今天实探！这里的房子总是爆款，未来呢？

沐重君搜狐焦点南京站 2019-10-09

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要说江心洲我们就必须先了解江心洲的城市等级。

我们都知道，南京商业级别分为市级，副城级，新城级以及新市镇级，而江心洲只是新市镇的级别，而这就注定了江心洲不可能独立发展，我们也不能独立的去看他。更多的它可能扮演的是一个从属中，属的定位，或者说补充，可以是河西的补充也可以是江北的补充，但更多的一定是河西。

查看规划图，我们可以发现，其规划的商业用地+科研用地占比还是相当大的，而科研对于高素质人才的要求相对更高，这显然是岛内无法满足的，吸引岛外人口才是关键。

目前，江心洲与外部的联系只有地铁10号线，以及纬七路（长江隧道-夹江大桥-应天大街高架），在当下大力开始跨江发展战略的同时过江通道却严重不足的情况下，江心洲与河西或江北的交通实在不能称之为好，过早的发展商业，或科技产业，要么进一步恶化当前拥堵的交通，要么很难经营，经常通过长江隧道上下班的市民应该深有体会。

而商业，首先岛内需求非常有限，第二江北与河西都有着各自庞大的商业布局，一般情况下犯不着来江心洲购物，可能还要冒着堵车的风险，实在没有必要，所以，差异化才是江心洲的希望。

（该图片来源网络）

而这一点从落成多日的江岛新天地就能够体现出来。这是南京首个滨江商业综合体，面朝夹江，背靠江北新区，距离河西仅隔—段宽200米左右的夹江，拥有“城市之中，尘嚣之外”的天然地理优势，将大江风光、城市风光、田园风光融为—体。尽管特色鲜明，理念超前，但自2016年启动招商以来，至今仍是空荡荡的未见有商家入驻。

顶楼的露天广场令人印象深刻，这种体验让人联想到了上海的外滩，不过可惜的是，河西的主要建筑群并不在江边，虽然从岛上可远远的看见整个CBD全貌，但却很难有像面对浦东一样震撼的心跳。

这种遥远感、失了繁华，但却营造出了类似世外桃源般远离尘世又似身处其中的意境，这就明显不同于上海外滩的那种临近与参与感。

而未来江心洲对外交通上的改观，更多的得依靠江北新区的发展，毕竟已有的长江隧道，10号线、在建的5桥、预计今年4季度开工的4号线2期、规划的地铁13号线，都与江北新区有着直接的关系，甚至可以这么理解，江心洲在交通层面上甚至和江北是同命运的，一荣俱荣一损俱损。

而远景还规划了数条与河西直接相连的步行通道。当然这得当夹江两岸开始有了大规模旅游项目开发之后，比如，江心洲的大明文化旅游区和河西鱼背的华侨城。只有两岸相互呼应联系，江心洲的旅游项目才能有效的被带动。

至于岛内交通，规划的有轨电车南北贯穿，足以。

总结来说，江心洲商业的发展更多的得依靠河西的外溢，或者导入，而交通层面上依赖江北新区的崛起。

而作为生活在岛内的居民来说，这里更多的是一种闹中取静的存在，享受的是那种暂时与繁华隔绝的体验，但空间上却仍是属于城市之中。这与城郊山下的低密度住宅还有着很大的区别，尤其是心理层面上。

前者城市中的闹中取静，暂避尘世，所谓大隐隐于市之感，而后者城市边缘，遗世独立、又或者孤芳自赏、所谓小隐隐于山野之中。

至于商业发展滞后的问题，我觉得这里更多的是富人们暂时远离城市喧嚣的“别院”，对于大部分人来说，特别是岛北低密度群，这里只是第二居所。在目前人口不多，外部交通单一的情况下，不论是商业、办公、还是旅游，都有着相当的局限性。毕竟江北也好，河西也罢，未来不论是规模效应，还是城市格局高度，必不是江心洲可匹敌的。

