金税三期下的房地产企业增值税专用发票管理

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摘要

      2016 年 10 月，国家面向政府办公业务建立的十二个重点信息应用 系统之一的“金税三期”正式上线，在“金税三期”下，税务部门进一步加大了 对增值税专用发票管理的管控力度，金税三期这种互联网+模式的大数据系统的 上线对多数企业而言，使企业税务管理进入到强制规范时期，带来了更大的挑战， 尤其房地产企业刚刚实行“营改增”后，企业更加急需对 增值税统一管理，以进 一步加强对自身税务的风险控制。

      因此，本文针对房地产企业在“金税三期”下的增值税 专用发票管理工作， 浅谈房地产企业在发票管理中注意的事项和细节工作，并提出房地产企业的增值 税专用发票管理工作的相关建议，避免对房地产企业的利润带来损失。

      “金税三期”是税收管理系统工程的总称，是国税总局经国务院批准的电子 政务之一，于 2016 年 10 月份正式上线，对于企业来说，金三系统的出现喜忧参 半，特别是房地产企业经过营改增改革不久，各个生产销售环节都仍在摸索中运 行，房地产企业面临着更加严峻的考验。

一、“金税三期”概述

(一) “金税三期”特点

1.实现税务活动全 过程管控

2016 年 10 月全面推广的“金税三期”系统，使得税务机关对企业的税务管 控逐渐过渡到全过程控制，通过五证合一实现相关涉税信息自动关联的信息处理。一方面以系统自有的规则体系可以实现对编码的识别和管理，对纳税人发票上的 商品和税务总局核定的税收编码进行关联明确税率和征收率，进行税务统计、筛 选和比对分析，对于不符合规范的发票进行系统自动识别和报警，实现对企业发票管理的全程监督。另一方面，税务机关通过“金税三期 ”实现了对企业发票开 具、纳税申报以及申报完成后的全过程监督。

2.实现企业全样本监控

金税三期系统全面落实后，其通过大数据可以每天自动处理几千万条税务信 息，效率相较于传统的人工操作成几何级的增长，且该系统通过大数据平台进行税务监控，无论企业性质、规模一旦发生票据错误、申报异常系统就会收到报警提示，实现自动预警，且自动推送给稽查工作人员，改变以往只对纳税大户的部 分抽查的情况，实现了对全企业样本的监控。

(二)“金税三 期”实施后企业税务管理的主要风险

1.纳税申报风险

“金税三期”全过程、全样本监控实现了对企业纳税情况透明化管理，使得 企业纳税信息在金税三期系统平台上实时体现，增加了企业产生纳税风险的可能性，对于企业纳税评估风险提高，有效地控制了企业存在税款缴纳滞后及不一致 情况的出现。

2.发票管理风险

对于增值税专用发票的管理是企业税务风险的高发区域。金税三期系统的实 施，一方面，增值税发票能够实现在国家税务发票查询平台验证查询真伪，杜绝了开具虚假发票的违法行为，为增值税发票管理带来了安 全保障;而另一方面， 企业纳税相关数据全部在金税三期系统中得到体现，对于企业虚开发票现象，在税务局后台系统中实时被拦截，企业将面临补税、罚款等行政处罚，更严重的还 将涉及刑事责任。

3.征管稽查风险

“金税三期”所汇集的数据，为税务机关进行征管排查提供了有力的信息支 撑与保障。如“金税三期”将自动对收入变化异常、税款申报异常、发票缴销异常的企业实施筛选和披露，这时需要企业对异常情况进行说明，如果理由陈述不 充分或虚假，系统将自动将该企业认定为税务检查或稽查的重点企业，使得企业 面临的征管稽查环境更加严格。

二、房地产企业增值税专用发票管理风险分析

2016 年 6 月之后，房地产企业实行营改增政策，相当一部分房地产企业看 准了增值税专用发票可以用来抵扣增值税销项税额的特殊价值，在利益的驱使下，虚开或伪造增值税专用发票，一不小心就会触犯刑事犯罪。然而金税三期系统已 经自动锁定了没有真实购销交易情况下开具的增值税专用发票、有真实的购销交 易但未按真实交易金额开具的增值税专用发票、开具的销货联和购货联名不相符的增值税专用发票、抵扣非应税项目的增值税专用发票，金税三期的大数据识别 使得房地产企业面临的增值税专用发票税务风险激增，因此，对于房地产企业来 说，只有掌控下列在金税三期系统下容易识别的增值税专用发票风险点并进行提前管理，才能保证企业的长远发展。

