2.2-2.3万/平+回迁可住广钢！11号线芳村站拆迁补偿方案出炉

2.2万-2.3万元/平！11号线芳村站及陆居路项目国有土地上房屋征收补偿方案出炉。

近日，荔湾区政府公布了“关于征收荔湾区陆居路以及轨道交通11号线建设范围内国有土地上房屋的决定”。

文件显示，本次征收范围包括11号线芳村站和陆居路AF020204、AF020208、AF020210、AF020211、AF020215、AF020216地块国有土地上房屋。

▲11号线建设用地规划红线图

▲陆居路项目建设用地规划红线图

本次征收有货币补偿和房屋产权调换两种方式，其中住宅项目的货币补偿最高标准为2.29万元/平。

而产权调换，住宅安置对象有提供西湾和苑安置房、广钢安置房和新隆沙AF020108地块安置房。

具体方案如下：

房屋征收补偿方案

1.征收范围

陆居路项目储备地块土地收储范围及轨道交通十一号线建设范围内的房屋。

2.补偿安置对象

征收范围内拥有合法权属证明的被征收房屋、土地、附属设施的产权人和使用人；未超过批准使用期限的临时建筑的使用人；符合本方案补偿条件的历史建筑所有人或使用人；直管公房产权人及承租人。

3.征收房屋补偿安置方式

根据《广州市人民政府关于印发广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（穗府规〔2017〕18号）及相关法律法规，结合本项目实际情况，对被征收人实行下列方式补偿：

3.1住宅房屋的征收，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

3.2商业用房、办公用房的征收，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

3.3学校、医院等公建用房按区有关会议精神执行。

3.4工业、厂房、仓库等其他非住宅的征收，原则上实行货币补偿。

3.5直管房的征收按市住房和城乡建设委员会批复意见进行补偿安置。

4.征收补偿标准

4.1 被征收房屋货币补偿指导价如下:

4.1.1 天井、余地等补偿标准按3750元/平方米。

4.1.2住宅房屋的补偿标准（产权证记载用途为住宅）

框架结构（A）房屋：22900元/平方米；

混合结构（B）房屋：22400元/平方米；

砖木结构（C、D）房屋：21900元/平方米。

4.1.3非住宅补偿标准（产权证记载用途为非住宅）

4.1.3.1 商业用房补偿标准（产权证记载用途为商业），按评估价进行货币补偿。

4.1.3.2 学校、医院、办公、厂房、仓库等补偿标准（产权证记载用途学校、医院、办公、厂房或仓库等）

学校、医院、办公：19000元/平方米；

厂房、仓库等：16000元/平方米。

厂房、仓库所在用地新规划用途改为居住（保障性住房除外）用地的，可以按以下计算公式计算补偿款：A×2.0×40%×B（A为产权用地面积，B为权属用地的新规划用途市场评估楼面地价）补偿款按签订补偿协议前3个月内的市场评估价计算。权属人在签订协议后6个月内注销权属并交地的，再给予10％奖励款（即A×2.0×10%×B）；也可以按以下计算公式计算补偿款：M×2.0×40%×N（M为权属用地落入规划用地内的面积（权属用地落入道路、公园等公共设施用地不再进行补偿），N为权属用地的新规划用途按照土地公开出让成交价款）。补偿款按签订补偿协议前3个月内的市场评估价计算。权属人在签订协议后6个月内注销权属并交地的，再给予10％奖励款（即M×2.0×10%×N）。

厂房、仓库所在用地新规划用途改为商业服务业设施用地的，可以按以下计算公式计算补偿款：A×2.5×40%×B（A为产权用地面积，B为权属用地的新规划用途市场评估楼面地价）补偿款按签订补偿协议前3个月内的市场评估价计算。权属人在签订协议后6个月内注销权属并交地的，再给予10％奖励款（即A×2.5×10%×B）；也可以按以下计算公式计算补偿款：M×2.5×40%×N（M为权属用地落入规划用块内的面积（权属用地落入道路、公园等公共设施用地不再进行补偿），N为权属用地的新规划用途按照土地公开出让成交价款）。补偿款按签订补偿协议前3个月内的市场评估价计算。权属人在签订协议后6个月内注销权属并交地的，再给予10％奖励款（即M×2.5×10%×N）。

