米，由北向南依次为项目一期、项目二期。一期于去年10月26日开业，商业租赁面积达4.7万平方米。一期进驻的代表品牌包括：目前北京市场最大橙天嘉禾影院、体量最大的BHG精品超市、家盒子、Hola、星巴克、哈根达斯等主力品牌，美国自行车品牌Specialized闪电等特色品牌，以及以“养尊宠优”为代表的高端宠物品牌。项目二期租赁面积达2.8万平方米，商户数量130家。
据中粮•祥云小镇项目相关负责人介绍：“一期经过近一年的精心运营，项目销售屡创新高、保持稳健增长势头。”此外，从几个关键数据考核指标上看，一期项目开业引进商户数量74家，至今已经增至80家；品牌签约率也由最初的70%，增长到现在的98%。2016年第一季度客流同比增长235%，第一季度累计销售同比去年增长386%。
极致体验演绎“城市微度假”，一座小镇唤醒“都市新生活”
祥云小镇定位为“北京首家城市微度假国际生活小镇”，涵盖“生态主题汇”、“全家梦工厂”、“全体验中心”、“国际生活馆”四大创新主题业态，将度假与商业完美结合，打造回归自然的购物环境。
祥云小镇发挥开放式街区优势，加大娱乐体验业态占比，在一期引进国内首家Sky Tech Sport旗舰店体验中心，配备得到奥运冠军称赞的3D模拟滑雪仪的基础上，二期引进更多有特色的强体验品牌，如全球屈指可数的体验风洞飞行的模拟飞行俱乐部，国际一流的AST真冰场，爱蹦客蹦床俱乐部，拥有国际级师资力量的万国击剑，体能馆等，还引入了多个“京城唯一”的重度体验项目，如京城唯一适合全家人一起蹦的蹦床俱乐部爱蹦客，北京目前唯一一家以娱乐风洞体验及室内跳伞培训为主的娱乐场馆飞行家太空体验馆等。
儿童业态方面，祥云小镇通过引进国际英语篮球学校、儿童家具DIY店、家庭自拍室等亲子体验店，不仅专为孩子们提供国际化的成长环境，也为全家庭娱乐提出了解决方案。
祥云小镇二期引进了跨越国界的餐饮业态，其中不乏老爷车主题咖啡馆等特色品牌。而且，项目还倡导“生态 自然 健康”，参照全球最大的布鲁克林农庄建造的屋顶农场，所产食材未来将供应健康素食馆。
此外，祥云小镇中有许多一般商业中不多见的体验业态品类和品牌，如一期商铺中就有贵族文化生活馆、宠物酒店等，二期还将有料理教室、现代艺术展览馆以及打破空间界限的云剧场等。
另外，祥云小镇还将“城市微度假”主题的体验元素贯穿于全部细节之中，打造“微度假场景”。以景观打造为例，中粮•祥云小镇将内部园林式街区与中央别墅区优越的环境和谐地融为一体，大量运用绿植、喷泉水系等自然元素，内外空间自然延续。为提升项目的品质，增强消费者的体验感与参与感，祥云小镇不惜牺牲大量商业面积，建设动物乐园、宠物公园等，成为北京体验型商业的创举，与项目为邻的国际花卉种植基地也将受益，举办大型主题花展，为区域增添绚丽的风景。
在现代都市、尤其是北上广深等一线城市中，现代人群生活节奏不断加快、来自生活、家庭、工作、情感等方面的压力也越来越大。在钢筋水泥的都市丛林中，人们周而复始忙于事业和应酬，没有太多时间、甚至已经没有时间去关爱家人。在这种情况下，越来越多的人们开始失去了对生活的热爱，被现代社会扑面而来的各种信息轰炸，人们开始变得随波逐流。他们开始渴望健康舒适有品质的漫生活，渴望远离都市喧嚣回归质朴的生活，寻找一个能让自己的心灵和自然相生相契的休闲或居住环境。
有这样一处商业，当一个在都市生活、劳作许久的人想要开启解放心灵之旅时，他不必细加筹备舟车劳顿的行程，只需“说走就走”就能抵达这里，进入到度假的场景之中。而且，在这座富有艺术气息的小镇之中，有自然的美景，也有人文的体验，妻子、丈夫、孩子、长辈和朋友都可以找到心灵栖息之地和娱乐之所。
这就是祥云小镇区别于一般商业的所在，它提供了一种全新的生活方式。一种唤醒“都市新生活”的街区商业，正被中粮系精心打造、阖力推出……
一站式“城市微度假”生活秀
为烘托“微度假”的功能特点，祥云小镇的推广团队运用大型活动、组合推广、会员粘性的三重拳策略，定期高频推出极具特色的推广活动。例如祥云小镇近期声势浩大的“环球土著狂欢节”、“熊猫侠阿潘达驾到祥云”等特色活动；还有聚焦儿童主题，连续运用造节的策略，推出了“澳洲萌宠马戏团活动”、“乐活春季农场”、“祥云小镇滑冰特训营”等活动，回归家庭生活。
祥云小镇“环球土著狂欢节”活动
为远郊商业赋予“微度假”式的休闲体验
一个名为“天空农场”的2000多平米屋顶农场，成为北京首个屋顶绿色经济的开拓者，为顾客带来别具一格的休闲体验。这个农场分为无土栽培、多肉乐园、开心农场、阳关花房、宝宝沙坑、冬季植物等多个主题布局。
顾客亲子耕种后，在果实成熟的季节再回到农场，将新鲜摘下来的绿色果蔬榨成果蔬汁，让年轻休闲客群体验一种回归“自给自足”的绿色生活，更让小朋友早早体验自力更生的满足感，懂得耕作的劳苦、学会尊重他人的劳动成果，是非常独特的寓教于乐式亲子体验。
