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宁波楼市热度持续上升，究竟是“虚火”还是“真热”？
上半年，宁波楼市热度持续上升，引发行业及市场关注，先看三组数据：
6月最后一周，宁波全市近20个项目集中开盘，超过以往1个月的推盘量，即使供应短期开闸，市场仍无消化压力，整体去化率依然保持在8成以上。
2020年1-6月，宁波全市普通住宅成交均价为17353元/㎡，较去年同期上涨6%，每平米价格抬升938元。
2015年至今，宁波普通住宅成交均价由12409元/㎡，持续攀升至17706元/㎡，近5年房价涨幅达到43%。
透过数据看本质，甬城房地产市场的火热，究竟是“虚火”还是“真热”？经过系统梳理和深入研究，我们发现，宁波楼市火热、房价上涨的背后，具备一系列有力支撑，这些支撑主要来自五个方面：
金融环境方面，货币供应扩张，企业融资充裕，银行融资对宁波倾斜；
城市特点方面，宁波作为枢纽升级型城市，疫情后市场加速修复，土地成交表现强劲；
市场容量方面，宁波市场成交量级显著提升，新房成交量超过杭州，二手房成交量接近杭州；
入驻企业方面，宁波为房企布局重地，部分深耕及本土房企存货值不足，导致补仓意愿强烈，土拍竞争激烈，从而推高地价及未来房价；
供地结构方面，城市核心区域及主力供地区域地价均有抬升，推高宁波整体地价水平，支撑未来房价。
五大支撑因素叠加，足以撑起稳中有升的土地价格，撑起未来可期的房产品价格，撑起充分且持久的市场信心和企业信心。由此我们给出判断，宁波楼市热度及房价的走高，并不是市场哄抬造成的“虚火”，而是具有坚实底部支撑的成长性增长。
接下来，我们就五大支撑因素展开具体分析。
【支撑一】货币供应扩张，企业融资充裕，银行融资对宁波倾斜。
一方面，货币供应扩张，多项指标创近年新高，市场流动性增加，企业融资充裕，表现在数据上：
6月金融数据继续回暖，社融增量超预期（新增社融3.43万亿元，再度创下同期历史新高，银行信贷贡献较大），货币供给和社融存量增速都维持较高水平。
M1受翘尾因素影响小幅下滑，企业部门的真实流动性依然在边际改善。
M2与M1剪刀差相对稳定，随着企业复工复产不断改善，经济活力逐步恢复，7月份以来货币“活化”出现提速迹象。
预计后续信贷投放将维持均衡节奏，并与实体经济复苏相匹配，信贷、社融将受控增长。
另一方面，宁波是近年来人口持续导入、产业体系较成熟、发展空间较大的特大城市，银行融资对宁波有倾斜。
2019年，宁波常住人口数量增长34万，人口流入量仅次于杭州、深圳和广州，排名全国第4。
2019年，宁波工业用地投放总量位居全国第2，仅次于青岛，充沛的工业用地，吸引更多先进制造业进入，加速构筑以产业升级为核心的城市竞争力。
人口红利叠加产业升级，共同驱动宁波发展空间进一步提升，未来银行融资将保持对宁波市场及企业的支持。
【支撑二】宁波作为枢纽升级型城市，疫情后市场加速修复，土地成交表现强劲。
从交通、人口和地形地貌来看，宁波符合我们对于“枢纽升级型城市”的定义，即：具有两种及以上交通形态，如高铁、机场、航运等；核心区人口超过 300 万；具有较为开阔的空间，有较多的可拓展用地进行城市延伸发展。
本身拥有强大的发展内动力，加上政策的弹性空间较大，枢纽升级型城市往往具有更强的发展韧性，受冲击之后市场的恢复速度也更快。
疫情之后，宁波住宅市场的回暖高于预期，量价同比上升，市场指标向好。2020年1-6月商品住宅成交662万方，追平去年同期（661万方），成交均价17645元/㎡，同比上涨4%。迅速升温的还有土地市场，今年上半年宁波涉宅地块平均溢价率达31%，比去年高出7个百分点。