(一)增值税专 用发票用量变动异常风险

纳税人在开具增值税专用发票时没有做到月份之间的均衡，月份间开票数量 呈波浪趋势，如果在某一个月增值税专用发票用量骤增，除正常业务变化外，可能会被金 三系统认 为存在 虚开现 象。一般 纳税人 开具增 值税专用 发票超 过上月30%(含)并超过上月 10 份以上就可能被金税三期系统预警。

(二)未按照纳 税时限缴纳税金风险导致的增值税专用发票管理风险

房地产行业自 2016 年 5 月才实行营改增政策，长期以来征收营业税使得相 当多的房地产企业在收到相应款项之后存在对方催要发票就就缴、不催就挂账的现象，但增值税模式下，这种没有在税法规定的纳税义务时间内预缴税款，就会 造成延期纳税的风险。

(三)对外合同 签订导致的增值税专用发票管理风险

房地产企业对外签订的合同时，经常出现涉税条款审核不严甚至不审核的情 况，税务条款中将一般纳税人、小规模纳税人定混为一谈。譬如部分项目在起草合同时，为了签订取得 3%税率发票的合同，不考虑实际纳税身份，将原一般纳 税人私改为小规模纳税人。再如有的项目施工队采用挂靠方式，若对方单位在税务局系统失联，就会导致开票方发票作废，已抵扣的进项税将全额转出，因此增 加税务风险。

(四)违规取得 增值税专用发票风险

房地产企业可抵扣的进项税额主要种类包括前期准备支 出、建筑材料支出、 建筑服务支出、装饰装修支出，然而有的房地产企业因不了解税务政策，在对于厨房用品、日化用品、纯净水、酒水等职工福利性质的物 品采购时，也开具了增 值税专用发票，并且违规抵扣，给单位带来了纳税调整风险，影响了公司的纳税 信用等级。金税三期覆盖下，税务机关能很轻松地对业务费发票，发现税务异常情况。

(五)“四流不 一致”导致的增值税专用发票管理风险

比如有的房地产企业，针对无专票的砂石料等供应商，为了取得增值税专用 发票而通过其他供应商开具发票，这种方法虽然在一时能够多抵扣了进项税，但是造成了合同流、货物流与资金流、发票流不一致，增加了涉税风险。

(六)增值税专 用发票成为滞留票风险

滞留发票一般是指销货方对购货方开具增值税专用发票，而购货方由于种种原因在规定期限内(180 日)未将专用发票认证及抵扣的增值税专用发票。如果是帐外经营、隐瞒收入，采取购进货物和销售货物均不入账的手段偷逃税款，对取得的进项专用发票不进行认证抵扣，形成的滞留发票，税务机关将开展税务稽查，企业承担相应的行政及刑事法律后果;其他情况形成的滞留票将根据税务机 关审核意见或继续抵扣或要求销货方重新开具增值税普通发票。

(七)发票抬头 名称不一致导致的增值税专用发票管理风险

房地产企业部分子公司招投标经常是以集团名义取得工程项目，或者因业主 要求等原因，采购时取得的发票抬头是集团公司的名称，甚至是集团外部单位的名称，而不是其本所属公司的法人单位名称，这导致公司使用不是本单位的发票 入成本费用，将面临重大税务风险。属于“不符合规定的 发票，不得作为税收凭 证”，也就不能作为税前扣除的依据。税务部门有足够充分的依据对公司进行纳 税调整和处罚。

三、实施增值税专用发票管理制度，首先需要加强房地产企业对

合同签订管理

增值税具备环环抵扣的特点，房地产企业本身产品销售和建筑施工的各个环 节，相关合同的管理都与增值税的核算密不可分。因此房地产企业要合理的对相关合同进行系统的评定，有利于保证企业增值税专用发票 管理制度的稳定实施。 合同签订的管理包括明确合同相对人的主体身份、明确约定提供发票的义务、明 确增值税专用发票的税率、明确约定开具发票的时间要求、明确约定开具发票不符合规定所导致的赔偿责任等。

