蛰伏多年重新发力，金成控股凭什么做到强势回归？
打造了白云深处、闲林山水、竹海水韵、庭院深深等一系列城西红盘，且与融创中国、中梁地产、广西建工、德信中国等品牌企业建立战略合作的金成控股，2018年厚积薄发，取得亮眼的成绩。
蛰伏多年，做足内功，为金成控股积累了强大的发展势能。今年上半年，金成控股通过招拍挂和收并购自主拿地，铺开全国化布局，同时，在杭州大本营始终保持靠前排位。
◆ 在《2019年上半年中国房地产企业新增货值TOP100》榜单中，金成控股跻身中国房企新增货值百强，以167.1亿元排名新增土地货值榜第67位，以67.4亿元排名新增土地价值榜第64位，以92.0万方排名新增土地建面榜第74位。
◆ 在《2019上半年杭州房企TOP20》榜单中，金成控股回归杭州房企十强阵营，以35.79亿元的销售金额，排名权益榜第8位，成为继滨江和绿城之后，第三家上榜的本土企业。
短短半年，就在全国土地市场和杭州楼市取得亮眼成绩。我们认为“金成速度”的炼成，除了通过20余年地产开发经验的积累及合作方优势的不断的吸取，还有两大关键引擎：一是以产业为导向进行投资布局，并且精准控盘，持续制造红盘；二是以多元化驱动发展，发挥“地产+教育+康养+产城”的复合优势。本文将从投资布局和多元化发展两个角度，剖析金成控股厚积薄发的关键所在。
金成控股发展历程
◆ 1996年，起步杭州城西，推出首个项目金成花园；
◆ 2008年，打造城西超级大盘江南春城，开创地产+教育的新模式；
◆ 2010年，制定“一纵两横多翼”发展战略，推动“人居、教育、健康”三位一体协同发展；
◆ 2018年，组建控股集团，打造房产投资平台，形成建筑家装、教育、康养、农业等产业板块；
◆ 2019年，跻身“中国房地产企业新增货值百强”。
PART 1
布局产业高地辐射带+精准控盘
持续制造红盘
分析金成控股上半年在杭业绩组成，我们对权益金额较高项目及其贡献占比进行了梳理。
2019上半年金成控股在杭主要项目权益金额及贡献占比
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从上表可以看出，除了百悦公馆为LOFT产品，其余均为住宅项目。其中，金成控股完全操盘的英特尔湾、合作项目江南府和臻蓝府分列贡献榜前三。
从分区销售排行榜来看，英特尔湾、江南府、臻蓝府不仅在所处板块占据绝对优势，把范围扩大到余杭区和拱墅区，同样也是热销红盘。
2019上半年余杭区商品住宅成交金额排行
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2019上半年拱墅区商品住宅成交金额排行
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金成控股之所以能在短时间内重回杭州主流市场，获得业绩和排名的快速提升，与其持续制造红盘密不可分，其红盘制造能力表现在三个方面：
01
布局产业高地辐射带，锁定轨交沿线
投资布局方面，金成控股重点布局未来科技城、青山湖科技城、智慧网谷等产业高地辐射带，且多在轨交沿线落子，收获人口和资源外溢红利。
金成控股布局杭州三大产业高地辐射带
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在未来科技城产业辐射带，布局英特尔湾和江南府，两个项目均靠近杭临轻轨，江南府同时邻近地铁3号线和5号线。突出的区位和交通优势，使两盘承接到来自阿里巴巴、恒生科技园、海创园等产业园区的高新技术人才及其购房需求外溢。
项目半年度成绩单提供有力印证，英特尔湾单盘贡献超12个亿，占金成控股在杭总业绩的34%；江南府贡献超9个亿，占比亦达27%。
在青山湖科技城产业辐射带，布局十锦台和璞樾大观，两盘均邻近杭临轻轨。作为城西科创大走廊的西端，青山湖科技城未来将经由杭临轻轨，实现与未来科技城、浙大科技城无缝串联。
主打改善型产品且具有交通优势的十锦台和璞樾大观，吸引到不少来自青山湖科技城、甚至未来科技城的改善置业客群。上半年，十锦台实现销售金额2亿元，业绩占比6%。璞樾大观首批洋房入市，开盘当日去化9.4成。
