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这些板块凭什么做到前浪后浪都是「日光盘」？
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自去年7月地价、房价双限以来，市场预期彻底转变，一致性趋势加强，板块热度加剧分化，同类板块冷热对冲。经常看到相邻的两个板块：一个集体混战，代销分销多渠道去库存；另一个红盘不断，前浪后浪都是「日光盘」。
究竟，「日光」板块长期保持高热度、持续吸引购房者埋单的深层逻辑是什么？我们从刚需&首改、再改、高改三个维度，筛选北部新城、钱江世纪城和望江新城三大热门板块，尝试进行深一度的分析。
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再看钱江世纪城，再改客群的首选。
不论4.7W/㎡的保利·澄品，还是4.5W/㎡的滨江·御虹府和保亿绿城·奥邸国际，都是市场主力再改类购房者「闭眼摇」的热盘，这些项目的高热度，从开盘首日的去化表现上，可见一斑。
近年钱江世纪城主力在售项目开盘去化情况
来源：CRIC新开盘监测
G20峰会的举办和亚运会的筹备，驱动杭州的城市规划和基础建设快速推进，尤其是肩负场馆建设重任的钱江世纪城，更是获得多方面优质资源的倾斜，不断释放出板块发展的利好。
如果说，G20和亚运会是钱江世纪城保持热度的「天时」；那么，区位优势就是其承接周边板块外溢需求的「地利」。
处于「拥江发展」的黄金带上，西与钱江新城、金融城隔江相望，南与滨江区府毗邻，突出的区位优势，使得钱江世纪城能够承接来自周边板块高质量客群的改善需求。
把钱江世纪城对再改需求的虹吸力进一步放大的，是板块4.5-4.75W/㎡的限价体系。
一是对比周边板块，钱江世纪城4.5W/㎡的起步限价，比滨江区府（4.81W/㎡）低3100元/㎡，和钱江新城、金融城（6.98W/㎡）相比，价差就更加明显；
二是对比同类改善板块，申花是4.6W/㎡起步，城东新城是4.65W/㎡起步，在价格上，钱江世纪城略有优势，即便限价水平相同，更多购房者也会选择钱江世纪城。
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最后来关注望江新城，高改客群的专属。
6.8W/㎡的保利滨江·上品，首开当日去化8成多；6.9W/㎡的滨江金地·御品，首开当日全部售罄；单价7W+的仁恒·滨江园，同样首开日光；上品和滨江园后期加推，中签率甚至一路走低。
近年望江新城主力在售项目开盘去化情况
来源：CRIC新开盘监测
总价千万级的豪宅，不仅屡开屡磬，还基本靠抢，这与望江新城的规划定位密不可分。2017年，上城区推出望江金融科技城规划，望江新城横空出世，可以说是全市最黄金地段的一个整拆整建板块，占据城市绝版地段和顶级资源，成为名副其实的豪宅板块。
板块定位足够高，但价格却很稳。望江新城6.98-7.08W/㎡的精装限价，与金融城站在同一起跑线，即便处在第一梯队，6.98W/㎡的起步限价依然有着充足的支撑。
2010年，板块内的一线江景豪宅蓝色钱江，把杭州的房价天花板拉升到6.5W/㎡，如今板块限价为6.98W/㎡，十年每平米涨了不到5000元。
对比周边的二手房，信达滨江壹品、望江府的近期成交价均为11W/㎡左右，强势限价之下，望江新城一二手房价倒挂明显，板块新房的购买价值愈发凸显。
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综合来看，以上三个板块的持续高热，都是因为板块的当下认知和未来认知存在偏差，限价放大了这种偏差，并且笃定未来，引发市场预期的走高。
具体来看，北部新城是限价高于目前售价，效果等同于「托底」，催生「盼涨」预期；钱江世纪城是限价低于同类板块，效果等同于「盖帽」，催生「择优」预期；望江新城是限价低于市场预期，通过一二手倒挂得到验证，限价之于板块同样是「盖帽」，催生「捡漏」预期。
乐观向好的市场预期，能够保证项目快速去化和资金快速回笼。对于地产人来说，准确地把握一座城市、一个区域，甚至一个板块的预期方向和变化，对于做出最优投资决策，尤为重要。
相比滞后的网签数据，开盘当天的去化表现，能够更加及时、真实地反应市场预期。我们把最新的限价地图和近年主要项目的开盘去化相结合，制作出最新板块热度地图，从中可以更直观地看到不同板块的未来价值空间。
杭州最新板块热度地图
制图：克而瑞浙江区域
北部新城、钱江世纪城和望江新城的项目开盘去化情况，以及杭州最新板块热度地图中的各板块热度数据，均来自「CRIC新开盘监测」产品，旨在为房企投资和深耕浙江提供一线市场依据和预期把脉。
新开盘监测范围涵盖浙江全省，可按单城市或多城市执行。监测内容包括开盘项目的基本信息、去化、营销动作、优惠；预售证监测；摇号动态监测；项目案例分享等。监测频次为首开项目24小时播报（限杭州、宁波、绍兴），加推项目周度汇总。
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