上述补偿款已包含土地整理和修复费用，不再另行补偿。按照市场评估楼面地价给予补偿的，因规划调整使土地价款发生增减的，收益补偿不再调整。

上述补偿款的市场评估楼面地价，应按照《广州市公开出让土地市场价格评估宗地分配操作程序》（穗国房字〔2012〕9号）规定，摇珠选取两家评估机构进行评估，以评估结果的平均值确定。

4.1.4上述4.1.2-4.1.3.2的指导价已含房屋基本装修费。如被征收人对上述指导价有异议的，可按照评估价补偿。

4.2 华侨房屋补偿标准

凭区级以上侨务部门发出的《应增加补偿金额华侨确认书》，住宅用途的房屋在4.1.2规定的补偿标准或4.8规定的安置标准基础上增加5%；非住宅用途的房屋在4.1.3规定的补偿标准或4.8规定的安置标准基础上增加10%。

4.3 直管房补偿标准

4.3.1直管房的产权补偿根据市住房城乡建设委员会批复意见补偿。

4.3.2住宅直管房承租户弃租的，可按照房屋的指导价和征收奖励及搬迁时限奖总额的30%给予弃租补偿。

4.3.3住宅直管房承租户选择弃租补偿的，不再提供直管房（含廉租房）进行安置。

4.3.4住宅直管房承租户安置的，以不少于原承租面积为原则进行安置。安置地点为西湾和苑。

4.4 非住宅中的特殊设备、装修及产权登记或由规划部门批复的停车场的补偿标准，按评估价给予补偿。

4.5 停产、停业损失补偿标准

4.5.1非住宅房屋的被征收人选择货币补偿的，能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在经营的，按照合法产权面积（含视同合法产权面积）一次性给予6个月的停产、停业损失补偿。补偿指导价如下：

商业房屋：120元/平方米·月；

其他非住宅房屋：100元/平方米·月；

4.5.2商业房屋或其他非住宅房屋的被征收人对上述指导价有异议的，可按照评估价补偿。

4.6“住改商”、“办改商”、“厂改商”等房屋补偿标准

拥有合法产权的房屋，但被征收人自行“住改商”、“办改商”、“厂改商”，能提供合法有效的工商执照，依法纳税证明，并实际正在经营的，按以下标准给予补偿，参照4.5.1中其他非住宅屋：100元/平方米·月的标准进行补偿。

4.6.1 1987年1月1日《广州市城市规划管理办法》实施前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，按商业用途房屋的评估价值及搬迁时限奖励的70%给予补偿。

4.6.2 1987年1月1日《广州市城市规划管理办法》实施后至1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已改变为经营性用房的，被征收人能提供合法有效的工商执照，依法纳税证明，并实际正在经营的，按商业用途房屋的评估价值及搬迁时限奖励的60%给予补偿。

4.6.3 1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行后至2001年2月6日《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》施行前已改变为经营性用房的，被征收人能提供合法有效的工商执照，依法纳税证明，并实际正在经营的，按商业用途房屋的评估价值及搬迁时限奖励的50%给予补偿。

4.6.4 2001年2月6日《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》实施后改变为经营性用房的，房屋征收部门按照相应产权性质房屋给予补偿。

按上述4.6.1、4.6.2、4.6.3计算的货币补偿总额低于按照本办法相应产权性质房屋计算处理的补偿总额（即房屋价值补偿加上征收奖励、搬迁时限奖励）的，应当按照相应产权性质房屋的补偿总额确定补偿。

4.7 对未经产权登记的建筑，属于未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿。对未经产权登记的建筑，认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。存在以下情况的，给予补偿：

4.7.1在1967年1月1日前建设的未经产权登记的建筑（包括证载违章面积、上下高度达2.2m的阁楼），经查核该地区该时期的测绘地形图并确认的或由有资质的房屋鉴定单位提供依据的，可按照产权的住宅房屋标准给予补偿。

