建筑价值的整体思维

建筑创新所需的整体思维方式

前言

建筑是一个整体，建筑产品也最终形成不动产资产，建筑价值即不动产资产价值的最终实现需要整个建筑策划、设计、生产与运营等所有环节人士的共同努力。术业必须有专攻，但作为局部的专业必须时刻牢记自己只是整体的一个环节，整体需求的变化与整体对局部的期待是局部专业要努力去洞悉与满足的根本。现实中诸多的问题、困惑与无奈皆源于缺乏整体的建筑思维及行动。

建筑领域创新近几年也很火，有内生竞争压力的原因，也有外生互联网与科技的推动，但局部思考的创新或简单的抄袭其它领域的创新注定昙花一现，不是忽悠就是盲干。务实的建筑创新必须基于整体的洞悉与思考。

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建筑产业的思维方式

　　建设产业链条长，涉及专业众多，专业之间各自割裂，壁垒森严，各专业人士也大多只关注专业内的事，偶有关注大多也固守本专业的逻辑去旁观其它专业。这一点非常好理解，专业也就谋生而已，能将钱挣到手足以，哪有时间闲扯萝卜淡操心，包装、资源、关系、业务、钱是最关心的，哪怕所谓的专业工作事实已变成一个复制粘贴的体力活，管你上中下前后游是否能成功，关我毛事，你给我钱，我干我能干的活。但近期大家都能明确感知，专业活不好干了，所谓的包装、资源、关系效率越来越低成本越来越高了，为啥呀?

　　建筑产业的天开始变了!建筑快速增量的时代干出个啥来都有办法变成钱，下游、下下游的钱都是毛毛雨，要的就是糊弄整出来变钱就行。现在已进入建筑增量下降并逐步进入存量的时代，不动产价值的终端实现难了，量少了与上游或上上游钱不好挣了，你不改变思维，武断点说：近早退休还能混点养老金，或者另谋生路如投资开个网店之类的。什么思维?

　　■建筑是个整体，整体才有意义和价值

　　■专业化是必然，但明白整体组成并知道自己在哪，才能知晓整体对专业的价值期待

　　■当横向竞争激烈，产业链的纵向思考也许机会更多

　　■不动产专业认识负责现金流曲线的实现，对整体结果负责，要能理解局部并与其有效沟通

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建筑生命周期与产业链

　　投资方：对项目具有实际所有权的机构，即真正出钱的，可以是开发商、政府、也可以是金融机构

　　开发方：对项目具有实际控制权的机构，通常指地产开发商，专业资管公司正出现

　　设计方：做建筑产品设计的机构，合规VS创意VS实用，目前合规设计比重大

　　施工方：组织各种资源、物资将建筑产品生产出来

　　供货方：各种专业服务、物资的供应方，现在装配式建筑生产商也属供应方

　　资产管理方：负责建筑交付使用后运营现金流曲线的实现

　　投资方追求的是资金回报效率与风险的可控性。

　　开发方追求的是建筑产品的竞争力、销售利润率、生产销售周期、生产成本与风险的可控性。

　　设计方(应)追求的是建筑产品设计竞争力、设计效率

　　施工方(应)追求的是产品建造生产的竞争力、建造效率与风险的可控性

　　资产管理方追求的是建筑产品使用运营现金流曲线的实现与建筑资产价值的最大化

　　理想状态应该是大家齐心协同打造出合规创意实用的高品质建筑产品，共同努力尽快实现建筑资产价值的最大化，取得整个建筑的最终成功，这样大家才算成功。

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房地产开发全流程

　　下图为国内典型的房地产开发全过程的流程图，从图中可看出房地产开发项目的复杂性。

　　此图中运营环节实际很不重要的，销售环节很重要。整个逻辑是非常典型的自上而下投资开发思路。

　　增量时代自上而下没问题，但存量时代需要自下而上的投资开发逻辑，最终使用者是谁?建筑产品是否对他们有足够吸引力?这些问题变得越来越重要了。仅仅从建筑产品的设计环节上来说，除了规范设计外，现在实用性设计变得越来越重要。

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商业项目VS住宅项目全流程

　　商业项目比住宅项目要复杂，因为其需求多且变化快，终端商业机构能赢项目才能赢。

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考虑土地生意的全链条

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资产的生命周期

　　资产是指由企业过去经营交易或各项事项形成的，由企业拥有或控制的，预期会给企业带来经济利益的资源。资产指任何公司、机构和个人拥有的任何具有商业或交换价值的东西。

　　建筑产品的所有生产环节最终形成建筑资产即不动产资产，是社会、机构或个人的重要资产组成。

　　资产到底值多少钱?大家通常的理解是按我投入成本加上预期利润的方式来衡量。

　　不动产资产投入成本包括：人及相关、材料、机械、设备、土地、时间、风险、税费、资金等。

　　但事实情况是资产的价值由资产未来所能取得的经济利益决定，投入沉没不一定创造价值，但未来往往不可预知，还是我花多少钱的方式更实在。互联网及科技领域的很多创新与突破恰恰是跳出这个逻辑，真正基于预期经济利益来对资产、产品或服务进行定价，找到很多行业的突破点与机会。

　　对于不动产资产来说，预期经济收益有两种：一种是资产的出售，相对简单更容易分析判断，如住宅地产及销售型商业不动产;另一种是持续的运营现金流收益，持续周期很长，且受细分产业或商业领域变化而变化，往往很难清晰测算与证明，变通方式是通过现金流曲线，阶段性实现稳定的现金流，通过金融市场或整体资产打包出售给资产的战略需求方来实现阶段性资产价值。

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建筑价值模型

　　建筑价值的整体思维越来越重视终端价值的创新与实现，也是当前众创空间很火的本质原因，但当前具可持续性的众创空间凤毛麟角，根源也在于缺乏建筑价值整体思维能力的不足与缺陷。

延伸阅读

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