必看！买房流程中这5大环节的风险，你注意了吗？
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由中国消费者报社联合部分城市消费者协会（委员会、消保委）编印，链家网提供内容支持的《不该忽略的购房知识》公益读本近日正式发布。《楼宇报道》记者从看房选房、签约订房、支付房款、产权变更及物业交割等五部分的房产交易中大众关注的热点问题，对读本内容进行梳理，供网友了解和规避买房可能遇到的风险。
看房选房
四招识破网上虚假房源
网上找房时，当某套房的房价低于同区域均价很多；看房平台没有虚假房源的赔偿的承诺；图片与房源信息对不上；房源介绍不体现税费等关键信息，可能就是虚假房源。
五证不全房子不能买
买房者要警惕开发商虚假广告宣传。开发商常以“赠送面积”吸引购房者，但实际赠送可能是公用面积，购房者若独占可能面临法律纠纷。
《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售/销售许可证》，这五证是证明房屋身份的合法有效证件，也是楼盘开发商具有合法性销售资格的证明，开发商必须五证齐全才能保证购房者买房后能拿到房产证。
看沙盘要知道这些门路
售楼处的沙盘要着重观察楼盘的楼间距、楼栋位置、朝向、小区规划等细节。朝向得看沙盘上的指南针来确定，不能凭感觉。采光可用激光笔照射楼房模式模拟日照，确定采光情况。
此外，沙盘上的楼间距与实际差距问题，配电站、化粪池等公共配套设施位置问题，小区周围空地是否会有高大建筑影响通风采光的问题，需要重点问销售了解清楚。
这些外部环境要注意
买房时除了关注房子本身的情况，还要关注房子外部环境，诸如噪音污染、光污染、漏水等情况。
对策是，可选择晴天看房，观察是否有玻璃反射阳光的情形；暴雨之后，前往小区考察住宅的防水情况；在小区周边住一晚，感受是否有噪声对自己造成影响。
签约订房
定金与订金差别不只一字
定金具有法律效力，而订金没有法律效力，当收定金一方违约，定金可双倍返回，而订金只能返还原额。所以，买新房签订《认购书》时，留意认购书中写的是定金还是订金。而在二手房交易中，订金常作为“诚意金”出现。
交了定金后，若双方均不存在违约情况，仅对预售（销售）合同条款或相关补充协议内容难以达成一致而未签约，属于双方未能达成一致而互不违约，卖方应把定金全数返还买方，不涉及赔偿问题。
签购房合同要注意哪些条款问题？
合同的规范性至关重要，关系到双方的权益，一旦合同出错，维权就举步维艰。因此，签订合同时候，需要注意下面一些条款：
买卖合同约定的买卖双方办理各项手续时间，应前后对应一致；真实选择房屋的抵押状况，抵押情况和抵押权人要明确，抵押权人不可能为卖方本人；明确选择“按揭付款”还是“一次性付款”，明确勾选贷款机构，填写拟贷款金额及贷款批贷金额不足的解决方案；在主合同中应明确约定房屋交付时间，户口未迁出的，明确约定户口迁出时间。
买多人共有的房子要全部共有人同意
购买多人共同拥有的二手房，共有权人需全部到场，不能到场的需要委托代办，并提供公证过的《授权委托书》。未经全部共有权人同意签署的合同可能无效。
卖方已婚，夫妻双方均需到场，若配偶不能到场，配偶为非共有权人需提供亲笔签署的《配偶同意出售证明》；配偶为共有权人，则需要有《配偶同意出售证明》和《授权委托书》。
卖方离异的，需要提供财产分割证明（离婚协议、法院判决书）。
支付房款
如何防范卖家圈钱跑路和查封房风险？
买二手房周期长、流程复杂，可以通过资金监管规避房款支付风险，房子过户了房款才到卖家手里，防止“钱房两失”。
如果担心签约后，过户前房子被查封，合同里写清楚——如遇到法院查封，则卖方应承担违约责任以及返还已付房款。
产权变更
买二手房如何避免户口纠纷
产权变更以不动产登记为准，只有办理完过户手续之后才能交易初步完成。但房子出现违建、查封、政策变动丧失购房资格等都是影响房屋过户的风险因素。
在二手房交易中，因户口问题引起的纠纷越来越多，为避免纠纷，买房时，一是要求卖方出示户口本，并复印保留凭证，通过审查卖方户口本，可大致了解卖方家庭的户籍情况。二是，可前往公安机关查询交易房屋的户籍情况。
同时，交易时协商好户口问题，约定违约责任，最好让卖方预留一笔“户口迁出保证金”，确认房屋内所有人员户口迁出后，买方再返还保证金。
物业交割
二手房交房，不注意细节最易引发纠纷
买卖二手房最后一道程序是交房，物业交割最好遵循下面的流程：卖方腾空房子后，买卖双方到场，买方对附属设施、装修、附赠家电等进行验收，卖方结清水、电、宽带、燃气欠费，办理过户；物业费结清；确认卖方户口是否迁出，学位查询，买方进行户口迁移；领取钥匙、更换门锁；最后签物业交割单。