4.7.2在1967年1月1日起至1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前建设的未经产权登记的建筑（包括证载违章面积、上下高度达2.2m的阁楼），经查核该地区该时期的测绘地形图并确认的或由有资质的房屋鉴定单位提供依据的，按该面积的60%参照产权房屋标准给予补偿。

4.7.3房地产权证附记已记载但未入合法产权的建筑面积，如被征收人配合征收工作，则参照4.7.1-4.7.2标准执行。

4.7.4住人阁楼凭有效测绘图纸净空高度在1.0米以上2.2米以下、且阁楼下层大于2.2米的，以实际高度确定一个高度系数（高度系数=阁楼现实平均高度/2.2）。其补偿单价参照4.7.1至4.7.3点乘以高度系数确定。

4.7.5无报建、无任何产权资料、属生活必须使用的附属设施补偿标准：

框架结构：1300元/平方米; 

混合结构：1200元/平方米;

砖木结构：1100元/平方米。

4.7.6构筑物、简易结构的补偿标准：

简易结构（有墙体）：550元/平方米；

简易结构（无墙体构筑物）：250元/平方米；

简易围墙：180元/平方米（按墙体面积计算）；

实体围墙：280元/平方米（有砖有柱有基础的围墙）；

花岗岩钢枝：450元/平方米；

砖砌水池：120元/立方米；

砼水池：180元/立方米；

水井：5000元/个；

机井：10000元/个；

花池：60元/平方米；

庭院门（含门柱、钢大门）：6000元/个（宽4米以上按评估补偿）；

庭院门（含门楼、钢大门）：12000元/个（宽4米以上按评估补偿）；

厚度15厘米以下的户外水泥地面（非公共通道）：70元/平方米；

厚度15厘米以上的户外水泥地面（非公共通道）：140元/平方米。

4.7.7如被征收人对上述4.7.1-4.7.5款指导价有异议的，或因建（构）筑物的特殊性未能按4.7.1-4.7.5款标准补偿的，可委托二级以上（含二级）具备相关资质的房地产价格评估机构进行评估确定补偿价格。评估单价高于指导价的，按评估单价补偿被征收人，评估费由征收人负责支付。评估单价低于指导价的，按指导价补偿被征收人，评估费由被征收人负责支付。

4.8 房屋产权调换补偿和安置

房屋被征收人选择房屋产权调换的，住宅安置对象本项目提供西湾和苑安置房、广钢安置房、新隆沙AF020108地块安置房作为本项目的产权调换房源。商业、办公安置对象可选择对应性质的非住宅安置房进行产权调换。具体安置标准如下：

4.8.1西湾和苑安置房

西湾和苑安置房选房原则按照先签协议先选择安置房的原则进行补偿安置。其安置标准如下：

4.8.1.1 选择产权调换西湾和苑安置房的被征收人，在被征收住宅房屋合法的产权面积基础上增加60%面积补偿安置（含公摊建筑面积）。

4.8.1.2 被征收人选择的西湾和苑安置房产权面积超出产权调换面积的部分由被征收人购买，10平方米以下（含10平方米），按18000元/平方米购买，10平方米以上，按25900元/平方米购买；超出部分产生的税、费等相关费用由被征收人缴纳。如由于安置房屋不可分割等原因，被征收人选择大于产权调换面积的安置房，不得超出产权调换面积30平方米。

4.8.2广钢安置房

广钢安置房选房原则按照先签协议先选择安置房的原则进行补偿安置。其安置标准如下：

4.8.2.1选择产权调换广钢安置房的被征收人，在被征收住宅房屋合法的产权面积基础上增加30%面积补偿安置（含公摊建筑面积）。

4.8.2.2 被征收人选择的广钢安置房建筑面积超出产权调换面积的部分由被征收人购买，10平方米以下（含10平方米），按26000元/平方米购买，10平方米以上至20平方米以下（含20平方米）按36000元/平方米购买，超出20平方米以上按46000元/平方米购买。超出部分产生的税、费等相关费用由被征收人缴纳。

