详解房地产项目投资测算模型【附模型文件】

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前言

      项目投资测算是房地产企业获取项目必须要做的，是对于项目的盈利能力的数字化呈现，由于投资测算的重要性，标杆企业的投资测算模型趋于标准化。由于各公司的经营模式不同，有的公司倾向规模，有的公司倾向利润，因而投资测算的管控指标也会有所不同，但回归经营本质，底层逻辑是相通的。今天就跟大家分享一下投资测算模型的逻辑、内容以及编制方式，希望能让大家快速掌握少走弯路。

一、投资测算模型的作用

      投资测算模型是对项目素质的数字化呈现，通过计算各种指标明确项目的损益情况，同时在项目的不同阶段起到不同的作用。 

投拓阶段

投资评价的工具：一个项目拿或不拿，其影响因素有很多， 销售价格、去化速度、地价、开发 成本、财务费用、融资成本、现金流情况等等投资测算模型就是把这些因素系统的综合起来，形成几个判断指标，如果相关指标达到公司投资标准，就可以拿项目，如果达不到公司投资标准则放弃。一个项目是否盈利在拿地的时刻基本已经确定，地没拿好后面再怎么做效果都不会太好，因而在投拓阶段认真 的做好投资测算模型是非常重要的。

启动阶段

启动阶段项目的各项指标基本都已稳定，这个阶段投资测算模型的作用是细、固化各项指标，做为项目实施开发的目标同时各项确定的指标也作为项目考核的标尺，很多房企称之为成功标尺。  

运营阶段

项目运营即开发阶段，投资测算模型是收益跟踪的工具也是项目运营效果分析的工具项目运营阶段有大大小小的各种会议，不论会议内容是什么，围绕的解答依据及判断标准无疑都是项目的经营指标，也就是投资测算模型中的数据同时在项目运营过程中，也会定期的将项目开发动态信息与投资测算模型指标进行对比，及时发现问题及时纠偏。

二、明投资测算模型评价指标

        投资测算模型评价指标即对于项目优略的评判指标 

1、通用性评判指标

      净利润 净利润=收入-成本-营业税金及附加-土地增值税-销售费用-管理费用-财务费用-所得税 净利润是一个绝对指标，反映项目实实在在净赚的钱，是一个数量指标。净利润率 净利率=净利润/净收入×100% 其中：净收入=收入-营业税金及附加 净利率是一个相对指标，反映项目每销售1元钱，可以获得多少净利润，是一个质量指标。净现值(NPV)净现值指项目各年的净现金流量值折现之和 考虑了时间价值后的净现金流，简言之：各年净现金流打折后求和 内部收益率(IRR)指项目各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，也叫内含报酬率，反映其内在的获利水平，该指标越高越好项目自身所能承受的最大的资本成本上限。如果以IRR作为贷款利率，通过借款来投资项目，那么还本付息后将一无所获

2、销售物业评价指标

      销售物业净利润=销售物业收入-销售物业投入      销售物业净利润率=销售物业净利润/(销售物业收入-营业税金及附加) 

3、自持物业评价指标

      自持物业收益率=自持物业收益/自持物业净现值 自持物业内部收益率=留存物业从第一笔支付到经营期第20年期末这期间净现金流测算的IRR，投入期的现金流如不能完全与销售物业分开的，按留存物业成本占比分摊现金流进行计算  下表是总体评价指标及计算方法

三、投资测算模型介绍

      明确了项目评判指标，那这些指标是怎么来的呢?就需要有测算模板，投资测算模板包含以下分表：

1.投资评价指标表(结果汇总表)