无独有偶，同为枢纽升级型城市的徐州，一样是房地两热。新房方面，2020年1-6月商品住宅成交576万方，接近去年同期（587万方），成交均价9294元/㎡，同比上涨6%。土地方面，今年上半年徐州出地面积全国前三，由于优质地块提前释放，溢价率升至71%，创近年新高。
【支撑三】宁波市场成交量级显著提升，新房成交量超过杭州，二手房成交量接近杭州。
近年来，宁波市场容量显著提升，涵盖新房和二手房，且对标杭州成长迅速。
新房方面，宁波大市成交量已超杭州。2019年，宁波全市成交商品住宅1463万方，同期杭州全市成交量为1207万方，宁波赶超杭州256万方。这一趋势延续到了今年上半年，宁波成交890万方，超过杭州114万方。
二手房方面，宁波大市成交量接近杭州。2019年，宁波全市成交二手房7.6万方，同期杭州的成交数据为7.9万套，两者仅相差0.3万套；今年上半年宁波的成交量是3万套，杭州为4.3万套，差距同样不大。
缩小到市区范围，宁波的新房和二手房市场规模也在扩大。2019年，宁波市区住宅市场（包含新房和二手房）成交规模达到15.4万套，较2018年提高15%。
支撑四：宁波为房企布局重地，部分深耕及本土房企存货值不足，导致补仓意愿强烈，土拍竞争激烈，从而推高地价及未来房价。
作为甬台舟连片发展的核心，宁波素来为各大房企布局浙江的重仓之地。
2019年至今，宁波市区累计出让107宗宅地，共有64家房企成功竞得土地，其中新进房企就有8家，包括禹洲、金辉等Top50企业。
除了入驻房企的数量较多，部分深耕型房企和本土房企存货值不足，导致今年补仓意愿强烈，出价能力上升。
前者如万科，2019年全年销售183亿元，至2019年底存货值仅为181亿元，土地储备量仅可满足1年去化，2020年遂积极增储，上半年拿地金额达到97亿元。后者如荣安，2019年全年销售76亿元，年末存货值仅为70亿元，土地储备量不足1年去化，今年亦加大补地，上半年拿地金额达到86亿元。
支撑五：供地结构推高宁波整体地价，城市核心区域及主力供地区域，地价均有所抬升，给未来房价提供了支撑。
分析2020上半年宁波土地成交情况，可以发现，整体地价的上涨更多是受供地结构的影响。
一方面，核心区域地价继续抬升，顶高地价天花板。今年上半年，海曙、鄞州、江北的涉宅地块平均楼面价分别为20604元/㎡、19629元/㎡和12054元/㎡，和去年相比，分别上涨18%、32%和39%。
另一方面，主力供地区域地价上涨，推高整体地价水平。今年上半年，鄞州、奉化和慈溪土地成交面积超过90万方，其中，奉化和慈溪的涉宅地块平均楼面价较去年分别上涨23%和27%。
中短期来看，以宁波为代表的枢纽升级型城市，新房市场正处于量价修复的节点，未来一段时间内市场成交可能还会发力；土地市场成交楼面价和溢价率双双走高，说明房企对这类城市的关注度比较高，接下来大概率会保持较高热度；政策调控频率增加，一方面，反映出政府的重视程度，另一方面，也体现国家希望这些城市能够更好地发展。
长期来看，随着沪嘉甬铁路、甬金铁路、甬舟铁路、沪舟铁路等城际高铁加速成网，宁波与上海、舟山等城市的联系更加紧密，并将成为区域核心型城市；随着“甬舟户籍同城待遇”等创新人才政策的落地，宁波将吸引更多优秀人才，汇集更多资金和资源；随着产业升级提速和制造新区崛起，宁波将成为我国制造业企业的大本营，未来发展潜力巨大。