4.8.3新隆沙AF020108地块安置房

荔湾区新隆沙地块安置房安置标准如下：

4.8.3.1选择产权调换广州市荔湾区新隆沙地块安置房的被征收人，按照被征收住宅房屋合法的产权套内建筑面积1:1补偿安置，产权调换房屋公用分摊面积超出被征收房屋楼梯摊分面积的部分，由被征收人按4960元/平方米（建筑成本价格）购买。

4.8.3.2被征收人选择的广州市荔湾区新隆沙地块安置房产权面积，因单元不可分割，超出产权调换面积的套内面积部分由被征收人购买，10平方米以下（含10平方米）按18000元/平方米购买，10平方米以上按56000元/平方米购买。超出部分产生的税、费等相关费用由被征收人缴纳。如由于安置房屋不可分割等原因，被征收人选择大于产权调换面积的安置房，原则上不得超出产权调换面积10平方米，唯一住宅可以放宽购买至20平方米（含20平方米）。

4.8.3.3临迁费的发放时间从被征收人搬出原址房屋之月起计至征收人发出《安置房屋入住通知书》之月止。

4.8.4  安置房的产权建筑面积以不动产权证证载为准。

4.8.5  非住宅的补偿标准

4.8.5.1  产权登记为商业的房屋，以合法建筑面积基础上增加20%面积（含公摊建筑面积）的原则选择商业性质的安置房屋进行补偿。

4.8.5.2  产权登记为办公的房屋，以合法建筑面积基础上增加20%面积（含公摊建筑面积）的原则选择办公性质的安置房屋进行补偿。

4.8.5.3  “住改商”房屋按本方案4.8中以住宅房屋的产权调换方式补偿；或按4.6补偿标准的70%置换商业性质安置房。

4.8.5.4 商业、办公补偿时，因不可分割原因超出被征收房屋原产权建筑面积的部分由被征收人购买。超出部分面积按市场评估单价购买；超出部分产生的税、费等相关费用由被征收人缴纳。

因不可分割原因导致不足安置的面积部分，折算原址产权面积后进行作价补偿。

4.9 临时安置费标准

住宅房屋（按原合法产权面积）：50元/平方米·月；

商业房屋：120元/平方米·月；

“住改商房屋”：100元/平方米·月；

办公房屋：100元/平方米·月。

4.9.1 临时安置费的发放时间从被征收人搬出原址房屋之月起计至征收人发出《安置房屋入住通知书》之月止。以上临时安置费标准由搬出之月起按每三年递增10%计算支付。

4.9.2被征收住宅房屋的合法产权面积（含视同合法产权面积，按房屋总产权面积计算），不足40平方米按40平方米给予发放临时安置费。

4.9.3住宅房屋被征收人选择货币补偿或直管公房承租户选择弃租的，按合法产权面积或承租面积一次性给予3个月临时安置费。

4.10 征收房屋奖励标准

4.10.1 征收奖励费

住宅房屋征收实行征收奖励制度，按被征收房屋合法产权面积（含视同合法产权面积）按5000元/平方米给予征收奖励，一次性给予住宅房屋被征收人。

4.10.2 选择货币补偿补助费

被征收人选择货币补偿的，一次性给予房屋被征收人3000元/平方米的货币补偿补助费。

4.10.3 签约期限与搬迁时限奖励费

4.10.3.1从征收决定公布之日起60天内为签约期限。在规定的征收期限内，被征收人（含直管公房承租人）签订补偿安置协议，并按期搬迁移交房屋的，按被征收房屋合法产权面积（含视同合法产权面积）给予4.10.3.2至4.10.3.5规定的搬迁时限奖励。

4.10.3.2 房屋被征收人在征收决定公布后30天内签订补偿安置协议，并在规定的时间内搬迁，住宅按3400元/平方米；商业按4800元/平方米奖励,学校、医院、办公、厂房、仓库等按2400元/平方米奖励。

