不可错过的房地产企业税收风险管理指标

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13681007031 佟军老师

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   房地产开发企业涉及的税种众多且复杂，对房地产开发企业，通过设置税务管理指标的方式能够更好管控好企业的税务工作，减少规避税务风险，节省企业税费支出，为企业创造价值。

一、增值税管理指标

风险指标名称	计算公式	风险提示/关注点
预售收入比	本期预缴增值税/（本期新增预收售楼款+本期新增定金款+本期新增租金款）	本指标异常，需关注是否： · 本期新增预收账款是否预缴了增值税 · 本期新增定金是否预缴了增值税； · 本期新增租赁款是否预缴了增值税。
简易计征比	增值税简易计征收入金额/全部增值税销售收入	本指标异常，需关注是否： · 将应采用一般计税方式的房产销售收入纳入简易计征范围
增值税税负率	本期应纳税额÷本期应税主营业务收入 注:本期应纳税额为结转收入时的实际应纳税额。	本指标异常，除了需要关注是否存在隐瞒应税销售额的情况外，还需关注是否： · 扩大进项抵扣范围、进项税转出是否正确； · 未按规定申报抵扣进项税额； · 有无账外经营； · 少计算销项税额； · 与关联企业的交易是否符合独立交易原则； · 用于非应税项目、免税项目、集体福利、个人消费的购进货物或应税劳务及非正常损失的购进货物是否按照规定做进项税额转出； · 是否存在取得虚开的专用发票和其他抵扣凭证问题。
销售毛利率	（销售收入-销售成本）/销售收入 注: 该指标需要通过与增值税税负率对其进项税额抵扣情况结合进行分析。

注：由于不同房地产企业间简易计征的项目大小、规模以及数量存在较大差异，由此引起的本期应纳税额与简易计征收入也会存在较大差异，不同企业之间的数据缺乏良好的可比性，行业指标不具备较好的参考价值。

二、企业所得税管理指标

风险指标名称	计算公式	风险提示/关注点
企业所得税税负率	本期应纳所得税额/本期收入总额	本指标异常，需关注以下暂时性差异相关调整是否正确： · 资产减值准备； · 超标列支的职工教育经费； · 预提费用是否进行调整； · 超标列支的广告费与业务宣传费。 同时，还需关注是否： · 不合规扣除凭证问题（虚假发票、发票缺失、发票冲工资）； · 虚增费用（不合规计提、不合规费用化支出）； · 计税成本的分摊是否正确； · 配套设施的成本是否正确归集； · 保证金是否按照规定扣除。
工资薪金占成本费用比	工资薪金支出/(营业成本+销售费用+管理费用)	本指标异常，需关注是否： · 存在两套账； · 工资薪金确认范围扩大。
三年平均年度收入变动率	[(本年营业收入-上年营业收入)/本年营业收入+(去年营业收入-前年营业收入)/去年营业收入]/2	本指标异常，需要关注是否存在收入确认方法违规的问题，是否存在： · 推迟确认收入或提前确认收入； · 少计提收入。
财务费用占收入比变动率	[(本期财务费用/本期主营业务收入)/(上期财务费用/上期主营业务收入)-1]*100%	本指标异常，需注意是否存在： · 企业关联方交易是否符合独立交易原则； · 向关联方利息贷款利率不合理偏低、债资比超标问题。

三、城市维护建设税和教育费附加管理指标

风险指标名称	同行业风险指标参考值	风险提示/关注点
城市维护建设税税负率	本期计提的城市维护建设税/（本期实际缴纳的消费税+本期实际缴纳的增值税）	本指标异常，需关注是否： · 少计提城市维护建设税。
教育费附加费率	本期计提的教育费附加/（本期实际缴纳的消费税+本期实际缴纳的增值税）	本指标异常，需关注是否： · 少计提教育费附加。

注：城市维护建设税和教育费附加以当期实际缴纳的增值税为基础，若自查企业发现增值税存在涉税风险，如少缴纳增值税，那么相应的城市维护建设税与教育费附加也存在该类风险，因此行业指标不具备较好的参考价值。

四、房产税管理指标

风险指标名称	计算公式	风险提示/关注点
房产税应纳税额变动率	（当期应纳房产税额-基期缴纳房产税额）/基期缴纳房产税数额	指标异常，需关注是否： · 本期少计提房产税

