首套房利率下限降低、长沙以租换购，新政频出大利好？
每次楼市一有消息，大家就坐不住了。
5月15日，央行、银保监会联合发文，将首套房贷利率下限降低20个基点。
这个政策针对的是首套房，如果已经买了房，房贷款利率仍然按原合同执行；
另外只是给了一个执行利率下限，央行允许下面的银行按4.4%的利率来放首套房贷款，但具体利率浮动多少，都是根据当地的经济数据，信贷数据，房地产情况来综合决定的，所以最后的实际利率还要看各个城市和银行怎么跟进。
至于这个下降浮动的效果，也有很多人算过了，如果贷款50万30年等额本息，每月少60块钱，也就是多吃一顿排骨的节奏，和几十万上百万的房贷相比，喊话的意义大于实际的意义。
而在地方政策方面，长沙的楼市新政是被大家讨论得最多的。
方案里面提出，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。
简单来说就是，手上已经有房但还想买的，现在给你一个放松限购的路子，通过把名下的房子租出去，来获得购房资格。
长沙一向是楼市调控的标兵，这么一来，那些想要买改善房但自己的二手房又一直卖不出去的人，就可以把房子放租出去，然后自己买改善房了。
不过房子不是自行出租就算的，万一你私下违约坑租客，或者假意放租钻放松限购的空子呢？
所以必须委托给政府规定的企业运营，运营的时间不低于10年，期间你可以卖房，但是租约不受影响。
而这个购房资格也不是无限的，就算你有几套房都可以拿出去放租了，但也只能获得一套房子的购房资格。
所以这么看来，不管是房贷利率只降首套房，还是长沙放松限购，但只可以多买一套房，都依然是在坚持房住不炒大方向，然后重点给新房去库存，支持合理的住房需求。
5月刚刚过半，就有36个城市出台了相关支持政策，各地的楼市都有不同程度的松绑。
从4月份的数据来看，消费数据同比增速从3月份的-3.5%一路到-11.1%，跌幅堪比A股；
全国房贷新增-605亿，消费贷新增-1044亿，经营贷新增-521亿元，同比分别少增4022亿、1861亿 和1569 亿；
都是负增长，所以肉眼可见房地产放松的政策利好频频上新闻。
利好是放了，但效果如何，大家会不会往前冲、敢不敢往前冲现在都还不好说。
疫情影响下，到处是失业、裁员、降薪，大家对未来不太乐观，不敢负债，也不敢投资。
加上今年以来大盘也不怎么给力，不少人手上有点钱都倾向于还债，因为自己的投资收益率不一定跑的过贷款利率，所以最近不也经常看到，大家都在讨论要不要提前还房贷的话题。
之前大家想方设法都要买房，但现在预期开始变了，也有了一个更深切的体会——房价上涨或者下跌都是虚的，未定的，但债务却是真实存在的，无法逃避。
不过话说回来，长沙这次的新政在房地产调控上，算是给其他城市打了个样。
租赁房的房源可以从市场上回收，增加了租房市场的供给，没钱买房或者不想买房的人有房子租，还能释放一部分购房需求，但想买房的人最多也只能再买一套，既利好租房人群，避免租金大幅度上涨，也能防止投机客炒房。
之前大家担心房地产税推行，有多套房的房东会把这部分成本转嫁在租客身上，房子委托给政府指定的机构运营，自然不会有这个问题。而且租房市场上的供应大量增加，那么租金上涨的幅度就会十分有限。
其实租房还是买房的问题，只看居住功能，从性价比的角度看，租房也比买房更划算。
从租售比来看，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200，而2020年全国50个重点城市的租售比为1：611。咱们国家大部分楼市的租售比早就超出了国际通行的倍数。
2020年，全球一些典型国家如美国、日本等租金回报率均在5%以上。在我国一线城市租金回报率为1.86%；二线城市租金回报率为2.04%；三四线城市，租金回报率为1.93%，租金完全覆盖不了房贷。
（2020年全球重点城市租金回报率对比）
前些年大家投资房产也不是冲着收租金去的，主要还是靠着房价暴涨带来的价差。
现在房价大涨已经不可能了，房子作为资产，也必然存在折旧费用，在一线城市和二线城市，房产折旧费一般在每年4%左右，再算上5%左右的资金成本、很多房子拿着就是亏本的，房子越多，负担越大。
所以说，房东如果是贷款买房放租的话，实际并不划算，而作为租客，反而占了个大便宜。
租售并举，是房地产政策的大方向之一，所以未来租房的保障一定是越来越完善的，如果不是非要追求房产所有权带来的所谓稳定感、安全感，租房未尝不是一个好选择。
当然，如果买房对你来说是刚需，或者“丈母娘刚需”，那么在购房门槛放松，贷款利率又下降的情况下，买一套房子当然是可以，选靠谱的开发商，不买期房，控制好家庭负债比例就好。
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理财巴士发布时间 20220520
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