租赁用地打头阵，竞拍恢复「价高者得」，杭州节后第一拍释放什么信号？

静默了一个月，杭州土拍大戏再启帷幕。

主城区节后第一拍刚刚落锤，成交了1宅5商共6宗地块，单日吸金34.1亿元。

其中，运河新城租赁宅地由杭州运河集团以底价斩获，成交楼面价仅3041元/㎡。

其余5宗商地全部零溢价成交。钱江新城、丁桥姊妹、城西文教、小和山商地分别由浙江出版集团、杭州启迪协信智慧小镇、浙江新石油销售、杭州景顺集团收入囊中。

忽略平淡的竞拍过程，今天的土拍有两个看点：一是杭州第二块租赁用地入市，二是竞拍规则变更为「价高者得」。

这两个信息点，传递出什么样的信号，对今年的市场有没有影响？

先看租赁宅地打头阵的现实意义。

去年10月，全省第一块“只租不售”宅地出让，位于江干区彭埠单元，由市属国企钱投集团子公司以5049元/㎡底价竞得。今年1月正式开工，定名“宁巢•白石公寓”。

今天出让的运河新城租赁地块，是继彭埠租赁地块之后，杭州落实的第二个租赁住宅项目。

下个月，主城区还要再推3宗纯租赁用地，分别位于滨江西兴单元、江干科技园单元和三墩单元。总出让面积80亩，总建筑面积11.3万方，总起价48101万元。

结合两会政府报告中提到的“培育住房租赁市场”、“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，也就很好理解杭州开年首推租赁用地，又设租赁用地专场了。

为了满足城西科创大走廊、城东智造大走廊、钱塘江金融港湾对于产业发展和人才引进的需要，杭州规定按每年出让住宅用地面积不少于5%的比例提供用地，专门建设人才专项租赁住房。

2017年，杭州共成交923万方涉宅用地。按照5%的比例推算，预计将提供46万方人才租赁住房。如果按套均50方估算，将提供9200套人才租赁房。

已经开工的彭埠租赁项目，总建面9万方，户型以40、60、90方为主，其中40方占一半，共规划1488户。

除了人才租赁房，租赁市场还有两大供给端，即市场租赁房和公共租赁房。

市场租赁房主要来自涉宅地块当中的自持部分。去年，采用溢价封顶、竞配自持面积的竞价方式，杭州共成交48宗涉宅地块，自持面积达到108万方。

公共租赁房主要来自涉宅地块配建的公共租赁部分。18年主城预计出让涉宅总建面296万方、萧山336万方、余杭266万方、富阳94万方、大江东94万方。按公共租赁住房比例不低于总建面10%的要求，公租房的供应量将达到109万方。

人才租赁46万方，市场租赁108万方，公共租赁109万方，合起来是263万方。也就是说，18年杭州租赁市场供应量可能达到263万方。

如果参考「新增租赁住房占新增商品住房总量30%以上」的标准，17年杭州八区商品住宅成交1183万方，30%就是355万方。

综合来看，结合17年的成交量及各项增量估算，预计今年杭州的租赁住房总建面将达到250-350万方。

再来说说大家比较敏感的「价高者得」。

其实，杭州土地市场的竞拍规则一直在变。2016年至今，竞拍规则至少已经做过7次调整。

17年3月，开始出现溢价上限。即溢价率达到70%，锁定报价，竞配自持比例，自持100%竞配养老用房面积。

直到去年挂牌彭埠租赁地块，才恢复「价高者得」的竞价方式。

今天出让的6宗地，包括租赁宅地和商业用地，均实行自由竞价，按照「价高者得」的原则确定竞得人。

后续，商业地块会继续采用「自由竞价、价高者得」的原则，涉宅用地则将保留溢价率70%的上限价格规则。

从去年成交的商地来看，平均溢价率基本保持在24%，之前70%溢价封顶的限价形同虚设。

由此看来，采用「价高者得」不会产生太大影响，毕竟涉宅地块的限价并没有放开。

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