阳光花房的设计，更是讨巧的满足了都市人群对亲近自然的生活品质追求，在这里放空、休憩、阅读、思考，让自然光线倾洒而入。更值得一提的是，为满足年轻休闲客群全天候的社交休憩需求，这个阳光花房将延长营业时间至凌晨。
除此之外，它还具有收蓄雨水、保持水份、通过大气循环冷却体系代替空调制冷等功能，减少建筑内空调耗能，达到低碳环保效果，打造出一座会呼吸的绿色小镇。
一家名为北平咖啡的商户，除了在这里可以享受香醇的咖啡饮品外，还可以学习花艺手作，让年轻休闲客群在这里远离城市喧嚣，享受一下午的暖阳休闲时光。
一家名为BAG的儿童运动体验馆，为小朋友提供剑道训练服务，可以让小朋友在这里结交年龄相仿的童年伙伴，满足小朋友的社交需求，更可以实现假期打工需求，早早体验进入社会的种种感受，丰富生活经历、提升社交能力。
实现“微度假”靠满足各细分客群的不同需求
以上这些丰富多彩的店铺都来自祥云小镇的二期商业。不难看出，在实现“城市微度假”定位的道路上，小镇商业团队的商业逻辑非常清晰。
作为一个远郊商业，满足辐射区域内的基础需求要靠最基础的商户品牌组合，而针对“微度假”的远端吸引力，更需要把客群进行细分，设置各细分客群的生活场景。小镇将远端客群分为家庭客群与年轻休闲客群，在他们这些迥异的生活场景背后，真正的需求分别是什么，是选择创新业态、痛击细分客群痛点的重要依据。
比如小动物园、屋顶农场、BAG剑道运动体验馆，是满足家庭客群亲子需求的重要特色商户集合。无论从体量、场景营造、还是商业模式的打造，均服务于抓住家庭客群亲子痛点、刺激他们规律的重复到店。
而屋顶农场的耕种体验、阳光花房、还有小镇内的一些特色咖啡馆，是服务于年轻休闲客群的社交休憩需求，通过多元跨界的创新商业模式，为挑剔的都市青年带来更加耳目一新的休闲体验。
除此之外，这座远郊商业应该更像一个城市花园，承载着都市居民“微度假”的品质生活需求。小镇中心广场内铺设了大量的喷泉在夏季成为儿童戏水的游乐场所，整体简欧的设计在随意地逛街中也融入了欧美
58 27049 58 15792 0 0 3064 0 0:00:08 0:00:05 0:00:03 3188情，标志性建筑钟楼不出国门享受法国巴黎的浪漫情怀。在这个超过20万平方米的商街区中，小镇纯熟运用开放式的消费环境、深度沉浸式的体验业态、以及用心打造的赋予艺术感的商业氛围，营造一种轻松惬意的购物环境。
开业一年半经营业绩翻三倍，或成避免未来商业同质化的解决方案
“2016年第一季度客流同比增长235%，第一季度累计销售同比去年增长386%。”也许不会有人相信，这样的数据来自这家开业刚刚一年半、地处五环外的远郊商业。
身处“富人区”并不意味着好做，中央别墅区过去一直是北京房地产市场一个特殊的区域。这里名企云集，豪宅遍地。一方面企业因此而“惜地如金”，另一方面高端人士往往众口难调，想要充分满足他们的需求对商业运营者来说实际并不容易。取得这样的成绩，与小镇在策划之初就进行了差异化定位，商业培育这一年多，坚持走着“城市微度假”概念的路线分不开。
对于传统远郊商业来说，能满足周边住宅客户的生活购物需求就已经基本合格。但从全球范围看，欧美国家近郊商业更加发达，特别是别墅区域，完全可以满足所有自给自足的生活需求。祥云小镇在此基础上，又为远郊商业赋予了“微度假”的概念，打造一个都市人群梦寐以求的度假场所。而这一发展方向或许可以成为避免未来商业同质化的解决方案之一。
祥云壹品别墅实景图
“稀缺性”才是最大的投资价值点
成熟的商业配套，无疑令周边的住宅产品显得更加稀缺、更具投资价值。事实上，作为中粮布局顺义的重要项目，中粮祥云项目目前已经基本全部实现入住，据了解，目前仅有三期别墅项目，“祥云壹品别墅”在售。据了解，作为整个祥云项目的最后一期产品，开发商也特意进行了产品升级，使祥云壹品别墅成为显现出更强烈的稀缺性。
中粮祥云壹品处于祥云国际生活区项目最核心的位置。温榆河大美支流龙道河纵流别墅前，在此黄金位置上，中粮特意以百年英伦经典立面，结合双向下沉式庭院，350-500平米的户型用心设计出了特有的三重院落外加南侧双向采光。使客户对空间感和使用效率的的追求都能得到满足。
此外，这个项目同时也是距离中粮祥云小镇商街最近的区域，周边还汇集了高端时尚的国际高尔夫、马术俱乐部，以及名教云集的国际学校和众多顶级会所。可以满足高净值精英人士家庭全方位的生活娱乐需求。拥有如此优势的地理位置及稀缺配套的高品质住宅自然更显价值。据了解，祥云壹品别墅是中粮此次为祥云国际生活区全力打造的压轴住宅产品，首推房源当日售罄，盛况空前。
依托于此前成功的运营经验，中粮祥云小镇还将进一步通过商业捕捉精准用户画像，进行更加精细化的忠诚度管理和运营优化。相信到时不仅会进一步成为远郊“微度假”生活的最佳体验地，还将会是城市商业配套与稀缺住宅产品完美融合、相得益彰的成功操盘案例。
（来自：中粮集团、商业地产观察等互联网资料，由绿维创景编辑整理）
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