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房贷利率要变天?且慢

小巴 理财巴士 2023-06-07



上周,央行发了个公告——


「自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率,以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR),为定价基准加点形成。



一看上去,不明觉厉。


咱们在之前的文章《房贷利率降降降,我的月供要变少了?当中和大家聊过,银行公布的商业住房贷款利率,无论是上浮还是打折,都是以央行的“贷款基准利率”为基础来定的。


但是,从今年的10月8日起,要申请商业住房贷款,房贷利率不再是参考贷款基准利率,而是参考另外一个利率——LPR机制。


要理解这个事情
会对房贷利率有什么影响
大家得先搞清楚
LPR是什么


(注意,前方高能硬货!



其实在前不久,央行就已经发了个公告,决定改革完善LPR机制。


这个LPR,全称叫“贷款基础利率”(Loan Prime Rate)。


注意,这里的词是“基础”,和之前的“基准”利率仅一字之差。


但它们之间的区别可大了:


贷款基准利率,是央行说了算;
贷款基础利率LPR,是市场说了算。


所以央行推出LPR机制,目的很明确——


「深化利率市场化改革,提高利率传导效率,推动降低实体经济融资成本。


这里的过程,大家可以这样去理解。


我们从银行那里贷款的钱,都是银行从央行那边取了钱之后,再给到我们的。


这有点类似于,工厂生产商品,然后有很多不同的商店,会从工厂进货,咱们再去商店那里买商品。


在这里面,央行相当于工厂,银行就是商店。


那在这个过程中,会有3种价格——


商店从工厂进货的批发价;
商店缺货时,没有去工厂,而是从其他门店调货的调货价;
商店卖给顾客的零售价。


那类比过来,央行、银行和借款人之间,也有3个利率——


银行从央行那里取钱的利率;
银行缺钱时,向同行借钱的利率;
银行借钱给政府、企业和普通人的利率。


也就是说,商业银行从央行那里进货的利率,相当于是批发价,银行之间借钱周转的利率是调货价,银行把钱借给客户就是零售价。


那我们前面说到的“贷款基准利率”和“贷款基础利率”LPR,就相当于是这里“零售”的利率了。



咱们刚刚也说了,贷款基准利率,是央行说了算。


而贷款基础利率LPR,是由18家银行每个交易日报价后,通过去掉最高值和最低值后,算术平均,得出的1年期和5年期贷款利率。


所以,我们说,它是一个市场化的利率。


在之前,银行贷款给客户的零售价,比如咱们的房贷利率,一直是参考央行说了算的贷款基准利率,所以处于非市场化的状态。


但是,银行和同行之间的调货价,已经实现市场化了,所以就存在一个问题——


利率的传导机制不通畅,银行出现资金空转的现象。


一个良好的利率体系的传导,应该是由市场从批发价传导到同行调货价,再由同行调货价传导零售价。


可是这中间,由于零售价还是由基准利率来控制,央行说多少就是多少,不够灵活,所以调货价并没有很好地传导到零售价。


打个比方,央行放水,这个水进入银行系统之后,却并没有流向企业,停留银行系统内部空转。


也就是说,银行吃掉了这中间的“息差”。


所以,央行推出LPR机制,就是要打破这个局面,推进利率的市场化,降低实体经济融资成本。


理解了LPR之后
说回大家最关心的话题
这一系列的事情
对于已经背上房贷
或者想申请房贷的人来说
有什么影响呢?


根据公告的最后两条规定,在今年10月8日之前,“已发放的”和“已签订合同但未发放的”商业性个人住房贷款,还是按照原合同的约定执行。


然后,公积金个人住房贷款利率,暂时也不作调整。


(来源:中国人民银行公告2019第16号)


所以,这个政策主要是针对个人“新发放的”商业住房贷款,以LPR来替代基准利率。


那么,推行这个LPR之后,是不是意味着之后申请的房贷利率会下降呢?


目前的贷款基准利率,1年期,4.35%;5年期以上,4.90%。


而改革后的第一期LPR,数据是——


1年期LPR,4.25%;5年期以上LPR,4.85%。



所以,改革后按最新公布的LPR来定价,确实是比之前低的。

那之后要申请房贷看的就是,5年期以上LPR,4.85%。


但是要注意了,这个LPR只是一个下限,相当于最低价。


央行规定了——


首套商业个人住房贷款利率,不得低于相应期限LPR;
如果是二套的话,不得低于相应期限LPR + 60个基点。


那具体的定价,就是由各个城市和银行看情况来定。


(来源:中国人民银行公告2019第16号)


所以暂时来看,LPR机制对房贷的影响,其实和基准利率没有很大的差别。


只是对于银行来说,在这个新的标准之上定价,房贷利率只能上浮,不能打折了。


另外,LPR每个月会根据市场情况,调整1次。


所以结论就是——


如果你在10月8号之前已经买房了,那这个事情对你没影响;


如果你在10月8号之后买房,那在不同月份贷款,房贷利率可能就会有所变化。


举个例子,假设小巴准备买一套房子,是首套商业贷款。


如果小巴在10月10号,签房贷合同,那么房贷利率参考的基准就是9月20号公布的LPR。


假如小巴延后,推到11月9号才签合同,参考的基准就是10月20号公布的LPR。


另外,在申请房贷的时候,你还可以和银行协商约定,房贷利率的调整。


(来源:中国人民银行公告2019第16号)


比如,约定调整周期为1年,那么每年就会重新调整一次利率,以最近一个月的LPR为基准。


当然,你也可以定下来,一直保持不变。


其实短期来看
改革前后的买房成本不会差很多
花费到底能不能少
还要看具体城市和银行的调控力度~



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理财巴士发布时间 20190830


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