在下城区智慧网谷产业辐射带，落子臻蓝府，距地铁4号线桃源站直线距离约500米。目前，智慧网谷已入驻新浪、360、顺丰、58同城、联想、华为云等企业，未来将集聚500家高新企业，吸引5000余名中高级人才。
上半年，臻蓝府为金成控股贡献8亿+，业绩占比24%，且为拱墅区住宅成交金额榜亚军。在智慧网谷产业发展驱动下，板块价值有望进一步提升，后续臻蓝府将贡献更多货值。
02
精准把控开盘时机，形成“孤盘”效应
除了布局产业高地辐射带和轨交沿线，金成控股还擅于营销控盘，精准把握开盘节奏，错开板块同类产品强销期，形成类似“孤盘”效应，为制造红盘提供良机。
以江南府、臻蓝府、英特尔湾为例，三盘分别于2017年底、2018年底和2019年初入市，首开均基本售罄，且从首开到加推，板块内鲜少有竞品对其构成营销压力。
金成控股部分项目首开去化及同期竞品情况
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2017年底，江南府首开，彼时闲林板块在售项目以雅居乐国际花园、西溪山庄等尾盘为主；2018年，金辉贤林信步清盘后，江南府成为板块主力供货项目；2019年，虽有绿城和庐入市，但其主推中式合院，与江南府不存在客户重叠；目前，江南府高层房源已全部推出，在售平层，剩余房源不多。
2018年底，臻蓝府首开，结束了桃源板块20个月的断供期，成为板块内唯一新盘。截至目前，臻蓝府仍是板块“孤盘”，同时也是周边板块中唯一主推洋房的改善项目，上半年两次开盘均告售罄。
2019年3月，英特尔湾首开，主推毛坯高层；板块内仅有国开东方凤凰台在售，主推精装小高层和排屋；两盘存在明显的目标客群和产品定位差异。上半年，英特尔湾四开四罄，最低中签率为15%。
收割“孤盘”红利，除了精准控盘，还有一个关键前提，就是大盘。江南府、臻蓝府、和英特尔湾体量均在20万方以上，足够的体量能降低长时间操盘风险，为企业精准把握开盘时间、灵活调整推盘节奏提供保障。
03
借力合作开发，提升运营能力和产品力
他山之石，是金成控股制造红盘的又一关键要素。近年来，其与融创中国、中梁地产、广西建工等大型企业展开合作，借力发展。通过持续学习，汲取同行或跨行优秀企业的先进经验，提升自身项目运营能力和产品打造能力。
先是在合作项目中掌握更多话语权，通过强化和规范项目管控，由合作方操盘向联合操盘过渡；此后将一整套运营和管理经验注入自主操盘项目，建立稳健的运营团队，推进产品和服务创新，扩大品牌影响力，打造持续热销项目。
PART 2
加速多元化转型
探索“地产+”融合发展模式
加速多元化转型，探索地产+教育、地产+康养、产城融合发展，是金成控股驱动企业快速发展的重要力量。
2010年，金成控股制定“一纵两横多翼”战略，“一纵”指地产，“两横”即教育和康养，“多翼”包含建筑、家装、农业等产业板块，全面推进多元化发展。
01
地产+教育
金成英特教育起步于2001年，是金成控股布局教育产业的独创性品牌，管理主体为金成教育集团。集团涵盖了校内教育、国际教育、国际营地、少儿素质教育、校外学科教育、教育小镇六大业务板块，以及英特云大数据平台、金成英特教育发展研究中心、金成英特之家、英特教育发展基金会四大教育平台。通过十余年的努力和发展,旗下各业务板块已具有各自鲜明的教育特色主题,形成了独特的教育发展之路,已成为具有国际视野和全球化发展趋势的全国知名教育品牌。
提前布局和系统发展教育产业，不仅为金成控股积累了丰厚的教育资源，树立了优势教育品牌，更为其探索“地产+教育”发展模式，打造特色教育社区，提高项目整体溢价奠定了基础。
教育究竟能为地产带来多大赋能？我们选取“地产+教育”典型项目英特尔湾，分析其与周边项目的定价和流速差异。
先看价格，英特尔湾的高层毛坯单价为23700元/㎡，同期在售项目凤凰台的小高层单价是28300元/㎡（含精装备案4000元）。以英特尔湾的高层价格为基础，按小高层较高层溢价10个点推算，对应小高层的毛坯单价为26070元/㎡，若加上4000元精装，则为30070元/㎡，明显高于凤凰台。
