2017年中国产业地产市场发展年报
2017年产业地产利好政策频发，对特色小镇的政策支持力度持续加大，物流业成为新的聚焦点之一。另外，企业打破传统，涉足建设各具特色的产业园区，模式更加多样化。且多家房企涉足物流地产、首个园区PPP项目资产证券化产品落地等也为产业地产发展带来了新思路。
01
政策环境
1、政策关键词：创新、智能、农村、城市群等
2017年是产业繁荣发展的一年，国家产业政策集中于创新、智能、农村、城市群等关键词，10月党的十九大报告中提出的创新驱动发展、区域协调发展、乡村振兴发展等战略也与全年的政策关键词交相呼应。
创新：侧重新兴产业引导，创新为产业发展增加动力。2017年，不管是在政府工作报告中，还是在各地出台的政策规划中，新兴产业的发展均被多次提及。作为我国经济发展新的增长点，新兴产业获得了各级政府的高度重视。与此同时，与创新相关的举措也频频出台，为我国产业发展增加动力，如9月14日，国务院办公厅印发《关于推广支持创新相关改革举措的通知》，提出将在全国或8个全面创新改革试验区域内，推广涉及四个方面共13项支持创新相关改革举措。
图：关于推广支持创新相关改革举措的通知要点
智能：制造业面向智能化，创建中国制造2025示范区。实现智能制造是推动新一代信息技术与传统制造业深度融合的过程，良好的信息产业基础有利于传统制造向智能制造的转型，也有利于智能制造产业生态的形成和集聚。5月17日，国务院常务会议中部署以试点示范推进《中国制造2025》深入实施，将促进整个制造业向智能化、绿色化和服务型升级。
农村：创建农村产业融合发展示范园，促进农村产业全面发展。如8月1日，发改委等七部门联合印发《国家农村产业融合发展示范园创建工作方案》，提出力争到2020年建成300个农村产业融合发展示范园。努力构建农业与二三产业交叉融合的现代农业产业体系，加快延伸农业产业链、提升农业价值链、拓展农业多种功能、培育农村新产业新业态。
城市群：以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。1月5日，国家发改委印发《中原城市群发展规划》，明确五大定位，通过强化郑州核心定位，扩大中原城市群影响力，以推动区域经济协调发展。4月1日，中共中央、国务院决定设立雄安新区，主要承接北京非首都功能。十九大报告中亦提出要以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。
2、关注点：特色小镇规范化，物流顶层设计逐步完善
► 特色小镇：建设渐趋规范化，偏远贫困地区特色资源盘活
图：2017年中央出台的特色小（城）镇相关举措
建设趋于规范化，区域延展至偏远贫困地区，促进特色资源盘活，有利于特色小镇的多样化、特色化发展。2月8日国家发改委、国开行联合发布《关于开发性金融支持特色小（城）镇建设促进脱贫攻坚的意见》； 7月27日住建部公布了全国第二批特色小镇名单，数量与上批相比几乎翻倍；12月5日国家发改委等四部门发布《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》，提出鼓励大中型企业独立或牵头打造特色小镇，培育特色小镇投资运营商，避免项目简单堆砌和碎片化开发，实现特色小镇和小城镇促进新型城镇化建设和经济转型升级。
图：第一批、第二批特色小（城）镇在各省市分布数量对比
资料来源：中国指数研究院综合整理
► 物流：政策扶持力度大，顶层设计逐步完善
3月15日，国家发改委和民航局联合印发《全国民用运输机场布局规划》，强调到2020年运输机场数量达到260个左右，到2025年，形成3大世界级机场群、10个国际枢纽、29个区域枢纽。8月17日，国务院发布《关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》，提出进一步推进物流降本增效，提出拓展物流企业融资渠道。
图：《关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》主要内容
资料来源：中国指数研究院综合整理
02
市场特征
1、土地：推地力度增强，一线城市成交规模增长最为明显
图：2011-2017年全国300城工业用地推出、成交及成交占比情况
资料来源：中国指数研究院综合整理
2017年，工业用地推地力度增加，供需均结束了连续三年的同比下降。2017年，全国300城共推出工业用地规划建筑面积7.4亿平方米，同比增长5.8%；共成交6.3亿平方米，同比增长5.5%，供需均结束了连续三年的同比下降。
图： 2011-2017年各类城市工业用地成交规划建筑面积同比
资料来源：中国指数研究院综合整理
