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A房地产公司在项目建设阶段就与B自然人签订购房协议，约定B以固定价格购买固定房号的房屋，签约后B即全额支付房款。在项目开始预售后，B有权选择按协议约定价过户该房屋，也有权选择由A代为销售，销售价与原协议价增值部分双方按6：4进行分成（即A扣除溢价部分的60%后，将原房款及40%溢价返还给B）。
在自然人B选择由A公司代售房屋并产生溢价时的税务处理？
该合同具有“房屋买卖合同”与“投融资合同”双重属性，“房屋买卖合同”构成合同整体的保底条款，“投融资合同”实质是双方对未来溢价的利益安排。
对开发商A而言，与B签订购房合同后即提前取得现金流，亦提前锁定房屋的最低交易价格；
对自然人B而言，如房屋价格上涨，自己可获取部分溢价，即使房价未大幅度上涨，自己的出资也可购得一套房屋作为保底，不至于颗粒无收。AB均有效规避了各自基于交易地位而产生的现有风险，也达成房屋未来溢价安排，双方合同权利义务均处于“进可攻、退可守”状态，达成精妙平衡。
基于双方原购房合同，自然人B选择将房屋交由A对外出售，溢价最终4：6分成情况下，各方交易实质及税负情况如下：
（1）该项交易可被分解（分拆）为三个阶段：
第一阶段，AB签订合同时房屋买卖法律关系成立。
第二阶段，自然人B作为房屋所有权人委托A公司将自己的房屋对外销售，溢价四六分成，形成委托受托法律关系。
第三阶段，A公司将房屋另行销售，形成了（新的）居间房屋买卖关系。
（2）该交易税负情况分析
第一，AB合同签订时，房屋视为预售；双方应缴纳印花税，自然人B预交给A公司的款项属于购房款，应并入A公司当年收入总额计征企业所得税，自然人B还应缴纳契税。
第二，B行使选择权、A公司对外售房、溢价经双方分成后，对于A公司而言，其最终获得的60%溢价，属于受B之托销售房屋所取得的服务费，A应就该60%溢价金额缴纳增值税（中介服务）并应向B开具增值税普通发票（6%服务）；该60%溢价进行价税分离后还应计入A公司收入总额，缴纳企业所得税。对于自然人B而言，属于将自己的房屋加价对外出售，B应就全部房屋增值额（100%溢价）计缴个人所得税，B支付给A公司的委托销售费用（60%溢价）因无税法依据而不能在B个人所得税税前扣除。
在动态税务处理方案下，AB双方对原合同的处理及处理后税负情况如下：
（1）在A公司与案外第三方另行签订售房合同前，A与B应先签订《解除合同协议书》，其内容为：
第一，A公司违约，导致AB原房屋销售合同无法履行，双方协商一致解除原合同，A公司承担违约责任。
第二，双方确认，房屋所有权始终属于A公司，B不是房屋所有权人。
第三，A公司向B支付违约金（相当于房屋溢价的40%），但A公司不承担B原付房款利息，B前期付给A的购房款原额退还。
第四，《解除合同协议书》签订后，A公司有权对房屋自行处置。
第五，本《解除合同协议书》具有溯及力，其解除效力追溯至双方原购房合同签订之时。
（2）上述处理后，AB均能实现原购房合同项下权利，但新方案下双方的税负却大为下降，分析如下：
第一，因AB间原购房合同已自始解除，A公司确认销售收入的时点改为A与第三方签订售房合同并重新收取购房款之时，从而递延了A企业所得税纳税义务发生时间。
第二，A公司支付给B的款项（40%溢价），其法律性质是A违约后向B承担的违约金，属A合同履行（经营中）的损失，记入“营业外支出”后，可以在A企业所得税税前列支。
第三，自然人B取得的解除合同违约金（40%溢价），由于其不属于销售商品、提供劳务、转让固定资产、无形资产，从而不属于增值税征税范围；A不负有增值税纳税义务，亦不需要向B开具发票。