2.项目损益表

3.建筑面积及分期表

4.销售面积及分期表

5.建设计划表

6.成本测算表 此表为汇总表

7.资金支付计划表

7.1建安付款规划表

7.2土地款付款计划表

7.3整体付款计划表

8.销售及回款表

9.留存资产表

10.资金来源与运用表

      以上表单囊获了项目收入和支出两条线的所有数据，从建筑面积及分期表往后是整个投资测算模板的测算过程，按照一步往后填写(填写完成一张表点击下侧的下步”)。

      这里重点介绍两张表 项目利润表：项目损益表 项目现金流量表：资金来源与运用表  

      项目损益表：我们以某项目为例看看项目损益表中各数据的逻辑 

      资金来源与运用表 资金来源与运用表也即通常所说的项目现金流量表，在讲现金流量表的时候务必搞清楚现金流的概念 在现金流量表中，企业的净现金流量是由经营现金净流、投资现金净流、融资现金净流三者合计组成而对于房地产项目来说，通常不涉及投资，因而现金流量表中体现的是经营性现金流和融资性现金流两种 

(1)经营性现金流 

      项目自身经营产生的收入和支出统称为经营性现金流对于经营性现金流量表含四部分①现金流入：销售收入、出租收入、自营收入、回收固定资产余值、回收经营资金、其他收入②现金流出：开发建设投资、销售费用、管理费用、经营税金及附加、土地增值税、所得税、留存商业运营支出③净现金流量④累计净现金流量  

(2)融资性现金流 

      围绕项目开发所发生的融资资金流入与由融资产生的成本支出①现金流入：银行贷款、承兑汇票融资、其它融资流入②现金流出：偿还银行借款、银行贷款利息、承兑汇票到期兑付、其它融资流出  

现金流量表各部分关系见下表：

      对于现金流量来说，评判项目很重要的一个指标是现金流回正的周期，回正周期越短说明项目越优质  。

四、投资测算模板测算逻辑

      上面介绍了整个测算包含的内容(模板表单),下面来讲讲测算的逻辑分销售物业和自持物业 

销售物业的测算逻辑：

自持物业的测算逻辑：

五、投资测算模板信息来源

      投资测算是一个跨职能协作的工作，因而测算模型中涉及的信息需要相关职能一起来填写，具体的分工及要求详见下表： 

设计部门填写信息：

(1)建筑面积：

①在取得规划许可面积之前以研发最新的设计面积为准；

②在取得规划许可面积但没有取得竣工备案面积以规划许可面积为准：

③取得竣工备案面积后以竣工备案登记面积为准④用地面积必须和取得的国土面积相一致。

(2)可租售面积：

①可租售售面积≠建筑面积

②取得预售许可面积之前以研发最新的设计面积为准在取得预售许可面积但没有取得产权实测面积以预售许可面积为准：取得产权实测面积后以产权实测面积为准。

营销部门填写信息：

(1)销售单价

①销售均价销售折扣

(2)销售节奏

①销售周期销售套数 

(3)销售回款

①付款条件；

②回款周期；

成本部门填写信息：

成本测算

①与成本系统中最新审批通过的目标成本一致(若来不及完成审批，至少要提交)；

②分业态成本需与财务经理共同确定，并熟知相关分摊原则及数字；

财务部门填写信息：

(1)管理费用

①(开发成本-不可预见费-土地成本)×4%

②其中资本化与费用化比例为6:4

(2)销售费用

①销售收入×2%

②资本化费用为营销设施建造费

(3)财务费用

①按资金占压计算项目利息;

②按照每月累计净现金流金额乘以同期银行三年期贷款利率来进行计算，一直到累计净现金流为正时截止；

③营业税及附加：收入的5.6%(附加税随区域而不同)

④所得税：利润*25%，预缴毛利率为15%  

财务、成本、工程、设计共同协作填写信息：

付款计划：

①进度计划：工程经理提供

②合同付款条件

③每月实际资金支付计划

六、总结

      投资测算对于企业来说异常的重要，正确的投资测算可以指导决策，错误的投资测算会误导投资决策，一旦拿错项目后期再怎么补救都是杯水车薪了。同时投资测算本身也是个平衡的过程，成本与效果之间的平衡，售价与去化之间的平衡，成本分配的平衡，二期和质量之间的平衡。投资测算的过程是各专业相互协作的过程，通过各职能对项目正确的判断从销售、成本、资金、工期等各方面碰撞出项目的价值最大化。

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