(一)明确合同 相对人的主体身份。

房地产企业实行营改增以来，要更多地考虑增加抵扣进项税额，而货物、劳 务是房地产开发企业成本重要的一部分，因此货物或劳务提供方的纳税人身份会直接影响到了房地产企业的增值税税负。货物或劳务提供方若是一般纳税人，就 可以取得税率为 6%、11%、13%或 17%的增值税专用发票进行抵扣;若是选择的货物或劳务提供方是小规模纳税人，这样取得的发票是增值税普通发票，房地 产企业就不能进行进项税额抵扣，但是，这种情况也不是绝对的，如果小规模纳 税人是能够通过税务机关代开取得 3%的增值税专用发票，房地产企业也可以按 照 3%的税率作进项税额抵扣。因此，对于房地产企业来讲，一般情况下尽量选 择作为一般纳税人的货物或劳务方以取得增值税专用发票进行进项抵扣;但是如 果企业的净利润因选择作为小规模纳税人的货物或劳务方而能够增加，且增加的 利润可以弥补不能抵扣进项的损失，那么可以选择与小规模纳税人进行合作。

(二)明确约定提供发票的义务。

《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定，销售商品、提供服务以及 从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票;特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。房地产企业根据该法 规，与货物、劳务方签订合同采购货物或接受劳务时，应当在合同中明确货物、 劳务方按规定提供发票的义务。

(三)明确增值 税专用发票的税率。

一方面，就房地产企业而言，房地产企业的开发、经营活 动主要包括:征地拆迁、规划设计、工程建造、房产销售、物业管理、自持物业经营等阶段。1经 常出现混合销售、兼营的情形，其增值税专用发票适用税率根据商品服务类型不同适用不同的税率，将不同业务分别进行核算。比如房地 产企业房产销售阶段， 伴随着提供装修及部分家俱、家电、家居等增值税应税服务项目;自持物业经营 阶段出租商业不动产时，通常同时伴随物业服务、建筑业服务、代售水电等货物、 提供修理修配劳务等增值税应税服务项目;另一方面，房地产企业的合同相对方 (货物、劳务方)在开具发票时，为了减轻自己的税负 ，存在侥幸心理可能会给 房地产企业开具低税率的发票，甚至提供与实际业务不符的发票。房地产公司需要针对合同约定清楚不同税率项目的金额，清楚地根据交易的实质描述具体服务 内容，避免带来税务风险。

(四)明确约定 开具发票的时间要求。

房地产企业通常所用的结算方式有现金采购、赊购、分期付款三种方式。在 购买、销售货物或提供劳务的情况下，因为存在不同的结算方式，企业在采购接受时，必须结合自身的经营状况，在合同中明确约定其结算方式，并明确合同相 对方提供发票的时间，可考虑在合同中增加“取得合规的增值税专用发票后才支 付款项”的付款方式条款，以规避提前支付款项后发现发票认证不了、虚假发票等情况发生，最大程度保证企业自身利益，同时也避免相关权益纠纷(如先付款 还是先开票的问题)。

(五)明确约定 开具发票不符合规定所导致的赔偿责任。

不能取得发票，或者取得的发票不符合规定都会导致企业的损失。为防止发 票问题所导致的损失，企业在采购合同中应当明确发票问题的赔偿责任，明确以下内容:

1、明确因合同向对方不及时提供、交付发票或提供的 发票不符合规定而造 房地产企业损失的，合同向对方负有民事赔偿责任的规定。此外，根据增值税发票管理规定，增值税发票还有在 180 天内认证的要求，在合同中还应当约定一方向另一方开具增值税专用发票的，一方应派专人或使用挂号信件或特快专递等方式在发票开具后及时或指定期限送达对方，如逾期送达导致对方损失的，可约定 对方承担相应的违约赔偿责任。

2、明确企业因合同相对方提供的发票而被税务机关调 查，合同相对方有协 助配合企业做好调查、解释、说明工作的义务，比如税务机关提出房地产企业与供货方四流不一致的情况时，房地产企业称采购合同中房地产企业货物的发货人 是供货方的长期合作的货源供应商时，供货方有义务实事求是的向税务机关说明 其与发货方之间具有长期采购合作关系。如因合同相对方提供发票有问题且不能向税务机关作出合理说明导致房地产企业损失的，可约定对方承担相应的违约赔 偿责任。