第四，关于自然人B的个人所得税，按静态方案其应以全部增值额（100%溢价）作为应纳税所得额，而按现动态方案仅需以其实际分取的违约金（40%溢价）作为应纳税所得额，两方案适用税率相同均为20%；换言之，按静态方案，自然人B的个人所得税实际税负为溢价的20%（100%*20%）；按动态方案，B个税实际税负降低为溢价的8%（40%*20%）。
（3）以签订《解除合同协议书》解除原合同的方案中，有一个易被忽视的细节需要注意，那就是A公司支付给B自然人的款项（40%溢价）到底是“违约金”还是原付房款的“利息”，如果税务机关将A公司分给B的40%溢价认定为原房款的“利息”，则会前功尽弃：自然人B在取得该40%溢价分成时应按利息收入向A开具6%的增值税普通发票（借贷服务），A公司取得该发票后，不能抵扣进项税；尤为遗憾的是，即便A公司取得了该发票，也不一定能在企业所得税前全额扣除，还要受银行同期贷款利率的限制，超过银行利率部分须进行纳税调增。因此，在本文前述第4条（1）第三项要专门明确（强调）A支付B的款项性质是违约金，双方不计利息。
（4）上述动态税务处理方案，会使A公司售房收入金额略有上升（增加部分即溢价），可能略增加A公司土地增值税金额，但总体而言，在动态方案下，AB各自的总体税负均更低。
（5）关于违约金比例合理性问题。目前诉讼实务中，如一方当事人主张违约金过高，法院有权对违约金进行调整。司法实务中，违约金过高比例掌握在合同金额的30%；本案中B分取的40%溢价如达到合同原金额的30%，则可倒算得出房屋上涨幅度为75%（30%/40%），即：如果AB原房价100万元，只要向第三方另行出售价在175万元以内，AB之间所支付的违约金均属合理范围，不存在违约金过高的情形。
（1）“附有选择权”的合同，是一种法律后果待定的合同，当原合同中的选择权已然行使（确定）时，专业人员应根据最终的法律后果，直奔主题，减少当事人之间不必要的中间环节法律关系。从原理上讲，增值税是伴随法律关系（行为）产生的，法律关系环节越多，交易各方的增值税税负也会越重。这个时候，专业人员就有可能运用“解除合同”这种不易被发现的法律手段，删除、覆盖原有的、对交易各方均已无任何实质意义的冗余法律关系，把数个行为精简为一个行为。
（2）“违约”是合同当事人潜在的、当然的权力。合同任何一方其实都是有权违约的，仅仅是需要承担相应的“违约责任”即可。人们基于“损失厌恶”本能心理，常常认为“违约”是件坏事，更是不愿主动承担“违约责任”，反而形成了“灯下黑”的局面。当然，上述动态方案从法律角度讲不属于违约责任，准确地说，应属“解约责任”，即因合同一方原因导致合同无法履行，经双方协商解除原合同，主动提出解约一方需要承担的责任。从以上动态方案税负分析可以看出，双方协商解除原合同，并由A开发商主动承担违约责任（解约责任），对大家都会产生更轻的税负后果，违约（悔约）其实对大家都是“好事”。
（3）避免留下不确定性。尤其是对A公司支付给B的款项（40%溢价）性质问题，如果不在《解除合同协议书》中明确定性为“违约金”，很可能会被税务机关判定为原房款的“利息”，从而直接导致自然人B的增值税开票、纳税义务；且A公司取得该发票无法抵扣进项，甚至无法全额在其企业所得税前扣除。
来源：税捷，吴建新
2019房地产企业年终关账前增值税暨企业所得税疑难问题处理专题
郑州 12月27-28日（2天）
报名咨询：010-80574763 佟军老师
■ 培训对象
各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。
■ 专题说明
今年增值税税率再次下调，增值税新项目逐步完工，收入确认与增值税处理迫在眉睫，所得税汇算清缴面临全新挑战。财税人员年终应对税收风险更加复杂。房地产企业在年度关账之前需要在税收上梳理哪些注意事项？
