【关注】最惨黄金周成交大跌8成，4季度楼市难言乐观？
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记者 李萍 陈煜 李婷 综合报道
这个国庆遇上中秋的黄金周，全国到处欢愉，而楼市则成交惨淡。
数据显示，黄金周前6天，楼市热点城市出现了明显下调，热点30城市（其中部分城市网签数据暂停无法统计）网签大幅下调，平均跌幅达到了8成，成交量创2014年来最低。
热点城市网签平均跌幅达8成
据中原地产研究中心统计数据显示，黄金周前6天，楼市热点城市出现了明显下调，热点30城市（其中部分城市网签数据暂停无法统计）网签大幅下调，平均跌幅达到了8成，成交量创2014年来最低。此外市场分化持续，三四线城市整体成交依然维持高位。
这种成交下跌，是今年整个市场行情的延续。根据1-9月统计数据，北京、上海、广州、深圳等一线城市，平均成交跌幅达到了40%，其中北京跌幅达到了45%，深圳达到47%。二线城市之前的热点城市，南京下调了57%，福州下调60%。
业内人士认为，消费贷收紧带来的资金价格继续上升，热点城市继续扩围调控，三四线城市开始约束性调控，这些都导致今年“金九银十”成交远远低于预期，预计在“四限”不断加码、信贷持续收紧的作用下，四季度房地产市场难言乐观，成交持续低位运行将成市场常态。
黄金周成交为何大跌
这个黄金周，全国多个一二线热点城市成交量也同比大幅下滑，创2014年来的新低。
中原地产研究中心最新统计数据显示，黄金周前6天，多个热点城市楼市成交出现了明显下滑，新房和二手房网签数据平均同比跌幅达到了8成（部分城市网签数据暂停）。
其中，上海前6天新房网签量为147套，同比去年同期的665套下跌了78%；南京前6天新房网签量为312套，同比去年同期的844套下跌了63%；长沙10月首周一手住宅成交1314套，环比下跌5.4%，成交面积15.26万方，环比下跌5.25%，“黄金周”明显成色不足。
中原地产首席分析师张大伟预计，今年8天黄金周将给热点城市10月数据带来非常大的影响，热点城市10月份成交数据均将创年内最低，甚至低于春节月。
对于热点城市黄金周网签量同比跌幅近8成的主要原因，张大伟认为：
首先，是因为同比数据前值高，2016年国庆虽然开启了9·30调控，但楼市处于踩刹车过程中，部分城市集中签约，数据处于高位，导致整体市场同比前值影响了跌幅数据。
其次，楼市调控持续一年，全国热点城市也发布了多轮调控政策，大部分投资需求转移到三四线城市，一二线城市持续低迷中。
第三，政策持续加码，今年楼市调控更多的是预期管理，在市场出现不稳定因素时提前发布政策，相比往年的调控措施相对效果更好。
“消费贷收紧带来的资金价格继续上升，热点城市继续扩围调控，三四线城市开始约束性调控，这些都导致2017年‘金九银十’成交远远低于预期。”张大伟说。
楼市近期看房者多，下定的少。
一二线城市调控持续收紧
过去一年，北京楼市政策发布密度创造全国历史记录，一年内发布了超过30次各种调控措施，包括调高首付比例、减小房贷打折力度、甚至暂停房贷等。此外，北京市政府还出台了“多校划片”政策，打击天价学区房。8月，北京市明确将在五年内推出25万套共有产权房，并于9月30日开始实施。
紧跟北京步伐，全国其他一线城市也先后发布了多轮调控政策。
上海市将首付比例调高至35%，要求“十三五”期间新增住房170万套，上调最低房贷折扣和房贷利率，延长审批周期等；广州率先推出“租购同权”，上海则率先推出“租赁住房用地”，建立住房长效机制。
杭州、南京、厦门、武汉、长沙、郑州等二线热点城市纷纷跟进，推出各种限购措施。南京、长沙规定新购住房三年不得转让，武汉本市户籍居民购买二套房最低首付款比例为50%，禁止购买第三套住房。
随着一二线城市的调控全面升级，大部分投资需求转移到三四线城市。自今年3月以来，从70个大中城市住宅销售价格变动数据来看，房价呈现出“一二线跌，三四线涨”的态势。
超过50城市或将执行限售
“核心城市楼市萧条的主要原因是政策持续加码。”中原地产首席分析师张大伟预计，10月份热点城市数据均将创年内最低。
到目前为止全国已经有46个城市执行了不同年限的限售政策，要求所有新购或者部分新购房源，锁定一定年限后才可以再上市。限售事实上就是楼市的去杠杆政策，使得购房者必须要以自用为目的配置资金，已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。
此外，消费贷收紧带来的资金价格继续上升也值得注意，国庆黄金周期间，各地银监系统发布政策要求银行严查消费贷进入楼市，限制了购买一方的支付能力。
业内资深人士认为，三四线的火热行情不会持续太久。限售将会向三四线蔓延，后续可能会超过50个城市执行限售，房价上涨城市、限购政策不足以抑制市场热度的城市，都会限售。
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长沙54盘10月入市推新
长沙9月开发商推盘热情并不高，仅30余项目预告开盘。据《楼宇报道》不完全统计，长沙楼市10月预计将有54盘入市，相比较9月的30余个，开发商银十季开发商推盘的热情高了许多。
10月首周一手住宅成交1314套，环比下跌5.4%，成交面积15.26万方，环比下跌5.25%。湖南中原表示，国庆假期成交量与半年来周均成交量持平，“黄金周”成色不足。
10月望城区预计有16个项目开盘，岳麓区紧跟其后，预计有12个项目开盘，两区共28个。在即将过去的9月，望城区和岳麓区也曾是推盘主力之一。值得注意的是，天心区和雨花区各有8个和7个项目10月预计开盘，其中属于省府南城板块的有11个，占比近四分之三，而武广新城板块则似乎决定退出10月楼市的角逐，仅2个项目预计开盘。
在预计开盘的54个盘中，《楼宇报道》注意到，纯新盘仅8个，老盘推新仍属于主流。从推售产品类型来看，绝大多数项目推高层住宅，5个预推公寓，4个预推花园洋房，2个预推别墅，产品推新呈现出多元化趋势。在住宅限购限售趋严的背景下，不受限的商业性质的公寓产品需求迎来利好。此外，商办物业投资也成为新趋势。
随着供应放量的加速，湖南中原地产总经理胡治刚建议各项目尽早出货，警惕供需关系逆转的风险，同时在拓展客户方面也应加大力度，争取有效客户资源。
在开发商推盘热情高涨的背后，是政府调控政策的毫不放松。“923”政策限购限售再升级，一夜间开发商流失了大量客源，随后，长沙市政府办公厅又下发“928”通知文件，对房企“拖延上市、捂盘惜售或变相捂盘、哄抬房价及违规炒作等行为”加大整治力度，明确规定“获得预售证的楼盘必须在10日之内对外销售”。
先压缩需求，再加大供给，以平衡供求关系稳定楼市。在这样严密调控下，10月开盘的房企将上交一份怎样的答卷呢？《楼宇报道》讲密切关注。
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