四、“金税三期”下针对房地产企业增值税专用发票其他管理建

议。

房地产企业涉及业务复杂，税收票证较多，而税务部门用以监管房地产企业 的主要手段就是通过发票进行管理。特别是“金税三期”系统推广普及以后，这就要求房地产企业对增值税专用发票的管理更加规范。很多企业如果想构造虚假 业务开具虚假专用发票冲抵成本就会存在较大的税收风险，比如卖方虚开、买方 虚受增值税专用发票，构造虚假合同开具发票，母子公司虚拟交易开具发票等等，都会被金税三期的税务系统筛查出来。根据现行法律法规，非法开票和开虚假发 票都负有同样的法律责任，除对违规企业处以行政处罚外，企业偷税逃税行为构 成犯罪的，还需依法追究企业实际控制人、法定代表人以及相关人员的刑事责任。因此，房地产企业对增值税专用发票的管理尤其重要。房地产对增值税专用发票 除过上述合同签订管理外，还需要要注意以下几点:

( 一)学习税收征管政策 ，提高风险认知，坚决杜绝虚开虚抵增值税专用发票。

加强对税法与征管政策的宣贯与内部培训，特别应突出税收征管法与税收征 管条例的学习，普及企业全员税务意识。特别是在当前形势下，国家陆续出台了新政策完善了房地产企业抵扣链条，比如 2017 年财政部、国税总局出台的 99号文，严禁强制或变相要求外地建筑企业在本地设立分公司或子公司，为建筑企 业营造更加开放、公平的市场环境，并要求在建材市场和大型的工程项目部等地方增设增值税专用发票代开点，为各个环节的企业代开专用发票提供便捷，大大 提高了建筑企业采购建筑材料支出获得增值税专用发票的比例，企业税务人员更 加需要掌握税务机关在税收征管实施中应遵守的程序与规则，掌握企业所涉税种的税务政策，并根据相关政策进行科学的税务筹划，严格按照要求进行纳税申报与管理，保障企业税务风险处于可控范围。企业应充分认识虚开虚抵增值税专用发票的危害，拒绝虚假进项发票的诱惑。房地产业务在“营改增”以后，缴纳的增值税与营业税有很大的不同，增值税采用进项抵扣的方式，企业不但要对自己 开出发票的真实性负责，也要对其上游企业开出的增值税发票进行验证，确保其 真实性。另外，在购房人退订房屋的时候，要收回原发票将全联次作废，在金税 三期实施后，不能为了图省事不对发票进行处理，税务机关可以实时获取纳税人 发票开具和经营情况，如果取得的发票有问题，当其出现纳税数据异常时，金三系统会筛查预警，列入黑名单中。

( 二)加强企业内部的风 险管理机构和 人员配 备，建立完善的增值税专用发票管理制度。

税务机关对发票的管理十分严格，特别是增值税专用发 票更是要慎之又慎。 企业要把增值税专用发票管理与现金管理同等对待，加强企业内部的风险管理机构和人员配备，设置专人负责对发票的管理，制定具体的增值税专用发票管理制 度，对发票管理人员进行相应的培训，安排业务熟练的财务人员负责发票的开具， 对于已经开具的或开具有误的发票要及时到税务机关验旧和作废，对企业已经取得的可抵扣的增值税专用发票在规定的时间内尽快进行认证以避免税负上升，严 格按照税务部门增值税专用发票管理规定进行管理。此外，如果企业根据单位的 实际情况，仅靠现有力量进行增值税专用发票管理还显薄弱的，则可以考虑聘请涉税服务中介机构予以协作。外部专业税务人员掌握政策全面，服务同类企业比 较多，有更具优势的专业团队，和当地税务部门有良好的沟通能力，比较了解和 熟悉税务部门的执法力度。像法律顾问一样，介入企业的决策，日常管理和某些合同的审核中来，可以补上企业短板，为公司带来意想不到的节税效应。通过 建立完善科学的增值税专用发票制度是加强企业内部风险控制，合理规避税务风 险。

(三)建立有效 的房地产增值税专用发票管理税务风险自查机制。

梳理增值税专用发票税务风险自查流程，税收自查系统应该围绕房地产企业 纳税人的税务工作内容，全面开展税务风险评估。结合企业自身情况，根据企业税务管理人员和企业领导对税务风险的认知、企业所处的行业发展、企业自身组 织机构、内部控制系统、涉税人员的财务管理能力和税务处理水平 ，建立以“增 值税抵扣链条”为重心，以合同流、资金流、信息流、票据流是否实现四流合一为重点的税务自查体系。

