林峰：资本时代的旅游投融资创新

编者按：近日，绿维文旅集团董事长、北京绿维创景规划设计院院长林峰博士受邀参加第三届中国国际(云南)文化旅游投资洽谈会，并做了《资本时代的旅游投融资创新》的主题演讲。林峰院长认为旅游大资本时代到来，旅游投融资应该对接资本大时代走向上市、对接混合所有制走向PPP、对接消费金融和共享经济等三个出口，把握旅游金融创新的五大趋势——资产经营价值、投贷结合模式、产业链融资、多层次资本市场、互联网金融创新，创新性提出旅游投行思维方式、“旅游+”65533投资模型、旅游综合投资价值分析模型等，并结合绿维创景十多年的实践经验，针对景区提升、旅居度假、城郊休闲、特色小镇等投资热点，进行了详细的阐述和分享。

一、旅游资本时代 

林峰院长认为，现在是旅游房地产时代转型为旅游资本时代。从供给侧角度看，以前供给侧一直是旅游供给房屋，旅游只是房地产配套内容，根本不能实现市场需求的真实目标。随着房地产市场进入到一个靠增值来维系的产品发展模式，其原有功能逐渐变得不具有吸引力，这实际上是旅游和旅游地产开始回归产品的本原。从资本的角度看，本原就是现金流，现金流和资本构成了旅游开发、旅游产品提供旅游地产开发的一个最重要的发展基础，并对投资者、资本要素、融资结构的要求产生了巨大差异。在此差异下，旅游投融资的趋势是以现金流为核心，以可持续经营为内容，真正满足市场需求。无论用什么手法，最终都要取决于如何归还本金，如何友好支付股息、债息，以及混合所有制下PPP的创新，这三个方面是旅游资本下投资的最重要内容。 

绿维创景多年来一直在研究旅游产业链的整合，把旅游的盈利结构投资称之为旅游项目的价值分析。这个价值分析实际上也是旅游投融资基础和前提。

可将其分为三个方面：

第一个方面称为：旅游的基础价值，如气候环境、区位交通、旅游资源本身；

第二个方面称为不动产价值，任何旅游项目投资，任何文旅项目投资或产业项目投资，实际都与地产分不开。中国过去十年发展的主线，实际上是基于土地升值，基于不动产升值的财富增值效应。因此升值空间由此带来的财富效应及其区位特点，实际上造成了基于投资评价的第二个要素。

经营性资产价值升值，经营资产会随着景区综合商业价值的提升而增值。包括诸如酒店、客栈、旅游演出场所等项目的增值，旅游项目带来了消费搬运，人气带动商气，实现了区域商业聚集，而商气带动了区域经营性资产的价值提升。

第三个方面是现金流的价值，最终是由现金流来体现。即使土地、房产实现了升值，但如果卖不出去、兑现不了，其价值依然不能实现。现金流由旅游带来的游客量、停留时间和业态结构三部分组成。有些企业只做高端、顶级项目，但投入巨大代价却未必能实现好的收益。

但是，如果现金流量足够大，即使每个人的收益不高，仍然可以带来巨大的收益。投资一个旅游项目时，如何评价这个项目是否值得投资？未来现值怎么估算？这些都是旅游投融资的前提，我们称之为投资模型和评价结构。

二、旅游投融资创新 

林峰院长指出，在当前中国在政治经济结构调整的大背景下，国家旅游局李金早局长提出“全域旅游”的理念，是非常符合当下旅游产业发展的重要创新性思维。是国有企业与政府在拥有强大的控制能力和开发能力的前提下，中国文化、旅游产业蓬勃发展的一种核心手法。

“大众旅游时代”全面来临，未来旅游需求呈现“三避三养”的趋势，即避寒、避暑、避霾；从休闲到度假，体现了中国的旅游市场需求的多样化。中国的市场已经高度的细分化、多样化，任何一个基本的产品在中国都有很大的市场，在丰富市场化的前提下，旅游度假最核心的要素是引擎要素、客源导向、产品配套；产品开发上，重视资源与配套产品的投入。“全域旅游”的提出与度假旅游的新转变，共同促进旅游投融资朝向全新的阶段迈进。

