不到300万，就能在天河买到3房，还靠近地铁，你敢信吗？
这个小区，11月卖了10套房，平均每3天就卖出一套，是整个天河区成交最旺的二手盘。
体量大、总价低、近地铁、生活配套成熟......棠德花苑，成了不少刚需置业天河的首选。但楼龄旧，物业差，户型过时......也是事实。很多人问，棠德花苑值得买吗？要怎么买呢？今天咱们就来聊聊！
小区建筑年代在1997-2000年，前身是广州经济适用小区，当时定向作为单位员工福利房、解困房等，目前均价约3.3万/平。小区约有107栋楼，共9000多户，是天河数一数二的巨无霸小区。
从地铁21号线棠东站出来，步行约400米，就到了小区东门。沿路食肆林立，肉档、生鲜、药店、银行、钱大妈一应俱全。小区东门对面，就是东南肉菜市场，环境舒适干净，晚上9点才关门，照顾了晚归的上班族。西门对面的棠德综合市场，是规模较大的农贸市场，胜在菜价良心。小区内部还有便利店、小食店。别的不说，这里里外外的生活配套，很成熟。棠德花苑是半开放式管理，人员混杂，人车不分流，随处可见没有及时清扫的落叶、杂物。由于楼龄老旧，小区马赛克楼梯楼，有的外墙已经开始脱落。小区有地下车库和地上车位。地下车库有固定位置，租金600元一月，车位比较紧张，目前有上百位业主排队申请。地上停车位，月租金150元，有空位就停。业主满小区找车位的尴尬，时有发生。教育方面，小区内部带了6所学校，其中包括1所棠德南小学（分南北2个校区，南校区在小区B区，北校区则在D区）、5个幼儿园（3所私立、2所公立）。根据2021年天河招生政策，小区在棠德南小学招生地段范围，每年招收七个班。小升初派位对口初中，则是泰安中学，口碑一般。距离小区不远，就在地铁棠东站马路对面。棠德花苑划分A-H区，共8个区域，中间南北走向的空地，是小区的“中央园林”。C/D/E区靠近广园快速路、铁路轨道，会受到车流噪音影响。A/B/H/G区，靠近棠德南路，环境较为安静。
>>1、C区，有C4-1至C4-5等5栋原装电梯楼，29层高，2梯8户，以约64东/南向2房、70平北向2房户型为主，3房比较少。南向户型，比较安静，价格也更贵。东向、南向单位挂牌价去到3.8-4万/平，性价比不是很高。
>>2、控制预算，如果要买加装电梯的楼梯房，B/C/D区可以考虑。B/C/D区的楼梯口和通风口，都在同一个位置，早年预留了电梯井，便于加装电梯。
“现在整个棠德花苑，已经加装和正在加装的电梯，总共8部。”中介透露。加装电梯的房源，挂牌价约3.5-3.8万/平，比同户型普通楼梯房，总价贵了20-30万。>>3、A区/H区北向靠中央花园，采光不错。不足在于，不好加装电梯，户型有鸡肋。房产君看的这套H1区的房源，约77平3室，朝西向，售价295万，单价约3.8万/平。
由于是楼梯楼，公摊面积比较少。虽然是77平3房，但主卧很宽敞，占面13平，次卧也有10平，户型整体还算方正。
不过，房源没有设计玄关空间，推门就是客厅，缺乏隐私性。
三个卧室分布在北侧、东侧和南侧，动静不分区，容易受到客厅噪音影响。
4、E区，位于小区东部，有棠下小区公交总站，公交出行很方便。不过E区靠近广园快速路，北向噪音较大，挂牌价多在3.2-3.3万/平左右。
5、G区靠近小区东门，是整个棠德花苑，距离棠东地铁站、东南菜肉市场，最近的组团之一，生活很便捷。
G2-4栋一套84平3房，南向，位于7楼，售价285万，单价33696元/平。
户型很方正，厨房对着餐厅，餐厅和客厅空间有所分隔，避免油烟。像这类厅出阳台、方方正正户型，在整个组团并不多见，房产君觉得，性价比还不错。
棠德花苑，最大的优势，就在于社区大，总价低，周边和内部配套齐全，基本能满足生活需求。有部分科韵路附近上班的码农、外来务工、的士司机，预算不多又想定居天河人群，首次置业，会选择这里，作为过度。即便在珠江新城上班，5个地铁站（2站到员村，换乘5号线）的通勤，也是便捷的。但是，小区物业管理差、户型过时、楼龄老旧、学位一般......也是硬伤。差的户型，未来出手可能还会有点难度。
需要注意的是，棠德花苑前身是经济适用房，价格是当时市场价的一半，早期不能出售。2012年，广州出台《广州市已购公有住房和经济适用住房上市缴纳土地出让金及收益分配管理规定》，里面提到：2007年12月18日前，已售出或已签订购房合同的经济适用住房，取得房屋所有权证2年后，方可上市，按交易评估价格的1%缴纳土地收益等价款。也就是说，棠德花园大部分经济适用房取得完全产权，可以转手交易。如果是首次交易，只要按房子评估价，补缴一笔1%的土地出让金。不过啊，小区近年来，换手率很高，第一手业主已经所剩无几。因此，大部分房源都不用再补缴土地出让金了。你觉得这个小区怎么样？你会买来当做过度房吗？评论区发表一下看法吧~如果你对天河楼市感兴趣，扫描图片下方二维码预约，明天中午12点，来我们直播间吧~广哥二娃，两位帅气大侠，和你一起聊聊，房产那些事儿！
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