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关注城市界面升级，随寓改造城中村案例给予我们什么启示？
随着城市化进程的推进和存量时代的来临，一二线城市迎来城市更新红利。以拆迁主导城市更新，受惠人群有限；城市改造则兼顾多方诉求，改善居住环境，升级城市界面，扩大受惠面。作为城市改造的重要组成，导入长租公寓运营模式的城中村综合治理，已经成为推动城市更新发展、集约高效利用土地、吸引留住外来人才、保护村落历史文脉的新方向。
位于余杭区乔司街道永西村五组的时尚云村，是杭州城中村综合治理与长租公寓结合的首个案例。2018年2月，德信集团旗下长租公寓品牌“随寓”，与数字化产业园区开发运营标杆企业新辰控股集团达成战略合作，全面入驻并参与时尚云村服装电商主题创新园的规划改造和运营管理。
园区通过外立面美化焕新、社区概念营造、居住品质升级、运营管理创新等举措，将社区概念渗透到改造全过程，推动脏乱差的城中村向有序融合的青年社区转变，推动城市面貌焕新升级。
深挖其案例发现，时尚云村改造工程的可取之处有以下四点：
■ 通过外立面主题彩绘和统一楼幢标识，实现外立面焕新，美化园区环境；
■ 通过落实基础配套和升级功能配套，营造青年社区概念，增加客户粘性；
■ 通过改造房型和分档装修，提升整体居住品质，满足不同客群的需求；
■ 通过分批装修和长短租结合，提高运营效率，加快租金回流，扩大客户基数。
外立面美化焕新
01 | 外立面主题彩绘，美化园区环境 |
在园区规划和改造方面，改造工程采用主题彩绘的形式，对76栋民房进行了外立面焕新。经过整体美化，曾经污痕满布的农居房墙壁，如今成了赏心悦目的彩绘墙，时尚云村也由此成为新晋“网红”电商园。
02 | 统一楼幢标识，注入社区元素 |
除了主题彩绘，园区针对所有楼幢添加了富有设计感且风格统一的标识，包含中文、英文、数字等元素。通过这一细节，将社区元素注入城中村，使昔日杂乱无章的村落蜕变为秩序井然的现代社区。
社区概念营造
01 | 落实基础配套，提高生活便利度 |
从蓝领人员的实际需求出发，园区规划并配置了一个大型公共厨房。包含6个独立操作间，每个操作间设置4台厨具，可同时满足24户家庭的使用需求。同时，公共厨房还设有室内、室外两个集中用餐区，晚餐时段基本保持满座。
公共厨房
室内用餐区
此外，公区还设有两个公共洗衣房，满足租住在园区不同位置租客的生活需求，提高生活便利度，改善居住体验。
02 | 升级功能配套，增加租客粘性 |
作为升级配套，园区的公区还设置了独立的电子阅览室，以及包含健身、电竞、台球、桌游、等多种功能的休闲活动区域。
电子阅览室
休闲活动区
兼具实用性和休闲性的功能配套，除了可以丰富租客在园生活，有效增加客户粘性，还为后期可持续运营和管理提供了更多可能。
居住品质升级
01 | 改造房型，拓展卫浴空间 |
在公寓房型的改造上，随寓将原本独立的厨房和卫生间“合二为一”，扩展出更为舒适的卫浴空间，用公共厨房代替室内厨房。
02 | 细分客群，分档装修 |
沿袭人才公寓的理念，随寓设计的时尚云村房间包含了床、书桌、衣柜等家具和热水器、空调、洗衣机等家电，保证每个房间配备到位，能够拎包入住。
在此基础上，随寓对租房客群进行细分，根据不同客群的生活方式，对房间进行分档装修，配置相应的家具家电和卫浴产品，形成四类主题房间。
运营管理创新
01 | 分批装修，加快租金回流 |
针对园区内1607间房源，随寓采取分批装修、分批出租的方式，提高工程进度，加快租金回流。
全园分8批装修，首批800套人才公寓于去年开园前完成装修并投入市场，当时入住率为95%左右。
目前，1300余套公寓已经投入运营，刨除尚且处于装修阶段的100余套公寓，整体入住率达到86%以上。
02 | 长短租结合，扩大客户基数 |
在时尚云村的运营方面，随寓采用长短租相结合的营销和管理模式，扩大客户基数，提高运行效率。
项目整体以长租类产品为主，合同周期为半年或者一年；单独开辟一栋民房作为短租类产品，允许签订一个月的短租合同；根据签约期限的长短，设置梯度租金价格，实现市场自主调节。
时尚云村蓝领公寓，是随寓首次试水村集体用地性质的长租公寓项目。
从项目层面来看，通过提升改善城中村社区居住环境与氛围、丰富商业配套、落实出租房屋“旅馆式”管理，实现建筑形态与社会形态改造的有机结合，推动"原住民+蓝领公寓+配套商业"模式的可持续发展。
从区域层面来看，既解决了租赁用地不足的现状，满足产业人群对于居住升级的需求，又紧扣乔司服装产业转型升级方向，进一步激活区域经济生态发展。
可持续经营与发展的产业运营模式，吸引了多方优势资源参与，包括平安不动产，在投资多个重资产项目之后，由时尚云村开启长租公寓中资产模式投资。
除了针对产业人群和私营业主、以时尚云村为代表的蓝领公寓，随寓还有其他两大长租公寓产品线，即针对白领人群和自由职业者的白领公寓，以及针对企业高管和自由职业者的高端公寓。
随寓三大长租公寓产品线
截至目前，随寓在杭州累计拓展25个集中式项目，集中式房间数量已达4874间；累计开设5个分散式项目管理门店，分散式房间数量达到2066间。
随寓杭州项目分布
2019年，随寓计划在杭州新增长租公寓物业套数约1.5万间，而推动城市更新和区域发展的城中村改造，将成为随寓接下来的重点发力方向。
除了深度参与城中村改造、将农居房改造为蓝领公寓，随寓还涉足存量办公物业改造长租公寓、自营酒店与长租公寓联合运营、分散式公寓一站托管等领域，并且始终以市场和客户为导向，调整运营模式，推进产品升级，详细内容请关注后续《开发，让城市更美好》书籍出版。
＊特别感谢杭州随寓CTO陈崇磐、杭州随寓公寓管理部经理陈祖宝、随寓•乔司云村社区店长潘轶为本文提供项目讲解和图片资料。
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《开发，让城市更美好》公开征集案例
本书以挖掘和研究推动社区和区域生活配套
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