一线、三四线成交规模同比继续增长，其中一线城市增幅接近七成。不同城市来看，2017年一线城市工业用地成交规划建筑面积为2463万平方米，同比增长达68.0%，为近几年的最高增幅；二线城市成交面积为20768万平方米，同比下降10.9%，为连续第4年同比下降；三四线城市成交面积为40238万平方米，同比增长12.8%，增幅较2016年小幅扩大。
图：2011-2017年全国300城工业用地成交楼面均价、溢价率及土地出让金情况
资料来源：中国指数研究院综合整理
2017年工业用地成交楼面均价继续上涨，市场小幅升温。2017年，全国300城工业用地成交楼面均价、溢价率、土地出让金继续增长，其中楼面均价为277元/㎡，同比上涨1.0%；溢价率为2.8%，较2016年提升1.2个百分点。伴随着2017年产业地产利好政策的频发，产业园区、产业新城等建设的力度明显增加，工业用地市场有所升温。
2、企业：产业业态更加多元，综合体产业园等创新模式频现
➀ 企业入局，强强联合、优势互补是主流
2017年，众多企业通过合作实现布局产业地产领域，并且布局范围较以往更加广泛，企业结合各家所长、发扬自身优势布局产业地产的有效方式，企业通过资源整合、优势互补、联动发展，实现双方的互利共赢，带动产业地产的发展。
图：2017年企业间合作与收购布局产业地产事件举例
资料来源：中国指数研究院综合整理
► 华夏幸福： 与华为携手共推产业新城智慧升级
4月19日，华夏幸福与华为在北京签署战略合作协议，双方将在华夏幸福全球范围内投资运营的产业新城等进行全方位合作，以推动产业新城中智慧城市、智慧园区、智慧楼宇等业务的发展。此次合作以“智慧大厂”项目作为切入点，将借助华为完整的技术架构和领先的生态领导力，推动产业新城智慧化升级。
图：华夏幸福与华为合作内容
数据来源：中国指数研究院综合整理
➁ 特色小镇业态更加均衡和多元，园区模式频创新
☞ 特色小镇：业态更加均衡和多元，特色小镇更加“特色”
2016年是特色小镇的启蒙年，2017年是特色小镇由浅水区逐步走向深水区探索发展的一年。 2017年第二批特色小镇共276个，较第一批数量翻倍，特色小镇在业态上也更加均衡和多元，第一批以旅游和历史文化小镇为主，占比高达70%，第二批文旅小镇占比明显减少，商贸物流、现代制造、教育科技、现代农业等类型的小镇有所增加。
► 雅居乐：签约阿里体育共同打造体育小镇、智慧体育城市
9月9日，雅居乐地产集团有限公司与阿里体育签署战略合作框架协议。双方将重点围绕“体育小镇”、“智慧体育城市”等领域，开展全方位、多角度、深层次产业合作。在“全民健身”的大背景下，体育产业正发展成为健康产业的一股中坚力量。未来，得益于阿里庞大的业务生态以及互联网、大数据等方面的优势，雅居乐在体育产业小镇运营方面的软实力将得到增强。
☞ 产业园区：产城融合发展，特色园区新模式频落地
2017年部分房企紧随国家政策，纷纷建设产业园区，加快产城融合发展，同时企业打破传统，涉足建设各具特色的产业园区，模式多样化。如北京万科携手住总打造首个京北智慧产城；碧桂园牵手超级队长，创新发力产城融合；绿地南京建设综合体产业园，推“超高层+产业园”新模式；创新工场与方糖小镇达成战略合作，初尝孵化器X联合办公新模式。
► 绿地：建综合体产业园，推“超高层＋产业园”新模式
9月20日，绿地控股南京超高层综合体科创产业园项目开工，该项目建成后将成为江苏全省第一高楼及具有全球领先水平的科创产业园示范项目。首个“超高层综合体+科创产业园”项目的落地意味着将超高层综合体、产业园两大核心业态进行整合升级，该模式兼具了高端商办物业集聚优质商业资源和产业园集聚优质产业资源的优势。
3、新风向：物流地产迎契机，园区资产证券化获突破
➀ 物流地产：多家企业涉足，市场发展迎来新契机
随着中国国内消费升级以及电商崛起带来的大量仓储需求，多股力量布局中国物流地产市场之势逐渐形成。
► 万科：携手中国财团收购物流巨头普洛斯
7月14日，物流地产巨头普洛斯宣布接受中国财团进行每股3.38新加坡元的收购交易，估值约为160亿新元（约116亿美元）。此次交易有助于万科在物流地产领域的完善布局，进一步扩大其影响力，利于其在地产、物流、商业消费以及资产管理等领域构建全方位服务体系，从而建立起围绕客户和城市的生态系统。
图：收购普洛斯竞购财团
资料来源：中国指数研究院综合整理
► 荣盛：携手阿里·菜鸟构建智慧物流平台
8月16日，荣盛产业新城集团与菜鸟网络科技有限公司签署《战略合作意向协议书》，双方将在固安打造首个京津冀智慧物流示范新城，共同为电子商务企业、物流公司、仓储企业、第三方物流服务商、供应链服务商等各类企业服务。
图：阿里与荣盛合作双方优势
资料来源：中国指数研究院综合整理
➁ 资产证券化：园区PPP项目资产证券化破局