现金流成为金融和资本追求的核心，旅游投融资呈现三方面的趋势：以现金流为核心的资本参与、与旅游消费相结合的资产证券化、混合所有制下的PPP模式创新等。旅游产业开发项目贷款、PPP、上市公司增发、并购基金、PE、产业基金等融资方式，将成为当前及未来的旅游融资方式。

绿维创景认为，旅游投融资创新应该从三方面做好对接：对接资本大时代走向上市、对接混合所有制走向PPP、对接消费金融和共享经济。

第一个出口：对接大资本时代走向上市

资本大时代下旅游对接资本市场的核心是资管模式和资本退出，主要取决于投资、融资、管理、退出四个能力。

投资的五大趋势，资产经营价值、投贷结合模式、产业链融资、多层次资本市场、互联网金融创新。

第二个出口：对接混合所有制走向PPP

PPP模式在旅游地产行业的运用解决了政府以往作为投资主体、融资主体的问题，通过吸引社会投资者，政府参与，真正打通资金渠道，为地方政府实现区域综合开发促进地方经济可持续增长、产业升级提供了通路，为旅游产业投资者深度参与区域旅游产业综合开发、实现收益提供了通路，也为金融机构参与到区域经济发展中来提供了通路，是三方共赢的运作模式。

林峰院长提到PPP的核心是与产业经营有关。PPP不仅仅是政府和民营企业之间的所有制，借助其特点还能获得巨大的融资。通过政府信用支撑和政府政策支撑，民营企业的市场化优势和社会资源优势，由此形成项目强大的运营能力。

第三个出口：对接消费金融和共享经济

旅游投融资对接消费金融和共享经济，主要体现在酒店、度假地产、养老地产等方面，包括走向众筹、分权度假和资产证券化。

三、旅游思维与投行思维 

（一）旅游思维方式

旅游管理者的思维方式突破分为产业链思维、创新思维、服务思维、综合开发思维。

1、产业链思维涉及到旅游不仅仅要从一个要素着手，要把十大要素有效结合，把从前端到后端一体化；

2、创新思维指向互联网、投行思维、创客思维方向转化；

3、服务思维典型地体现了以人为本的服务结构，由此构成市场化要素和现金流架构；

4、综合开发思维，实际上是任何一个旅游项目单一化开发都会遇到的问题，如何在一个区域开发中把不同IP导入到开发中，已经成为现在旅游开发最基本的思路和手法。

（二）投行思维方式

林峰院长提出，“改革+资本”才能形成创新突破，旅游投行思维是当前在旅游投资风口中如何运用最重要的方面。旅游项目的开发主体应从微观主体培育、投融资渠道、政企合作等多个方面，把握投资热点，从八个方面做好投融资规划。

四、旅游投资模型及投资热点  

（一）旅游投资65533模型

绿维创景针对新常态下旅游投资可能会涉及的领域，总结提出了“旅游投资的65533模型”，包括六类产品、五类管理、五大角色、三大综合、三大平台。

（二）旅游投资四大热点

林峰院长指出旅游投资四大热点：景区提升、旅居度假、城郊休闲、特色小镇。

1、景区提升

景区大战略的实施，关键在于创新体验

 
绿维创景经典景区提升项目案例——淹城春秋乐园

2、旅居度假：

 
旅居度假的特征：以居住为核心，进行周边旅游养生休闲等。

基于旅居度假的特征，从避寒避暑度假、运动度假、康疗养生、主题型度假、度假养老、乡村度假等热点方向，归纳出旅居度假投资线路图。

3、城郊休闲：

旅游休闲常态化，逐渐融入人们的日常生活，打造四大休闲旅游体验，包括乡村田园、温泉养疗、亲子游乐、郊野运动。

 
绿维创景经典城郊休闲项目——绿梦工坊亲子体验乐园

4、特色小镇：

特色小镇的发展架构： 

绿维创景经典特色小镇——贵阳朱昌镇生态文明小镇

这四大类热点现在正成为旅游产业开发中最重要的内容。旅游正在进入综合开发时代，在资本与现金流为核心带动的资本投资下，综合型的旅游开发需要我们跟上这个资本时代的这种共聚和需求来整合产业链，导入IP，形成综合发展结构。

在资本大时代下，旅游投资产业投融资模式没有具体的变化，消费拉动下旅游作为引擎产业带动综合发展结构，为旅游产业的加快发展和投融资提供增长机制，未来必将带来更加广阔的美好前景。

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