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楼市提前入春，房企投资和弯道超车机会已来？
历经多轮起伏的房地产，似乎又将迎来春天。始于2018年7月的本轮房地产调整，于2019年农历春节过后便戛然而止，目前不同区域市场均已初现“暖意”。
东部沿海城市，以杭州（包括周边城市）、苏州最为典型，新房成交量和去化率均大幅提升，市场出现明显回暖迹象；
调整较早的热点城市，比如厦门，新房密集入市，成交快速复苏，二手房挂牌和交易时间大大缩短；
中西部核心城市，类似成都和重庆，一二手房成交同步放量，整体呈现回升态势。
房地产的春天为什么会提前到来？不同区域市场均出现回暖是否意味着一个新周期的开启？
我们认为，房地产市场之所以能摆脱下行惯性，提前结束寒冬，蓄积回暖势能，原因有三。
一是全国房地产库存水平普遍较低，微小利好即可激活市场。
目前，全国整体库存不足5个月，细化到各个城市，虽然冷热不均，但基本上战略核心城市、单核心城市和内生型Ⅰ类城市均存在不同程度的库存紧张。相反，受到压制的北上深等一线城市，还未规划和落实区域一体化的都市圈之中城市，以及人口相对有限的内生型Ⅱ类和Ⅲ类城市，则是库存主要集中区域。
低库存带来两个结果：第一，市场对资金、政策、行业的利好信息敏感度高，反应快，往往一点微小利好即可触发市场反应，同时市场下行空间不大，下行深度和强度有限；第二，包括限购、限价在内的政策退出，在低库存的背景下不会发生，未来这些政策将继续发挥调控工具的作用，在本轮行情中如影相随。
二是多个房地产先行指标向好，行业对后市预期较为乐观。
来自国家统计局的数据，1-2月全国固定资产投资增速延续去年9月以来的回升趋势，累计同比增长6.1%，高于2018全年0.2个百分点。房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%；住宅投资8711亿元，增长18%。
受益于房地产和基建投资的带动，行业先行指标普遍向好，预计全年房地产投资维持在7%左右的水平，房地产新开工面积维持在6%左右，销售金额维持在5%左右，销售面积由于三四五线市场的调整，可能出现-5%的情况。与此同时，30个热点一二线城市3月二手房成交虽然表现不一，但是都已终止自去年10月以来的下跌颓势。总体来看，站在先行指标的角度，行业还是非常乐观的。
三是消费和出口指数急剧下滑，房地产投资成为拉动经济主要引擎。
根据《2018年国民经济和社会发展统计公报》，上年国内生产总值达到900309亿元。其中，贡献最大的是消费，消费支出对GDP的贡献率达到76.2％；其次是投资，资本形成总额的贡献率为32.4％；造成拖累的是出口，货物和服务净出口的贡献率为-8.6％。
从去年10月到今年2月底，消费指数急剧下滑，对经济的拉动作用骤降为零，这与汽车等行业的消费饱和密切相关。而对经济产生负向拉动的出口，1月以来持续恶化，颓势一直延续至今。
消费和出口两大经济拉动引擎今年均面临失速的风险，这就要求投资必须起到中流砥柱的作用。由于制造业投资在2月份出现了出于意料的下滑，房地产和基建投资顺理成章、成为拉动经济发展的主要引擎。
相比在都市圈和北部湾等特定区域点状爆发、贡献度相对较小的基建，房地产顺应当下的回暖态势、将对经济发展和国内生产总值的增长产生更为强大和有效的推动力，这也是今年加大信贷额度、放松金融管制、鼓励楼市调控因城施策的根本原因。
综上所述，库存水平决定房地产市场调整幅度不大，先行指标决定房地产行业能够承担更多压力，经济发展决定房地产投资作为拉动引擎必须进一步增长。未来房地产的发展不取决于行业自身的规律，而是取决于经济发展和社会稳定的通盘考虑。
我们认为，如果4月各项经济指标出现触底反弹，房地产将会延续结构性分化和调整行情；如果4、5月份依然看不到经济数据，尤其是消费和出口方面的反弹迹象，不排除对房地产采取进一步刺激的可能性，在此基础上，这一轮高价拿地实际上具备安全性，还在调整的内生型城市会加速触底，同时都市圈会加快出台一体化方案。
房地产市场提前迎来春天，对于开发企业而言，地产投资和弯道超车的机会是否已经到来？面对大变局之下的新格局，房企该如何把握趋势、积极应对？又如何抓住机会、精准投资、赢在未来？
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