再看流速，对比英特尔湾和凤凰台的首开去化和销售流速，可以发现：英特尔湾首开售罄，其后3个月平均流速达1.71；而凤凰台首开去化5成，3个月内平均流速仅为0.35；显然，在定价更高的前提下，英特尔湾的销售去化依然快于板块同类产品。
英特尔湾和凤凰台首开去化及销售流速对比
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借力教育撬动地产溢价的同时，金成控股也通过地产发展反哺教育。例如，在英特教育发展基金会的捐赠中，就有来自英特尔湾项目的资金支持。
随着教育产业向国际教育和留学服务等方向纵深发展，未来地产和教育的结合将有更多可能性。
02
地产+康养
金成控股自2000年开始涉足康养领域，先后与美国太阳城项目开发商、日本创生会合作，引入国际先进的服务理念、标准和产品，结合国内养老市场的需求和特点，探索适合中国的养老地产模式。
经过多年深耕，金成康养已形成覆盖三大板块（佰乐汇、爱护家、康养培训）和五大机构（佰乐时光、佰乐驿站、佰乐雅居、爱护家健管医疗、金成康养培训）的全维度康养服务体系。
基于“一纵两横”发展战略，金成康养通过整合地方政府、品牌开发商、国际康养等资源，将优势康养产业与品质人居相融合，打造出创新型的特色康养街区，开辟了独具特色的“地产+康养”发展路径。
位处临安锦北板块的璞樾大观，就是其在杭州落地的首个住宅与康养街区有机结合的项目，总建面21.5万㎡，包含4.3万㎡康养综合体。综合体规划有3.2万㎡养生公寓（共397套）、7000㎡康复护理院和4000㎡颐养服务中心，满足不同年龄段客户的康养需求。
除了采用适老化无障碍的设计理念、智能化的辅助设备、信息化的运营系统，璞樾大观康养街区还建立了人性化的服务体系。包括：养生公寓模块建立亲情管家、文化娱乐、健康医养、康复介护、个性定制等5大服务体系，提供120余项服务项目；康复护理中心模块提供社区门诊、康复护理、生活照料、互动活动等医疗康复护理服务。
在大型综合体中打造特色康养街区，通过业态的丰富和功能的完善，实现康养品牌和价值的最大化，是金成控股对“地产+康养”发展模式的进一步探索。
典型项目如舟山山海大观综合体，规划有8.1万方的康养服务街区，包含养生度假酒店、康养公寓、康养活动中心、综合医疗区以及高端疗养中心等康养配套，同时引入德国奥美德、日本创生会等国际康养品牌，打造舟山高端康养街区典范。
未来，依托金成控股的产业发展和资源优势，金成康养将持续聚焦康养生态系统与产业闭环打造；与此同时，优势康养品牌的树立，大量康养综合体操盘经验的积累，也为未来金成控股获取更多复合型地块、赢得更大发展空间开启绿色通道。
03
产城融合发展
为了整合优质资源，谋求系统高效发展，金成控股将房地产与教育、康养以及其他多翼产业相结合，构建产城融合发展模式，通过下沉产业融合，打造特色新城。
今年，湖州国际教育小镇、安吉自博教育小镇、大理国际健康小镇、南太湖大健康街区和新型商业街区，将作为产城融合的重点项目落地，通过打造环太湖生态产业圈，积累产城运营经验，推动后续在上海、成都、武汉、桂林、云南等地的产城项目扩张。
以“坚持产城融合、建设美好生活生态圈”为目标，金成控股计划在年内开工4-5个特色小镇项目，3-5年内新增30-50个产城融合项目。
PART 3
深耕根据地，发力核心区
蓄势规模化发展
不论是以产业为导向进行投资布局，还是探索“地产+”多元化发展模式，金成控股一直在为规模化发展打稳基础、积攒势能。
上半年，蓄势已久的金成控股在全国范围内大举拿地，增补土储。在杭州、衢州、成都、三亚、柳州5城，先后拿下9宗涉宅地块，拿地总金额高达67.4亿元，新增土地建面92万方。
投拓方面，金成控股坚持深耕根据地城市，拓展核心发展区域。以杭州大本营为例，先后在运河沿线的湖墅大关和未来科技城两大城市核心发展区布局拿地。其中，未来科技城项目距杭临轻轨凤新路站直线距离约800米，成为继江南府和英特尔湾之后，深耕未来科技城的第三子。
目前，金成控股的地产业务已经在平台融合和资源整合方面实现最优配置，我们相信，未来，在规模发展的赛道上，拥有教育、康养、产城融合等多元化优势的金成控股，会有更加出色的表现。
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