新房收房开发商说的这些不要信
新房收房时，一定要先验房，并查看《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、房屋实测面积报告等文件。
一定要警惕开发商的口头承诺“我们肯定会修的……”、“先交了费/签了字，再带你验房吧！”、“先收钥匙，再验房吧！”、“给你代办产权证呗！”。必须保持一个原则，先验房再确认、交钱、签字《住宅收到书》、产权证自己去办等。若发现问题要开发商出具维修保证书。
什么情况下可拒绝收房
开发商不能出具收房应该具备的资料：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、房屋实测面积报告；所交付的房屋不是你购买的房屋，其结构设计与原图不相符；房屋质量不合格、门窗等与合同的约定不相符；水电气等附属设施与合同约定的不相符；房屋其他项目与购房合同约定的不相符；合同未约定，房屋实际交付面积与原合同误差超3%的；房屋质量问题严重影响正常居住使用的。
新闻链接
长沙商品房申报价过高将暂停网签
“房地产开发企业申报的价格明显过高的，将不予办理申报监制，并暂停其网签行为。”长沙市发展和改革委员会、市住房和城乡建设委员会近日联合下发了《关于进一步规范我市商品房销售价格行为的通知》。《通知》强调，房地产开发企业销售商品房须实行“一套一标”，并在经营场所的显著位置公示商品房销售价格等内容，对房地产开发企业申报的价格明显过高的，价格主管部门还将对该企业进行告诫、约谈。
业内认为，《通知》的出台，让之前已经实施的限价、限签政策变得有规范可依，而对于开发商的一些违规行为，可能会有相应的惩罚措施，同时也显示了长沙市政府抑制楼市价格上涨的决心，
新批预（现）售楼盘须办明码标价申报监制手续
长沙将进一步完善商品房销售明码标价申报监制制度。 《通知》要求，在长沙，房地产开发企业新批预（现）售，须到该市价格主管部门办理商品房销售明码标价监制手续。
《通知》明确，商品房销售申报价格须真实合理，符合国家宏观调控政策。对房地产开发企业申报的价格明显过高的，不予办理申报监制，暂停其网签行为，价格主管部门将对该企业进行告诫、约谈，必要时对该楼盘进行成本监审。
全部房源一次性公开，按“一套一标”明码标价
长沙将进一步规范商品房销售明码标价行为。《通知》指出，房地产开发企业在取得预售许可后10日内须一次性公开全部销售房源对外销售，并在公开销售24小时之前，按“一套一标”明码标价，标示价格需与监制价格保持一致，且成交价格不得高于标示价格。要在经营场所的显著位置公示商品房销售价格等内容，有条件的可采取电子显示屏、多媒体终端或电脑查询等方式公示。
商品房销售明码标价的内容中，《商品房销售价格分幢标示牌》应明确标示土地使用起止年限、建筑面积、房屋套数、容积率、绿化率、车位数量及配比率等内容；《单套商品房销售一览表》应当明确标示商品房销售价格及基本状况，包括当期销售的房源情况以及每套商品房的销售状态、幢号、楼层、房号、户型、层高、建筑面积、总售价、套内建筑面积销售单价、优惠折扣和优惠折扣的条件等。
房地产开发企业在广告宣传中涉及的价格信息，以及在项目说明书、销售推介或者通知、声明、告示等对价格作出具体确定的承诺要与申报的《商品房销售明码标价综合信息表》一致，须真实、准确、严谨。
不得收取任何未予标明的费用
《通知》明确，商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。商品房配套建设的各项基础设施建设费用，包括供水、供电、供气、供暖、制冷、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等，应一并计入开发建设成本之中。商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目、收费标准，房地产开发企业在销售商品房时应当事先告之购房人，由购房人自愿选择。
商品房销售，不得在标价之外加价，不得收取任何未予标明的费用，不得使用虚假或不规范的价格标示误导消费者进行价格欺诈，不得通过捏造虚假信息等不正当手段，哄抬价格和串通涨价。
长沙将进一步加强商品房销售价格行为监管力度，同时严格交易网签备案，期现房交易未经网签备案不得办理登记、转让、抵押、租赁、贷款、完税等手续。
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