► 华夏幸福：首批PPP资产证券化获批，银行间市场首单PPP资产支持票据成功发行
3月10日，华夏幸福固安PPP资产支持专项计划获批，国内首批PPP资产证券化项目正式落地，也是唯一一单园区PPP项目资产证券化产品。华夏幸福固安工业园区PPP项目资产证券化产品的实现，使产业新城融资渠道及模式上升到一个新台阶，这将加强产业及城市的运营能力，进一步加快产业新城的业务布局。
8月11日，华夏幸福固安新型城镇化PPP-ABN成功发行，标志着银行间市场首单PPP资产证券化项目正式落地，这也是全国首单园区市政服务类PPP资产证券化项目。
图：华夏幸福资产证券化
资料来源：中国指数研究院综合整理
► 张江高科：探索园区开发“基金操盘”模式
6月27日，张江高科发布公告称，拟与上海国际集团有限公司等6家合伙人，共同投资设立上海科创中心股权投资基金一期基金，基金目标规模为300亿元。张江高科参与投资的上海科创中心建设母基金是园区开发运营模式从“地产化”转向“产业引领、基金操盘”的大胆尝试，有利于推动园区产业结构升级。
03
趋势展望
1、发展方向：继续向产业集群化、产城融合方向发展
产业集群化加速，在推动区域经济发展的同时，也将给产业地产带来更大空间。2017年企业在产业集群方面有较大发展，如华夏幸福促成美国ATI、河北航天振邦精密机械有限公司等企业招商签约，以龙头企业为引领推动产业链上下游企业集群集聚，扩大区域产业影响力。产业集群依靠内部联系网络，拉动区域经济发展、提高产业竞争力，是各地实现跨越式发展的重要方式，因此企业与地方政府携手构建产业集群化发展生态圈，将是未来产业地产发展的重要方向。
产业新城规模不断扩大，产城融合发展是方向。随着“新型城镇化”、“区域协同”、“一体化”等相关政策的出台，产业新城已经成为推动区域发展的重要力量。随着产业结构的优化升级，城市特有的信息优势、科技优势、综合服务能力和城市活力将成为促进产业发展的重要因素，因此，产城融合成为未来产业新城发展的方向。
2、金融： 产业地产资产证券化将获得更大进展
2017年企业对于产业地产基金的探索和尝试，将在2018年逐渐发展成型，且更多园区PPP资产证券化项目有望落地，产业地产资产证券化将获得更大进展。另外，2017年特色小镇建设获开发性金融支持，支持小城镇运营管理融资等政策频出，为特色小（城）镇的发展提供强有力的资金保障。2018年相关金融支持政策仍将继续加大力度。
3、土地：弹性年期出让更普遍，农村土地存机遇
优化工业用地供给方式，弹性年期出让将更加普遍。工业用地的弹性年期出让对政府和企业来说均具有较好的灵活性，将有利于提高工业用地的流转、使用效率，同时对产业的发展也起到“优胜劣汰”的作用，利于为城市发展提供最具活力、最具潜力的产业支撑。2018年随着工业用地供给方式的不断优化，参与工业用地弹性年期出让的城市也将越来越多。
农村产业融合发展用地、新产业新业态用地将得到更多的政策支持。十九大报告中明确提出实施乡村振兴发展战略，建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系，加快推进农业农村现代化，促进农村一二三产业融合发展，且农地土地承包到期后再延长三十年。
2018年1月，国土资源部部长在全国国土资源工作会议上表示，对利用收储农村闲置建设用地发展农村新产业新业态的，给予新增建设用地指标奖励。未来农村的产业融合发展用地、新产业新业态用地将得到更多的政策性支撑，规模也将进一步扩大。
同时我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，由此可见企业的产业用地出现新的调整方向，产业用地用作租赁成为可能。
4、企业：城市群布局更加明晰，多方合作继续强化
区域协调发展，产业地产城市群布局将更加明显。2017年政府工作报告中指出，我国将围绕着推进“三大战略”和“四大板块”发展，不断优化区域发展格局。
同时，近年来国家不断出台规划及政策推进“一带一路”建设，促进沿线国家及区域发展。受益于区域协同发展战略的实施、城市群中心城市带动和产业转移，以及“一带一路”等战略带来的发展利好，区域重点城市及大城市周边县域等将拥有产业地产发展的巨大机遇。
多方合作方式将继续强化。2017年不少房企向物流地产、特色小镇等业态进行了有力探索，各房企联合专业领域的龙头企业成为其布局相关产业地产的最主要方式。另外，不同优势的产业地产企业之间也通过合作的方式实现优势互补，强强联合实现资源共享。未来在房地产政策调控不放松的总基调下，将有更多的企业进入产业地产领域，这种多方合作的方式还将继续得到强化。
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