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浙江投资监测半年报 | 下半年多城市加大供地，土地热还将持续
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核心摘要
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投资环境生变
上半年，投资环境发生了两大变化。
变化一：全国经济下行压力大，中央对房地产持“维稳”态度，政策端有紧有松；
变化二：融资环境持续宽松，带来房地产行业投资、销售双双回暖。
展望下半年，房地产政策整体中性偏积极，市场热度较高城市或受政策收紧调控；货币政策继续保持宽松基调，房企抓紧窗口期积极融资。
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典型投资现象
上半年，投资市场呈现五大典型现象。
现象一：疫情后政府加速推地，土地成交规模同比上升；
现象二：城市分化明显，杭州、宁波等核心城市过热；
现象三：优质地块集中供应，结构性推高城市整体地价；
现象四：县级城市整体受冷，仅少数环沪环杭等优质城市维持关注；
现象五：房企对深耕区域意愿强烈，以降低运营成本，提高开发效率，降低高地价拿地带来的风险。
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房企布局特征
回顾上半年，在浙房企主要采用三类布局方式。
第一类：以杭州为单核，往周边城市辐射，典型房企滨江；
第二类：以杭甬为双核，多城多点布局，典型房企绿城；
第三类：不断浙江化，全面下沉至县、镇，典型房企世茂。
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下半年投资预判
针对下半年浙江投资市场，我们有三点预判。
预判一：大多城市的供地计划完成率低，下半年或将加大供应；
预判二：典型本土房企持续增加在浙土储，下半年头部房企或将发力；
预判三：下半年热度较高城市，土拍政策或将收紧，企业需警惕关注。
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投资环境生变
全国经济下行压力大，中央对房地产持“维稳”态度，政策端有紧有松。
一松——金融环境目前已进入货币宽松的新周期，M1、M2增速明显，M1-M2剪刀差走势持续收窄，央行三度降准、LPR两度下调，呈相对平稳偏积极的态势。
二松——多省市地方政府在土地出让环节出台优惠政策给市场、企业减压，主要涉及延期或分期缴纳土地款、取消限制性规定、增加优质土地供应、延长竣工期限等。
三松——房地产新房市场交易环节，地方出台政策从供需两端助力市场复苏，主要涉及放松预售、放松限价、人才新政变相松绑限购、购房补贴、放松公积金信贷政策等方面。
一紧——涉及限购、首付比例、限售等方面的政策调整触及房地产政策底线，放松尺度过大面临被中央叫停的风险。同时“后疫情时代”部分热点城市市场出现适度收紧政策，稳楼市意图明显。
融资环境持续宽松，带来房地产行业投资、销售双双回暖。
今年二季度受宽松货币政策及融资成本降低的影响，土拍溢价率持续走高。中小型民企相较于地方国企和央企而言融资成本偏高，疫情之下资金压力凸显，因此可利用当下窗口期积极融资。
土地市场、新房市场销售同比去年5月已回正，市场恢复正常且加速回温。
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典型投资现象
疫情后政府加速推地，土地成交规模同比上升。在疫情影响褪去、融资相对宽松、政府加速推地等多重因素共同作用下，土地市场整体回温，上半年全省涉宅地成交面积5315万方，金额4478亿元，同比分别上涨6%和17%。
城市间有分化，杭温湖放量，甬绍嘉舟缩量。上半年杭州涉宅地成交金额1602亿，居全省乃至全国之首，完成了19年全年份额的7成，温州和宁波居亚季军之位，宁波、绍兴、嘉兴、舟山成交规模同比下降，其中舟山还未完成19年金额的20%。
杭州一枝独秀，温州紧随其后，宁波下半年发力。2020年上半年浙江土地成交金额前三城市为杭州（36%）、温州（16%）和宁波（13%），前五城市土地出让金占全省的81%，拿地金额TOP20房企布局与城市土地出让量基本成正比，其中金华和丽水高于城市排名。
各市地价几乎全线上涨，绍兴嘉兴土拍热度高。除湖州外，浙江各市地价上涨；绍兴、宁波、台州上涨较多，金华上半年市区和义乌出地占比高，拉升地价；从楼地价差看，温州、衢州楼地价差大，操作空间足，杭州精装抬升价差，舟山出地少，受个体影响大，拉高楼地价差。
环沪、环杭城市地价普涨，而成交面积同比下滑。县级城市中慈溪市区、义乌、瑞安等城市表现亮眼。
优质县级市成扩容布局新热点，房企进驻意愿强。上半年浙江新进房企计38家，其中首入浙江房企仅4家，其余均为深耕浙江房企的扩张式布局，新入城市以宁波、温州、杭州的近郊或下属县市为主，闽系房企和杭州本土房企众安扩张意愿较强。
占据优质板块持续深耕，有利于房企精准把握客户，提高开发效率，降低运营成本，同时能掌控区域话语权，控制开发节奏，尤其是在杭州目前低利润情况下，提高周转效率、降低成本尤其关键。
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房企布局特征
布局特征1：以杭州为单核，往周边城市辐射，典型房企滨江。
滨江投资战略呈现“雁型布局”，即聚焦杭州，深耕浙江，辐射华东；此布局策略由于管理半径小，利于成果快速传导，另外不同梯队城市布局利于分散投资风险；传统地产、代建、留用地开发等多种业务模式共同发展。
布局特征2：以杭甬为双核，多城多点布局，典型房企绿城。
绿城贯彻区域聚焦、城市深耕战略，在全国层面以长三角为大本營，聚焦五大重点城市群，在浙江以杭州、宁波为核心根据地，同时拓展金华、台州、温州等多个据点，是唯一一个覆盖全浙江的房企。
布局特征3：不断浙江化，全面下沉至县、镇，典型房企世茂。
世茂近两年在浙江布局不断下沉，18-19年首进南浔练市镇、瑞安、桐乡、天台、诸暨、舟山等8个县级市，20年进一步下沉，首进衢州常山县、丽水缙云县，寻找地方城市利润机会。
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下半年投资预判
预判一：杭州、湖州计划完成率高，5成以上城市下半年供地仍充足。
2019年杭州、湖州、绍兴、温州供地完成率超100%，若按此完成率推算，下半年杭州、宁波、绍兴、嘉兴及台州供地均较为充足，湖州、丽水和舟山供地相对较少。
预判二：典型本土房企持续增加在浙土储，下半年头部房企或将发力。
上半年房企融资总量同比微降，但正处于恢复期。得益于偏宽松的货币环境，典型快速发展的本土房企下半年或将继续重仓浙江，积极拿地；而上半年相对谨慎投资的头部房企受土储指标影响，下半年或将发力。
预判三：下半年热度较高城市，土拍政策或将收紧，保持市场稳定。
自2020年二季度土地市场恢复正常以来，如杭州、宁波、绍兴等热点城市土拍热情高涨，房企参拍积极，土地溢价率持续走高，地方政府为维持房地产市场平稳健康运行，下半年或对热度较高城市土地出让端出台收紧政策。