4.10.3.3 房屋被征收人在征收决定公布后45天内签订补偿安置协议，并在规定的时间内搬迁，住宅按3000元/平方米；商业按4500元/平方米奖励，学校、医院、办公、厂房、仓库等按2100元/平方米奖励。

4.10.3.4 房屋被征收人在征收决定公布后60天内签订补偿安置协议，并在规定的时间内搬迁，住宅按2600元/平方米；商业按4300元/平方米奖励，学校、医院、办公、厂房、仓库等按1900元/平方米奖励。

4.10.3.5 凡符合4.7.1-4.7.3中视同合法产权部分房屋可参照上述标准给予征收奖励和搬迁时限奖励。

4.10.3.6 未能在征收决定公布后60天内签订补偿安置协议并搬出移交房屋的，不给予奖励。

4.11 征收房屋搬迁费用标准

4.11.1搬迁费

4.11.1.1 住宅搬迁费:2000元/户/次，如被征收人选择新隆沙AF020108地块安置房或广钢安置房安置的，搬迁费按2次计算；

4.11.1.2 非住宅搬迁费（含住改商户）：

50平方米（含50平方米）以下的2000元/户；

50～200平方米（含200平方米）以内的6000元/户；

200平方米以上的10000元/户；

被征收人选择产权调换需过渡临迁的，搬迁费按双程计算。因搬迁对象的特殊性不适用上述补偿标准的，可委托具备相关资质的评估机构进行评估，按评估价给予补偿。

4.11.2相关设施、设备搬迁费用

生活相关设施、线路补偿为2000元/户（包括电话号补偿、有线电视补偿、宽带网络、户外独立水表、户外独立电表等）；

管道煤气（天然气）补偿费：3500元/户。

4.12 征收房屋助困措施

4.12.1被征收人房屋属于低保低收入家庭的被征收人及其配偶唯一的一套产权住宅，且增幅后的应安置面积小于40平方米的，按40平方米予以补偿。被征收人选择的安置房产权面积应为最接近的户型面积。

4.12.2在本征收补偿安置方案公布后被征收人不得通过分户析产、交易、赠与等方式适用上述助困措施。

4.13 其它事项

4.13.1入学资格：小学入学原则上以实际居住地为依据，为支持陆居路项目征收工作，凡属本征收范围内的原户籍产权人和直管房租赁人，有适龄儿童需保留原户籍地有关入学资格的，将根据原来属于对口入学或统筹安排入学的资格予以保留。届时由房屋征收工作人员统一登记，送街道办事处备案，可暂不迁移户籍，报名登记入学时凭补偿协议或安置协议、户籍资料及备案资料作为入学资格的依据。

4.13.2征收按照房改政策购买的房屋，被征收人可按照住房制度改革有关政策购买公用分摊面积后再办理征收补偿相关手续，被征收人不购买公用分摊面积的，对被征收人按照原购房面积给予补偿。

4.13.3征收有产权纠纷或产权人下落不明的房屋，如征收期内未能解决纠纷或办理合法继承手续的，由征收部门会同街道办事处向公证机构办理被征收房屋证据保全，补偿方式原则上采取产权调换。

4.13.4征收已依法抵押的房屋，如抵押人和抵押权人在征收期限内未就房屋补偿的处分达成协议的，由征收部门会同街道办事处向公证机构办理被征收房屋证据保全、货币补偿费和补偿安置房屋的提存公证。

4.13.5本方案所述住宅的“户”以户口簿计，直管房租户以租赁合同计；非住宅的“户”以营业执照计，营业场所内部有多个独立经营者的，按每个独立经营者为1户计算。

5.若因补偿未能套用本方案补偿标准的，由征收部门根据《广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施办法》（穗府规〔2017〕18号）第二十五条第二款的规定选定房地产价格评估机构。被征收人对评估结果有异议的应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。被征收人对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施办法》（穗府规〔2017〕18号）第四十条规定执行。

6.本方案未尽事宜，按有关会议精神执行。

7.本方案由广州市荔湾区人民政府国有土地上房屋征收办公室和广州市荔湾区土地开发中心负责解释。

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