为切实解决房地产企业营改增后涉税事项疑难问题，本次课程以当前最新财税政策为依托，直击当前新形势下房地产企业税收风险应对与规避技巧，以增值税为着眼点、以企业所得税汇算清缴为根本，以车位、成本分摊等特殊问题为突破口，以会计核算方法为基础，针对增值税、企业所得税疑难问题进行梳理，辅以风险防控与纳税筹划技巧有效解决日常税收风险，遵循税法规定，如实、准确进行税收风险防控，为房企落实筹划方案、规避涉税风险、全面降低税负提供帮助！
■ 主讲专家
王老师：会计师，注册税务师，国内著名税务策划专家，税收业务培训专家；数十家房地产企业税务顾问．答疑专家。有常年战斗在一线的经历，熟悉房地产企业的税收问题，擅长土地增值税清算，税务风险评估与税收成本控制，汇算清缴，制定合理的项目成本管控策略，做到企业成本控制最小化，利益最大化。在全国各大城市讲授房地产行业税收专题讲座几百次，讲授由浅入深．生动活泼．内容准确．分析透彻．简明扼要．操作实用；授课风格生动诙谐．风趣幽默，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧。
■ 教学提纲
第一节：增值税深化改革政策解读
1．增值税纳税义务发生时间节点深度解析
2．生活服务业加计抵扣与房地产企业的关系
3．留抵进项退税操作流程
4．工程造价与税率下调的关系
5．税率下调对企业所得税的影响
6．税率下调对土地增值税清算框架的影响
第二节：房地产行业增值税政策解析
1．买房子送家电、送装修增值税处理
2．“以老带新”增值税暨个人所得税法分析
3．租赁合同免租期是否视同销售？房产税如何规避？
4．产权式酒店、售后回租模式的差异
5．不同形式价外费用（违约金）处理方法暨价外费用特点分析
6．土地价款差额计算增值税会计处理、土地增值税处理，开具发票需要注意事项
7．不同形式土地返还款增值税处理
8．增值税旧房与土增旧房界定
9．销售价格偏低如何理解？通过广德发案件进行深度解读
10．以地换房、以房换地如何确定计税依据？
11．配建经适房增值税处理
12．红线外支出、代建道路税收处理
13．土地投资增值税分析
14．集团拿地、分公司开发土地成本确认
15．新老项目如何划分不得抵扣进项？
16．预收账款开具增值税发票风险分析
17．新老项目预缴增值税可否混抵？
18．面积差增值税处理
19．混合、兼营、甲供工程税收分析
第三节：房地产行业企业所得税政策解析
1．会计确认收入以及会计准则适用
2．计税毛利率对企业资金成本的影响
3．税前扣除凭证解析
4．固定资产入账标准解析
5．季度申报表变化的前前后后
6．完工标准对企业所得税的影响
7．不退税的困惑
8．季度申报与汇算清缴协调
9．成本差会计处理
10．福利费、广告费、教育经费列支限额解析
11．各类融资利息专题解读
12．视同销售税收与会计差异
13．损失与成本界限划分
14．筹建期对税收的影响
第四节：车位、成本分摊专题分享
一．车 位
1、销售人防车位全方位税收分析
2、销售无产权车位全方位税收分析
3、销售有产权车位全方位税收分析
4、车位租赁全方位税收分析
5、机械车位处理技巧
6、不同产权车位成本分摊如何处理？与容积率的关系如何协调
7、企业所得税与土地增值税是否可以采取不同的成本分摊方法
二．成本分摊
1．会计核算对象
2．企业所得税计税对象
3．土地增值税清算对象
4．成本分摊原则解读
5．案例解读占地面积法分摊要领
6．建筑面积法数据采集与土增申报表对接
7．案例解读直接成本法的运用
8．案例解读预算造价法适用要点
9．层高系数法适用原理分析，案例解读层高系数法实际操作
10．土地增值税清算数据采集如何对接会计数据
第五节：老师现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。
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