注：由于房产税的相关指标受企业规模、业务性质及各业务比重等因素的影响较大，不同企业之间的数据缺乏良好的可比性，行业指标不具备较好的参考价值。

五、城镇土地使用税管理指标

风险指标名称	计算公式	风险提示/关注点
申报数差异	本期申报数-上期申报数	本指标异常，需关注是否： · 少计提城镇土地使用税。
税额变动率	（当期应纳城镇土地使用税-基期缴纳城镇土地使用税）/基期应纳城镇土地使用税	本指标异常，需关注是否： · 少计提城镇土地使用税。

注：由于城镇土地使用税的相关指标受企业规模、以及企业项目的实际占地大小、是否使用税收优惠的不确定性变动较大，不同企业之间的数据缺乏良好的可比性，行业指标不具备较好的参考价值。

六、印花税管理指标

风险指标名称	计算公式	风险提示/关注点
印花税税负	印花税税额/计税基础 注：根据贵司的实际情况，此处计税基础应为：复核期间的货物采购金额、建筑安装工程金额、租金、借款/贷款金额等。	本指标异常，需关注是否： · 有部分合同未贴花； · 应税合同的计税依据不准确； · 适用的印花税税率错误。
印花税税负变动系数	本期印花税负担率÷上年同期印花税负担率 其中：印花税负担率=(印花税税额÷计税基础)×100%	本指标异常，需关注是否： · 本年少报印花税； · 本年签订合同的数量、涉税金额与往年有较大差异。
印花税差异额	（本期销项发票金额+本期进项发票金额）*0.003*0.8-（本期缴纳印花税-本期缴纳借款合同的印花税额） 注：根据贵司的实际情况，其他合同通常包括产权转移书据、建筑安装工程承包合同、租赁、借款/贷款合同等。	本指标异常，需关注是否： · 有部分采购合同未贴花； · 应税合同的计税依据不准； · 适用的印花税税率错误。

注：由于印花税的相关指标受企业规模、业务性质及各业务比重等因素的影响较大，不同企业之间的数据缺乏良好的可比性，行业指标不具备较好的参考价值。

七、契税管理指标

风险指标名称	计算公式	风险提示/关注点
契税应纳税额变动率	（当期应纳契税额-基期缴纳契税额）/基期缴纳契税数额	指标异常，需关注是否： · 本期少计提契税。

注：由于契税的相关指标受企业规模、业务性质及各业务比重等因素的影响较大，不同企业之间的数据缺乏良好的可比性，行业指标不具备较好的参考价值。

八、个人所得税管理指标

风险指标名称	计算公式	风险提示/关注点
个人所得税应纳税额增长率	(本期累计应纳税额-上年同期累计应纳税额)÷上年同期累计应纳税额	本指标异常，需关注是否： · 对员工个人所得税本期的各类应税所得均代扣代缴了个人所得税； · 本年职工人数、架构组成有较大变化。
个人所得税同步增长系数	个人所得税纳税额增长率÷主营业务利润增长率	本指标异常，需关注是否： · 对员工个人所得税本期的各类应税所得均代扣代缴了个人所得税； · 本年职工人数、架构组成有较大变化； · 本年的业务利润情况较往年有明显波动。
工资薪金个人所得税税收负担率	工资薪金个人所得税应纳税额÷全年工资总额	本指标异常，需关注是否： 对员工个人所得税本期的各类应税所得均代扣代缴了个人所得税；
工资薪金个人所得税税负变动系数	本期工资薪金个人所得税税收负担率÷上年同期工资薪金个人所得税税收负担率	本指标异常，需关注是否： 对员工个人所得税本期的各类应税所得均代扣代缴了个人所得税；

注：由于个人所得税的相关指标受企业员工架构、企业经营理念、地区工资水平等因素的影响较大，不同企业之间的数据缺乏良好的可比性，行业指标不具备较好的参考价值

九、土地增值税管理指标

风险指标名称	计算公式	风险提示/关注点
土地增值税税负率	本期土地增值税额/本期收入额	指标异常，需关注是否： · 正确计提了收入，有无多计/少计收入； · 正确计提成本，有无多计/少计成本； · 税收优惠是否正确使用。
土地成本（土地价款、拆迁成本、契税等）比率	土地成本/销售收入	指标异常，需关注是否： · 本期多计取得土地使用权所支付的金额，发生的费用是否取得了合法凭据； · 本期少计提收入。
其他开发成本（前期工程费、基础设施、公共配套、开发间接费用）比率	其他开发成本/销售收入	指标异常，需关注是否： · 本期多计建筑安装工程费，发生的费用是否取得了合法凭据； · 本期多计其他开发成本，相关的费用是否取得了合法凭据； · 共同成本的分摊是否正确； · 建安造价是否合理。

来源:青葱税跃

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