为什么银行不愿做保交楼配套融资
导读
6月26日，住建部部长倪虹会见了中国银行董事长葛海蛟，肯定了中国银行在“保交楼”方面提供商业银行配套融资上的积极态度和所做的工作，并希望中国银行“进一步加大工作力度”。
这不是一场普通的会面，房地产和金融圈都十分关注。有意思的是，对这场部长级别的会面，中国银行各渠道并未发布相关通稿。
近一年来，保交楼成为房企、建设单位、金融机构以及央地政府的核心任务。面对保交楼缺钱的难题，住建部和地方政府需极力打通金融端的关系，争取更多资金支持。
近期，还有一个高规格的会议也提到保交楼。6月28日，央行货币政策委员会2023年第二季度例会召开，明确提出“保持再贷款再贴现工具的稳定性，延续实施普惠小微贷款支持工具和保交楼贷款支持计划”。
高层多次呼吁，摇旗呐喊，但到了一线实操环节，无论是国有四大行还是股份制银行，都对继续投入资金到不良项目有着多重顾虑。
2022年8月以来，保交楼资金主要有三大来源：一是开发商资产变现和销售回款注入；二是监管层指导国开行、农发行提供的专项借款，以此把一些出险项目盘活；三是希望商业银行提供配套融资，作为专项借款外的一个补充，并撬动更多社会资金投入。
且央行和银保监会于2022年11月推出的“金融16条”明确，配套融资主要由项目个人住房贷款（按揭）的主融资商业银行或其牵头组建的银团来做投入。
监管部门给能获得保交楼配套融资的项目设定了前提条件：一是剩余货值的销售回款可同时覆盖专项借款和新增配套融资的项目；二是如不能覆盖，但已明确新增配套融资和专项借款配套机制安排并落实还款来源的项目，也鼓励商业银行做资金投入。
理论上，项目申请到专项借款和配套融资的比例为1:2。
实际上，以一家大型出险房企河南区域负责人向经济观察报展示的各项目融资台账为例，其从农发行处获得的专项借款接近35亿元，而配套融资一栏，原计划应有70亿元，实际落地仅8000多万元。
据经济观察报了解，多家大型股份制银行在全国落地的保交楼配套融资项目屈指可数，甚至一个都没有。例如，某两家银行目前均仅落地唯一一笔相关贷款，数额分别为几千万元、不足5亿元。
多家银行人士澄清，不同部委所提出的“保交楼”口径不完全一样。
住建系统和地方政府端所说的“保交楼”，是指保障问题楼盘建设、交付；而金融监管端的“保交楼”，侧重于如果银行发放了按揭贷款的不良项目烂尾，购房者可能选择断供，这会形成银行个人不良贷款，因此鼓励银行去做保交楼配套融资。
“相当于银行去办一笔保障类的贷款，保证这些个人按揭不会出问题，直接目的并不是让楼盘建完。”一位四大行融资人士张元这样补充。
多家股份行人士均提到，保交楼是民生任务，不具备市场化商业逻辑，理应由国有行勇担责任、“顶上去”。
四大国有行信贷部门人士表示，国有银行是上市公司，也都要以盈利为目标的。
在建行内部，保交楼贷款主要分为两部分：一是对公的开发贷，二是针对个人的按揭贷款。
一位建行某支行行长解释，如果一个楼盘没有封顶，是不存在按揭的，开发商希望银行继续投入开发贷支持项目建设，但原则上没有银行敢再贷款。他没有看到哪个银行有成功收回资金的案例。
该行长透露，其所在行“摊”上了2个地产不良项目，数十亿开发贷款面临收不回来的风险，他也一律拒绝了开发商提出的再融资诉求。
其所在行做了唯一一笔保交楼配套融资，是给一个已经是现楼的楼盘做个人按揭，总额仅几千万元。因为已是现楼，且开发商大确权已完成，所有手续完备，卖掉一套，购房者马上能拿到房产证，银行相应地批复按揭，几乎没有风险。
“这种项目的按揭我们不仅做，并且不会让其他行碰，因为之前投入的开发贷已经形成不良，我要确保按揭的钱颗粒归仓。如果开发商大确权没有完成，消防等各种验收没过，可能业主拿不到房产证，那这种项目我们也不会去碰”。
