车位被“先卖后抵”？这样维权！

开发商将小区车位出售给业主后，又将车位整体作为抵押物进行抵押，系对已售车位的无权处置，车位整体抵押权人对相应车位不构成善意取得，业主对相应车位的建筑物区分所有权应优先得到保护。

叶某甲作为小区一名业主对其受让取得的相应车位的权益能否排除抵押权人的强制执行。

2004年3月，叶某乙向某投资公司购入住宅商品房一套及同小区车位1个，并已全额支付车位认购款。车位土地用途为城镇住宅用地，由全体业主共同所有。此后，某投资公司一直未能依约为叶某乙办理车位产权证书。2013年9月，叶某乙将车位转让给叶某甲。2015年3月，某投资公司将包括案涉车位在内的小区车位作为抵押物向欧某进行借款并办理抵押登记。因某投资公司未能如期偿还债务，欧某以仲裁方式确认债权及抵押物的优先受偿权并向法院申请强制执行。叶某甲就案涉车位提出执行异议被驳回后，遂以欧某为被告、某投资公司等为第三人提起本案诉讼，请求判令停止对案涉车位的执行。

佛山市中级人民法院一审判决不得执行案涉车位。广东省高级人民法院二审认为，欧某虽然对登记在某投资公司名下的小区车位享有整体抵押权，但叶某甲对案涉车位依法享有设立在先的业主专有权。根据民法典关于规划建设的车位应当首先满足业主需要的强制性规定，小区业主专有的车位应优先于设立在后的车位整体抵押权得到保护，其权益可排除执行。据此，维持一审判决。

本案是加强民生领域司法保障典型案例，涉及数十件系列案。一审法院判决后，抵押权人仅选择其中5件进行上诉，小区业主对此高度关注。本案从民法典及其司法解释的规定入手，通过个案释放司法导向，支持了购买车位在先的业主排除车库整体抵押权的执行的主张，既回应了小区业主对小区配套设施保障的关切，增进民生福祉，又有利于进一步规范房地产市场、金融贷款等行业行为，实现了政治效果、法律效果和社会效果的有机统一。

结合本案谈谈法院是如何权衡小业主、开发商、抵押权人等各方权益的？

本案涉及法院执行中，对被执行车位上各方当事人不同权利的比对。为了保障交易安全，保护登记的公信力，我国对不动产交易规定了善意取得制度，抵押权也同样适用。而本案，在相关车位卖给小业主但还没有办理过户登记的情况下，开发商将其抵押给债权人，则属于无权处分。对于本案申请执行人是否善意的问题，我们认为，住宅小区的车位一般是在房屋正式销售前就已经明确存在，开发商销售过程中也会在房屋预售的沙盘、广告中针对项目建设规划车位予以明确标注。因此，抵押债权人即贷款出借人在决定是否出借款项时，对抵押车位的销售、占有使用等基本情况负有审查注意义务。涉案车位虽然登记在开发商名下，但已出售并由业主占有使用的事实是清楚的，出借人在这种情况下仍设定抵押，其自身存在重大过失，应承担相应的法律和商业风险。另外，根据我国民法典关于建筑区划内规划的车位应当首先满足业主需要的强制性规定，本案小业主通过购买方式满足自身对车位的需求，支付价金后对车位享有建筑物区分所有权，依法应优先于设立在后的车库整体抵押权得到保护，其权益可排除执行。

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审核：黄慧辰

编校：邵静红　何雪娜