急！孩子明年上学，看上三套学位房，如何选？
买房是人生大事，每个人的教育背景、家庭结构、薪酬福利、工作性质、年龄大小、感情状态、置业需求、资金预算等都不相同，买房建议也是基于对个人情况的“望闻问切”之上，才能“对症下药”。症状不同，处方和剂量也不同。
因此，以下内容，是大嘴针对前来咨询粉丝的实际情况，展开的分析、建议和推荐，仅供参考。
选择一所好学校,不让孩子输在起跑线上，这是当下很多家长披沙拣金，精心挑选学位房的原因。
粉丝@倍子（化名）就是其中一个。为了尽可能给孩子提供良好的就学环境和学习氛围，她准备购置第二套房，核心需求就是学位。
| 广州房产制图
一番精挑细选之后，她锁定了黄埔的三套房源。但这三套房源的优缺点，都很明显（下文会说）。
以致大宝上学虽迫在眉睫，她也心急如焚，但却始终举棋不定，难以抉择。
思前想后，她还是决定先来咨询大嘴。（当局者迷，旁观者清。买房，并非你想当然那么简单。
那么首先，我们来梳理一下这位粉丝的情况。
其家有两个娃，大宝明年上小学。目前在大沙地上班，单薪家庭，只有一方工作。前几年在异地买了首套房，贷款未还清（剩余还有多少贷款，不详）。
现在手头约有115万的闲散资金，加上亲朋好友的支持（借款），预估能凑到140万，作为第二套的首付。
但因为首套贷款未还清，所以购买二套需要7成首付。
也就是说，@倍子购买第二套房子的总价，预算大概200万左右。
其次，我们简单将这三套房源信息列表，如下：
| 广州房产制图
很明显，她看上的这三套房源，第三套超出了预算。
买房的第一步，就是要评估自身的购买能力。就像逛街Shopping，明明COACH最衬你，却非要买超出消费能力的Gucci。
去做超出自己能力范围的事，不是耍酷，而是不自量力。所以，如果想获得的是幸福，而不是痛苦，就应量力而为。
| 图源公共图库
对于只有一方工作的@倍子来说，家庭买房能力的评估，更显得尤为重要。
行业和收入稳不稳定？在目前的环境下买房，一个人的收入还能不能覆盖家庭所有支出？万一失业，有没有后路可退？这些都是买房前，统统要考虑清楚的问题。
OK，买房能力评估过风险之后，第二步就是认真盘点手头的资产。
除了现金之外，打开公积金看看，余额有多少？股票基金银行理财等等，能不能套现？接受多大的负债？必要时，异地的房产有没有卖掉的可能性和决心？
| 图源公共图库
第三步，家庭成员商量，并达成一致意见：拿出多少钱来买房子，买多大的房子，买哪里的房子，最后才是买哪套房子。
为方便比对，大嘴将每套房子对应的首付、需要的借款金额以及月供，都粗略算了一下（如下图↓）。
| 广州房产制图
如果能解决money的问题，大嘴认为第三套老黄埔的怡园小区最优，能完美兼顾通勤（步行上班）、学位（老黄埔第一梯队怡园小学）、居住（大社区、加装电梯、配套全）需求。
后期改成三房，请老人过来帮忙带孩子，也有足够的空间。更重要的是，另一方的劳动力得到解放，出来上班能减轻家庭经济负担。
但若money的问题没办法解决（无法借到78万，凑不够182万做首付），那大嘴建议将超出预算的房源拉到收藏夹里，彻底pass，眼不见心不烦。
| 广州房产制图
这种情况下，也就只能考虑外债在承受范围内的第一和第二套房子：港湾五村、万科山景城。
如果工作局限性很大，长期只能在大沙地附近上班，或行业工作机会集中在市区，显然港湾五村会更适合。
一是通勤方便（步行上班），如到市区上班，坐地铁五/十三号线也可以直达或者换乘；
二是学校，跟怡园小区一样，都是对口老黄埔第一梯队的怡园小学（西校区），不过小升初需要摇号。
根据最新的电脑派位分组，怡园小学（西校区）电脑派位对应的优质的中学不多（最好的初中就是今年刚民转公的黄广附），不能保证百分百摇到好的学校。
| 黄埔小升初分组表
如果想小学和初中的教育资源均衡，那万科山景城优势会大一些。
小学对口铁一旗下的铁英小学，中学大概率直升铁英中学，根据最新的电脑派位，还有机会读北师大，二中苏元，教育上有优势。
| 黄埔小升初分组表
而且随着科学城产业发展成熟，长岭居的教育名气打响，也会拉升板块价值。但是要花些时间，耐心陪“它”成长。
不过，如果在大沙地或者市区内上班，买万科山景城的通勤时间会比较久，此外小区大多都是次新的二手，没满五需要增值税。（相当于要多交5.3%的增值税，交易成本增加10万，加上首付要借25万，共计要借35万。）
所以冲着学位买长岭居，就要在通勤成本和居住的便利性上，做出取舍和妥协。除非，能到科学城寻找新的工作机会。
对了，还有另外一种方案，粉丝可以将异地房贷还清，然后再盘点手中资产，结合自身收入，计算月供。若得到的结果优于目前的选择，不妨大胆考虑。
当然，如果能处置掉异地房产，集中火力，把资产固定到一线城市，选择空间或许会更大！
关于学位房：
很多人，像孟母一样三迁，来来回回折腾学位房。但两千多年，才出了一个孟子。而你家的孩子，大概率只是时代浪潮中的一片叶子，不可能流芳百世。
所以，对于买学位房这件事，不能单独考虑学位这一个因素，而是要平衡家庭成员的情况，将通勤和心情纳入其中。
毕竟通勤时间的长短和生活的烟火气，往往影响了人生的幸福指数。而很多时候，大人的幸福指数，决定了小朋友的幸福程度。
教育的尽头，是鸡娃，更是“激”娃。终极一生激励ta，鼓励ta，去探索、去发现、去创造。
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