为什么银行不愿意做保交楼配套融资？
即使一个楼盘已经停工，银行放了一亿元的按揭，至少还有8成购房者在正常还贷款，因为中国人十分看重信用。但如果发放公对公的保交楼开发贷款，一旦放下去，那是板上钉钉地收不回来了。
一家全国性股份制银行房地产融资部门人士说出了不愿做配套融资的三种顾虑：
一是项目资不抵债，叠加楼市下行，老百姓不买房，项目本身货值折损非常严重。例如一个项目工程缺口3亿元，专项借款提供1亿元，剩下2亿元需要商业银行来填补，但银行对项目建成后能不能卖出3亿元的销售额非常担心。
二是政策性银行的专项借款和股份制银行后续的配套融资之间有一定权益冲突，由于政策性银行最早介入保交楼，早就把项目的抵押物、货值攒在手里。当3亿元资金投入、工程完工后，为了让项目顺利销售回款，地方政府连同政策性银行可能会让房企打折贱卖物业，以尽快回款，因此最后卖出的回款可能就没有3亿元那么多了。
还有第三种情况是，保交楼专项贷款比较倾向于工程进度最优的项目，比如这个项目基本销售完毕，还差后续的工程款，资金缺口是3亿，但这些条件更不利于银行获得还款来源，因为项目没有新增销售款，市场化的股份制商业银行肯定不干。
依据“金融16条”，配套融资主要由按揭行来完成，因为如果工程烂尾、老百姓断贷，亏损最大的是按揭行，所以按揭行更加有动力、有压力去执行配套融资，而做按揭贷款的大多是国有行，因此国有行做的配套融资会比股份行多一些。
另一家总部在深圳的大型股份行信贷部门人士透露，其所在行目前仅在第一季度落地了一笔保交楼贷款，因为是涉及零售按揭金额较大的项目出险，银行必须做出“保大还是保小”的艰难抉择。
“如果不是为了保住按揭客户，谁愿意往火坑跳？”该股份行信贷部门人士说。
张元也评估过保大还是保小的问题，一个项目投放了一笔1亿元开发贷，现在有2000万元的按揭变成不良，但如果再新增1亿元保交楼贷款，那2000万元可以捞回来，但新增这1个亿半年或一年后变成不良贷款，相当于不良贷款从2000万元变成1亿元了。
为什么是我来填坑？
“金融16条”为银行投入“保交楼”配套融资开出“豁免条例”——向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。
这一条件是否打消了银行从业者的疑虑？
经济观察报询问了多家国有大行及股份制银行人士，得到了一致的否定回答。据介绍，“金融16条”发布前后，豁免期生效的半年里，多家银行对投入资金保交楼的态度、内部风控标准没有变化。
前述建行华南某支行行长坦言，所在支行有1-2个地产不良项目，涉及的开发贷在30亿元以上，银行内部也对其做了严肃追责。
尽管开发商能提供少量抵押物，但数十亿元贷款短期内肯定收不回来，只能全都计入坏账。而且，开发商一开始申请开发贷时，银行给它做了足值抵押，即按照抵押物最高价值计算，如今售价比起当时的评估价在不断下降，“资产在贬值，但他欠我的钱，是真金白银欠了这么多啊”。提到不良项目，该建行支行行长很愁。
怎么界定个人和机构“已尽职”？这条免责条款到银行层面，没有人能落下来， “我们不能只期待投入某笔贷款是安全的，就去做，银行都是要看收益率的，这笔钱去投别的项目不好吗？”
该建行华南某支行行长透露，出现一个项目的不良，可能影响这个支行3-5年的效益，需要计提减值准备，直接影响全行员工数年的收入。
张元解释，比如原先那笔开发贷是张三做的，人可能已经离职了，那现在为什么要我来做保交楼配套融资？谁去背这个锅？责任怎么认定？
张元说，一个出险房企某地项目申请配套融资，需要地市分行写一份报告，内部系统做申请，还要经过风控人员审批，一层一层批到省分行，中间起码需经手10个人，银行内部得保证这10个人都是愿意去做这笔融资的。
（应受访者要求，张元为化名）