选择江心洲无非图的是这份特殊感，小小的精致，或田园、或尊贵、或心境。而这一点又可以从江心洲上各种造型异常前卫的标志性建筑看出来，科技生态岛定位十分的精确，让人印象深刻。

虽然各类工程动作不快，但不妨这么理解，将格局放眼整个南京，在规划建设一盘棋的大局之下，我认为此时的江心洲各工程推进的速度是可以理解的。毕竟江岛新天地建成多日如今仍然空空如也，在交通有限，人口不足，商业严重依赖外部导入的大环境下过快发展并没有太大的意义，而南京拥江发展的决心日后除了利好江北之外，一定也会给江心洲带来巨大的机遇，而此时正处于量变到质变的过程中。

而不管当下如何，江心洲特殊的地理位置，注定了其虽然不能独立发展，但依然潜力无限，要知道江心洲终归是位于南京快速一环内部的核心城区，未来如何能差？

江心洲效果图

注意：仅供参考

主要在售楼盘动态（仅供参考）:

【升龙桃花园著】

首开时间待定,项目设计均为中式风格叠加别墅,共有上中下三叠,户型面积在150-300平米之间,共250套房源，毛坯交付，放风价60000元/平米。

【胜科星洲府】

预计今年上市，后期首开125㎡及165㎡房源，价格待定。

胜科星洲府将打造11栋住宅楼,其中包括9栋7层电梯精装花园洋房,以及1栋10层、1栋11层住宅楼栋。

【升龙公园道】

住宅产品已经售罄，目前在售办公产品，面积为45㎡、46㎡、50-52㎡，均价为4.2万元/㎡左右，精装交付；

项目在售商铺产品，面积为40㎡-250㎡，均价4-7.5万元/㎡，毛坯交付，以上两种产品预计2019年3月交付。

【仁恒绿洲新岛】

目前暂无房源在售；后期还有二期6号楼待加推，面积户型为169平米、181平米，加推信息待定。

好了最后咱么做个简单的投票吧！

延伸：江心洲主要大型项目（资料仅供参考）

【大明文化旅游区】

南京大明文化旅游度假区，选址在新加坡-南京生态科技岛南端，计划总投资超百亿元，将成为生态科技岛5A级文化旅游区的重要组成部分。整个度假区以明文化为主题，以郑和下西洋为核心，融文化旅游、休闲、度假、科技娱乐为一体，打造城市功能聚合的旅游产业。

【南京国际水务中心】（在建）

生态科技岛将以南京国际水务中心为龙头，以国际水生态创新中心为抓手，细分形成水科学产业族群，即将生态环保服务业重点聚焦在水处理、水研发方面，加快打造水科学高地，形成水科学“五个中心”：国际领先的水科学技术研发中心、水科学技术产权交易中心、水科学技术国际交流中心、水科学研究人才培养中心以及水科学研发产品展示中心，使之成为岛内支柱产业。

【永银文创园】（在建）

该项目作为一个全新产业位于科技岛规划科技产业中心区，将赋予区域新的生命力和竞争力，构建区域产业新名片，打造成低碳、共赢体系的个性化文创产业孵化基地。

【新纬壹科技园】（部分建成）

总共分为三部分。

①江岛科创中心（建成）

总投资约7亿元人民币（约1亿4456万新元），作为生态科技岛对外形象展示的第一个窗口，集行政服务、招商咨询、规划展览、商务办公、会议培训等功能为一体。采用“生态地平线”概念设计，建筑设计达到中国国家二星级绿色建筑标准，节能效率65%；主体采用钢结构与全幕墙设计，营造人与自然深度交互的氛围。

②江岛新天地（建成）

岛上首个商业综合体，地上三层、地下一层，总建筑面积约6万平米。以江畔•自然•艺术•生活为主题，结合夹江两侧丰富的景观和悠久的历史文化底蕴，着力打造成南京时尚与高品质的第三生活空间。

③江岛智立方（在建）

建筑面积约6.2万平方米的科技产业研发载体，共8栋，可出售面积约为3.45万平方米，可整栋或分隔销售。

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