特别策划 | 房企身后金融魅影
是博弈还是合作？对于上市房企而言，和金融机构的股东或许要永远处于这两者并存的关系中。
编者按：白银时代接近尾声、行业利润趋于摊薄，市场洗牌和重组，让房地产和金融之间的依存越发紧密。与金融的深度融合，会令房地产具备更加稳定而多元的特性。就像不同元素与金属元素融合后，拥有更加稳定、抗干扰等特性一样。这个新的时代，我们可称之为“合金时代”。
近日，港交所股权披露显示，宝能旗下深圳市钜盛华股份有限公司于6月28日减持万科企业股份有限公司A股295.5万股，共计约8214.93万元。减持后，钜盛华持股持股比例也由原来的16.03%降至15.99%。
4年前，“宝万之争”掀起了包括险资在内的金融机构入股房企的高潮，也掀起了险资野蛮人讨论高峰。
但随着政策严控保险资金投向，“宝万之争”以深圳地铁介入告终，随后宝能系一路减持其所持的万科股份，直至如今的15.99%。
始于2016年，曾经激进扩张的险资偃旗息鼓，止步财务投资人的角色，甚至开始不断减持在房企的股份。但时至今日，不少金融机构在大型房企的股权结构中依然扮演着举足轻重的角色，例如平安之于碧桂园、旭辉，原安邦之于金地、远洋、金融街等。
政策在2018年再次发生趋势性的改变，监管层重新呼吁险资入市，在这一轮中，中国平安通过几番资本运作，一跃成为华夏幸福的第二大股东。
金融机构对房企的偏好，由来已久。平安不动产基金的一位中层人士对经济观察报表示，从资产配置角度来看，房地产兼具收益性与成长性，在大类资产中有相对优势。
平安银行的一匿名人士也透露，保险资金的投资受到诸多管控，其投资往往具备鲜明的特征：安全性、收益性以及流动性，“从这点来说，房地产符合这些特征。”
2015年是房企引入金融机构股东的一个关键年份，在这一年里，诸多主流房企都迎来了和它们自身性质不一样的特别的股东。
对房企来说，金融机构的入局，有主动，有被动。碧桂园就是主动的一方，2015年4月初，碧桂园宣布，成功引入平安集团成为第二大股东，持股比例为9.9%。
吴建斌在《我在碧桂园的1000天》一书中曾对此事有所披露，吴建斌建议邀请一家国企背景公司对碧桂园进行财务投资，为此，高层讨论了很久，最后杨国强说，就在保险业或银行业里面找。
不久，多家投资银行收到碧桂园的需求后都表现得十分积极，“毕竟一旦找到碧桂园合适的‘结婚对象’，可名利双收。”
这个“名利双收”的机会最终花落平安。2015年1月，杨国强、杨惠妍带队在上海约见了平安集团董事长马明哲一行，当年4月份，入股一事最终完成。
碧桂园引入平安，除了看重其国企背景，实现“染红”，更期待金融机构的入股能带来资本市场和战略层面的变化：第一，受到国际评级公司重视，调高公司的信用评级到投资级别，融资成本进一步降低；第二，开启与平安全面深度的合作。
被动的案例，最典型的当属“宝万之争”，自2015年开始，宝能旗下的前海人寿与钜盛华多次买入万科A股股票，超越万科原第一大股东华润集团。
随后，华润与宝能陆续增持万科股份，掀起了股权争斗。随着王石为首的万科管理团队的反击，“宝万之争”掀起险资举牌地产股讨论的舆论高峰。
宝能来势汹汹，势必要拿下万科控制权。最终由于监管介入、万科引入国企深圳地铁集团，宝能未能实现控股万科的目的，“宝万之争”以宝能停止增持、王石辞去董事长而告终，宝能此后陆续开始减持万科的持股。
宝能在增持万科股份中获得了相当不错的投资收益。根据民生证券的统计，宝能系九个资管计划购入万科A股票的均价为18.89元/股，按平均融资成本7%以及已存续期36个月计算（截止到2018年7月份），再考虑分红后综合计算得到宝能系买入万科股票的平均成本约为21.13元/股，而2018年4月宝能系的资管计划“安盛2号”通过大宗交易进行减持的均价则为29.92元/股，收益率达41.6%。
前述平安银行匿名员工认为，金融机构对房地产企业的介入程度，取决于监管政策，这是其被动之处。
2015年掀起了险资对于上市房企股份的增持热潮，到了2016年下半年，形势急转直下，证监会转变保险业监管方向，令保险业回归本源。
随后险资在上市房企领域的投资沉寂了有两年之久，虽然以平安、安邦为首的金融机构依然占据不少大型房企的前三大股东之位，但险资在这两年里不再对上市房企的控制权发起虎视眈眈的攻击，也很少再出手增持上市房企股份。
到了2018年，随着宏观形势的变化，监管政策又迎来了转变。2018年10月份，证监会发布声明称，正在按照国务院金融稳定发展委员会的统一部署，围绕资本市场改革，加快推动三方面工作，并提到发挥保险、社保、各类证券投资基金和资管产品等机构投资者的作用，引导更多增量中长期资金进入市场。
今年1月份，更明确的政策信号发出，1月28日，银保监会明确指出，鼓励保险资金增持上市公司股票，拓宽专项产品投资范围，维护资本市场稳定。
这波监管转变的新趋势中，中国平安是最先行动的，自2018年7月开始，中国平安斥资百亿受让华夏幸福股份，成为华夏幸福的第二大股东。
民生证券指出，历史上险资通常会选取房地产板块估值低点，且宏观环境导致房企拿地节奏放缓的时机进行举牌或增持。在当前时点，一方面房地产板块估值处于历史低位，另一方面当前行业形势下房企拿地节奏有望趋缓进而提高分红比例，因而上市房企已经形成了对险资的较大吸引力。
金融机构对上市房企的趋之若鹜，归根到底在于看中了房地产资产的优质回报。
前述平安不动产基金的中层人士对经济观察报表示，从国内历史表现来看，房地产的回报率在短中长期内均优于股票、债券、黄金等其他大类资产，上市房企中，2018年房地产行业的平均ROE水平超过10%，且净利润增速高于整体，随市场集中度的上升，龙头房企ROE已达20%。
民生证券团队也表示，从内生因素来看，随着保险公司保费收入逐年增长，保险公司自身具有不断增长的资金配置需求。从外部因素来看，一方面房地产板块历来具有高ROE、低波动性、业绩预期优良等优质属性；另一方面房地产行业已逐渐步入稳定发展期，行业集中度不断提高背景下，龙头房企兼具价值与成长属性，对于险资具有较大的吸引力。
一般而言，具备股权结构分散、股息率高、估值低等特点的上市房企更容易受到险资青睐。险资如果能控制好介入程度，对于上市房企的利好明显。
其中的区别在于，金融机构是否能安心扮演好纯粹财务投资人的角色，一旦越过这一边界，就很容易引发上市房企控制权之争，并且过度介入到上市房企的日常运营中。
是博弈还是合作？对于上市房企而言，和金融机构的股东或许要永远处于这两者并存的关系中。
特别策划 | 房地产：从镀金时代到合金时代
扫描图中二维码进入专题
洞察变化的商业世界