云南城投“变卖”南昌金燕续：从意气风发到黯然退场

6月6日，云南产权交易所发布南昌金燕国际温泉度假有限公司（下称南昌金燕）60%股权转让预披露公告。公告显示，云南城投集团将公开出售其持有的南昌金燕60%股权，叫价5.7亿元，若转让成功，云南城投将彻底退出南昌项目。

没有了刚入南昌的意气风发，如今，云南城投“卖股”南昌金燕，多少有些落寞。而南昌金燕，在三年两次遭“变卖”之后，未来之路，可能有些艰难。

高调入股

时间回到2015年，当时，云南城投汀兰湖的名字叫“金燕国际温泉城”。

公开资料显示，南昌金燕国际温泉城项目总投资30亿。作为南昌首个温泉项目，其核心竞争优势非“温泉”莫属。此前，金燕温泉城项目开发商曾在象湖新城开发了一个地产项目——幸福时光，作为一个纯刚需盘，由于产品定位精准，加之赶上当时地产正值上升期，该项目可算是赚了个盆满钵满。于是，南昌金燕信心满满，在新建区流湖乡的一片荒芜之地，开启了温泉城的大开发。

按照规划，金燕国际温泉城总用地面积为1510亩，总建筑面积约12844708.36平方米，规划有住宅区、酒店、温泉中心、酒店式公寓、企业会所、豪华会所及配套的幼儿园、托儿所、中小学、文化活动中心及社区服务等公建。

金燕国际温泉城鸟瞰图

云南城投汀兰湖鸟瞰图

只是好景不长，该项目一直不温不火，加上保利温泉谷的入市竞争，销售一度遇到瓶颈，施工进展也放缓。于是在2015年，南昌金燕试图引进资本，解决项目困境。此时，做旅游地产经验丰富的云南城投，进入了视线中。经过近两年的“洽谈”，最终，云南城投与南昌金燕牵手成功。

2017年，云南城投集团出资4200万，高调入股南昌金燕温泉度假酒店有限公司，接手金燕国际温泉城项目，成为该公司最大股东，并于当年12月23日，在南昌举行媒体见面会，正式宣布入驻南昌市场。

去金燕化

入股南昌金燕后，云南城投做得第一件事，便是“去金燕化”。

云南城投集团接手金燕国际温泉城后，将其正式更名为云南城投汀兰湖。而在更名之后，云南城投在“去金燕化”上下足了功夫，将售楼处重装改造，并邀请媒体到云南进行品牌宣讲，以一个全新的项目面世，而不再是“金燕国际温泉城”。可以说，云南城投集团对于汀兰湖项目投入了很多心血，营销推广力度也是之前“金燕国际温泉城”时期无法比拟。

依靠云南城投集团的资金支持，2017年12月23日，云南城投集团·汀兰湖南昌媒体见面举行；2018年7月14日，云南城投集团·汀兰湖新品发布会举行等，加之各大媒体的宣传力度，该项目的知名度及市场逐渐打开。

据新建区房管局数据显示，汀兰湖项目接手前、后，批准预售分别为1501套、2851套，已售分别为1440套、2488套，去化率分别为0.95、0.87。从数据上看，该项目销售量的绝对数字同比上涨73.78%。云南城投的大力推广，取得了一定的效果，但整体去化率相较接手前，有所下降。

配套困境

云南城投在“去金燕化”上煞费苦心，然而其在产品上并未有太大创新。

据了解，汀兰湖仍以温泉入户作为产品最大卖点，旨在打造南昌规模最大的温泉地产项目；而产品类型，主要还是高层、洋房及别墅，除了增加了洋房扩大了客群，相较之前的金燕国际温泉城，并未有太大差异。当然，云南城投为了与金燕差别化，赶时髦的在产品中增加了一些“智慧科技”。

在云南城投入股金燕前，该项目的成交价格约在7000元/㎡，两三年间，南昌部分区域的房价早已不可同日而语，然而汀兰湖的价格仍维持在7000-8000元/㎡之间。虽然有装修房变毛坯的影响，但装修的成本，业内甚至购房者也是心知肚明。楼盘价格的表现，直接影响因素除了产品外，更主要的，还是外部配套和环境。

  谷歌卫星地图实景

项目广告

汀兰湖位于新建区流湖镇，为了蹭热点区域，在对外推广中，强行嫁接南昌重点发展区域九龙湖，宣传“九龙湖南”。从地理位置角度上而言，汀兰湖位于九龙湖南也并无不妥，只是一条“南外环”、“西外环”，让这个本属于新建区流湖镇的项目，与九龙湖有了隔阂，且并无主干道衔接。唯一能衔接的，便是高速公路，以及自行开通的社区巴士。只是，从九龙湖、市区通过高速前往云南城投汀兰湖，还需经过一个高速收费站（昌西南收费站），过路费为10元。据公开媒体报道，2015年南昌金燕的老板曾向政府建议将该收费站南迁至新城范围之外，四年过去了，无果。

而为了尽可能打消客户抗性，汀兰湖在金燕国际温泉城的基础上，加大了巴士运行班次密度，巴士往返于红谷滩万达、九龙湖万达茂。

汀兰湖至南路站直线距离约6.2公里

另外，该区域周边缺乏大型配套设施，学区规划也未提上日程。汀兰湖项目原有一块60亩的教育用地，然而到现在具体的规划内容也并未出炉。即便南昌金燕已经在前期完成了修路（温泉大道）、建温泉酒店，只是这些年来，项目周边的学校、交通等基础设施依然缺乏，接盘以来云南城投似乎也并未将精力过多投入到配套完善，致使该项目始终面临尴尬——价格刚需，配套毫无起色。

南昌金燕面临的困境，恐不止于此。从云南城投高调入股金燕国际温泉城，到现在出让股权，不过仅仅两三年时间。三年遭遇两次“变卖”，如此“命运多舛”，给南昌金燕的前景，蒙上了一层阴影。

而倘若云南城投“变卖”南昌金燕股权成功，没有了云南城投的资金支撑，在各项规划、配套等均未落实的情况下，面对南昌金燕，购房者是否又会多一份谨慎？

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