财务人必须了解的房地产行业术语与税金计算

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传统财务行业正在面临改革和洗牌，财务人认知的领域要拓展，不仅仅要熟悉会计，还要熟悉业务、技术，把重要信息反馈给具体业务人员。

本文梳理了房地产行业术语、税金简单计算、对内对外组织关系，希望能够便于房企内部、外部沟通更加顺畅，帮助企业更好的实现业财税一体化。

通用术语

1

土地专用术语

土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。

集体土地：指农村集体所有的土地。

征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

生地：指不具备开发条件的土地。

熟地：指已完成三通一平(水、电、道路，土地平整)或七通一平，具备开发条件的土地。

宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

证书附图：是指房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。

2

房屋有关术语

住房补贴：是指国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。

房屋的所有权：是指对房屋全面支配的权利。

建筑物：是指人工建造而成的房屋和构筑物。

构筑物：是指建筑物中除房屋以外的东西。

期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。

3

预售、销售房产有关术语

预售合同：消费者在购买期房时签定的销售合同。

现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证（或已经竣工验收合格并交付使用）的商品房。

毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。

商品房：是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。

商品房预售：在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。

商品房现售：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人。

二手房：通常指的是再次进行买卖交易的住房。

经济适用房：指的是面向中低收入家庭的普通住宅。

安居房的种类：准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

低层住宅的介定：1-3层的住宅。

多层住宅的介定：4-6层的住宅。

小高层住宅的介定：7-11层的住宅。

中高层住宅的介定：12-16层的住宅。

高层住宅的介定：16层以上为高层住宅。

超高层建筑的介定：总高度超过100米的建筑。

预售面积：预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积。

预售面积只供什么情况下使用：只供房地产预售时使用。

竣工面积：竣工面积是指房地产竣工后实测的面积。

4

和税金有关的术语

契税：房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。

公共维修基金：住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。

公共维修基金的交纳人：购房人。

公共维修基金何时交纳：在交房时交纳。

印花税：是指印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。

居住用地使用年限：70年。

商业用地使用年限：40年。

工业用地使用年限：50年。

综合用地使用年限：50年。

土地使用年限届满后怎么办：业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。

申办产权需具备哪些资料：审核后购销合同一份、收件收据、产权申请登记表、产权登记发证审批表、房屋所有权情况调查表、测量后的正式图纸。

办理产权需交纳哪些费用：产权登记费、勘丈测绘费、工本费。

房地产产权初始登记：指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。

房地产登记：指房地产产权登记。

房地产登记的种类：分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。

房地产企业缴纳税种及计算示例

从拿地开始，房地产企业要缴纳以下税金：

我们主要展开介绍三大税种：增值税、土地增值税、所得税。因为这三个税种税率比较高，缴纳金额比较大。

1

税率及计算

增值税税率：13%，9%，6%，0%。

企业所得税税率：25%，20%，15%，10%。

一般情况下，商业土地增值税按照土地增值税实行四级超率累进税率：

按照土地增值税税率表，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，土地增值税税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，土地增值税税率为50%。

按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

（一）增值额未超过扣除项目金额50%，土地增值税税额=增值额×30%;

（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%;

（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%;

（四）增值额超过扣除项目金额200%，土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%;

公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

2

预收款税金计算示例

预收款的税金和本年度汇算清缴加在一起是房企当年实际支出的税金。根据规定，房地产开发企业收到预售款，就要预征增值税、土地增值税和所得税。本年清缴的部分包括：上一年度预缴的，今年竣工交房了，项目结算了，对应的增值税、土地增值税、企业所得税等都要清缴。下面对房地产开发企业预售款税金的计算进行展开说明：

预缴增值税：3%。

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，房地产开发纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。最新的增值税率为9%。

预收款其中含税，所以预缴计税基础（也即收入）=预收款÷（1+9%）。

也就是预缴税款=预收款÷（1+9%）×3%。

预缴土地增值税：1%-2%之间。

土地增值税预征率存在地区和不同类型房地产之间的差异。《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发【2010】53号）要求科学合理制定预征率，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。

预缴所得税：1.25%-3.75%之间。

根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第八条规定）计算。开发产品的计税毛利率：    

1、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。    

2、开发项目位于地及地级市区及郊区的，不得低于10%。    

3、开发项目位于其他地区的，不得低于5%。    

4、属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。但是现在各地政策也有不同。

如果以此计算，那么这三项加在一起，预缴税的税率应该在5.25%-8.75%之间。根据当期的销售的预收款按照1/(1+9%）折算成纳税的计税基础：

理想的模型下，是当年销售房产收到的回款的4.8%-8.0%之间。

对内对外组织关系梳理

1

从企业内部财务部角度来看房地产开发企业客户关系图

2

房地产开发企业对外关系图

财务人也应主动介入到业务中去，置身于企业系统思考。配合企业高层，根据企业战略部署，联合业务部门和相关职能部门，提供企业运营新思路，为企业提供服务与保障。

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