从合同流来看，企业应该根据签署合同签订管理所述规范合同管理，根据企 业经营性质、经营范围等对合同规范管理，通过合同条款的规定明确双方权责， 降低企业风险。从信息流来看，负责管理增值税专用发票的人员可以通过财务部门出具的财务报表、账簿和财务凭证等形式进行检查，通过核查报表、账簿和凭证可以核查企业不同部门、不同环节存在的税务风险，进而合理规避。从资金流来看，金税三期实施以来其全过程监控企业税务的特点使得在对增 值税专用发票进行管理时，资金的流入和流出业务和指向单位都应该得到关注， 调查交易的真实性、公允性，通过内部自控确定资金的合理流动，规避企业资金 流动过程中转移定价的发生。

从信息流来看，金税三期形成的是电子数据的纳税资料，然而电子数据由于 稳定性差且容易修改，因此对相关档案的纸质版收集和保存就显得十分重要，房地产企业需要建立健全房地产档案资料管理制度。档案管理是增值税专用发票管 理中十分重要的工作之一，在风险应对的过程中，档案资料可以作为验证增值税 专用发票是否真实的历史证据，通过查阅档案采取针对性的处理办法。房地产企业由于涉及纳税环节多，开发周期长，对相关资料的收集和保存就显得十分重要。 企业要做到每一次业务处理均留有资料和痕迹，对相关重要资料(比如合同及相 关货单)随时进行备份，确保在税收风险发生以后数据资料的可提取性和完整性。此外，保证企业增值税专用发票的安全传递、索取、认证和 抵扣，实施发票管理， 对于各单位开具或者取得发票的经办人、开票人、财务人员和开票、受票单位进 行规定，传递过程的参与人员要进行移交和办理登记手续，做到每一张发票的有迹可循。

(四)形成并加 强增值税专用发票产生风险的应对处置方案。

风险应对是风险评估的目的和方向，风险评估必须和风险应对相结合才能做 好风险控制工作。房地产行业风险的处置必须要具有针对性和实效性，“金税三 期”系统由于纳税信息的信息量大、传输快、对增值税专用发票查验审核迅速等 特点，对于增值税专用发票产生风险的应对和处置更需要 具有及时性和有效性，要强化对风险应对的速度和力度，要在税务部门采取处罚措施之前就将风险尽快 排除。可以由风险控制部门牵头，制定风险应对处置的具体方案，对于不同类别 的风险采取相应的处理方式，从而提高风险应对的效率，节约人力物力。根据不同等级的风险应采取相应的应对处置措施，对于高风险要启动风险应急机制及时 排除，中低风险要规范规范相关制度予以防范，潜在的风险要引起足够重视。同 时要制定应急方案，对突发风险进行有效处置，最大限度的保证企业的税收权益。

(五)加强沟通 协调，融洽税企关系。与税务机关加强沟通与联系，秉持着“培育税基、培养税源”的理念，不断持续融洽税企关系。在日常经营中高度关注在税务自查、税务稽查、纳税评估以 及协调税源、信用评级等方面是否存在涉税风险，如果存在涉税风险，比如遇到 一些在税法规定中模糊不清或者还没有明确规定的新情况时，可以先行与税务机关以主动、及时、真诚的态度进行沟通，然后将这些风险 合理评估，分析其给企业带来的负面影响，并形成风险应对预案，将税务风险提前防范。站在企业发展 的高度，以规范、科学的视角审视增值税专用发票管理问题，居安思危，最大程 度的进行风险防范，实现收益最大化。税企互动，力争取得双赢的局面。

五、结 语

金税三期系统的应用为企业的纳税工作提供了诸多便利，优化了企业纳税申 报流程、提高了企业发票管理效率，然而房地产企业的增值税专用发票问题作为税务机关的重点检查对象，同时也使房地产企业面临更多的纳税风险。房地产企 业企业必须深入了解最新的税收法规，调整当前的增值税专用发票管理制度，严 格按照要求进行纳税申报、进项抵扣等工作，坚决杜绝开具虚假增值税专用发票和接受虚假增值税专用发票的违法行为，树立开具和接受增值税专用发票的风险 防范意识，有效预警和应对可能发生的增值税专用发票风险，最大程度上降低涉 税风险，实现企业的健康发展。

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